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État des lieux

États des lieux d’entrée et de sortie : Guide complet pour locataires et propriétaires bailleurs

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : janvier 2026

Etat des lieux

L’état des lieux est un document essentiel dans toute location immobilière. Effectué à l’entrée et à la sortie d’un locataire, il permet d’évaluer l’état d’un logement au début et à la fin du bail, et d’identifier d’éventuelles dégradations. Ce guide approfondi présente les étapes à suivre pour réaliser des états des lieux détaillés et précis, tout en respectant le cadre légal, afin d’assurer la tranquillité d’esprit des deux parties.

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Rôle et cadre légal de l’état des lieux

Importance de l’état des lieux dans le contrat de location

L’état des lieux constitue une inspection minutieuse des différentes pièces et éléments d’un logement (sols, murs, plafonds, installations, etc.). Ce document fixe l’état initial et final du logement, permettant de repérer les changements intervenus pendant la location et de répartir la responsabilité des réparations entre locataire et propriétaire bailleur.

Encadrement légal de l’état des lieux

La loi stipule que l’état des lieux doit être effectué à deux moments précis : à l’entrée et à la sortie du locataire. Bien que non obligatoire pour la validité du contrat de location, son absence présume que le locataire a reçu le logement en bon état, l’obligeant donc à le rendre dans cet état. Ce point juridique souligne l’importance pour le locataire d’insister sur la réalisation de l’état des lieux, évitant ainsi tout risque de présomption défavorable.

Si le locataire et le propriétaire bailleur ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la nécessité ou la validité de l’état des lieux, ils peuvent faire appel à un commissaire de justice (ex huissier). Les frais du commissaire de justice sont partagés à parts égales, assurant ainsi l’impartialité de l’évaluation. Ce recours est particulièrement utile en cas de conflit ou de relations tendues entre les parties.

Importance de l’état des lieux dans le contrat de location

L’état des lieux peut être réalisé sur papier ou sous forme électronique, puis transmis en main propre ou par voie électronique. Pour faciliter la comparaison entre l’état initial et l’état final du logement, il est essentiel que les deux états des lieux suivent une même structure, avec des descriptions précises pour chaque pièce et équipement.

La loi ALUR, adoptée en 2014, encadre la réalisation de l’état des lieux et offre au locataire la possibilité de demander des modifications dans certains cas. Par exemple, si un défaut dans le système de chauffage apparaît pendant le premier mois d’utilisation en période de chauffe, le locataire peut exiger une rectification. En cas de refus du propriétaire, une saisie de la commission de conciliation est possible. Si le propriétaire bailleur refuse de réaliser l’état des lieux malgré une mise en demeure, le locataire est en droit d’apporter toute preuve de l’état du logement (photos, vidéos) pour documenter la situation initiale.

Comment et quand réaliser un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée : un moment essentiel

L’état des lieux d’entrée est effectué au moment de la remise des clés au locataire, marquant ainsi le début du bail. Il constitue une référence importante pour l’état des lieux de sortie et détermine la responsabilité des éventuelles dégradations. Il est essentiel de noter de manière détaillée toute anomalie ou dégradation préexistante, ainsi que l’état des équipements (chauffage, robinetterie, etc.).

Un pré-état des lieux ou une visite conseil est également une option intéressante avant la fin du bail. Ce contrôle préliminaire, bien que facultatif, permet au locataire de connaître les réparations nécessaires et d’y remédier avant la restitution des clés.

L’état des lieux de sortie : la clôture de la location

L’état des lieux de sortie est réalisé à la fin du bail, lorsque le locataire rend les clés. Il doit être effectué rapidement après la restitution des clés pour garantir sa valeur juridique et éviter les litiges. Toute réalisation d’un état des lieux de sortie au-delà d’un délai raisonnable pourrait être contestée, car des dégradations peuvent survenir pendant l’inoccupation du logement.

Frais associés à la réalisation de l’état des lieux

L’état des lieux peut être réalisé gratuitement si effectué par le propriétaire bailleur et le locataire. Cependant, si le propriétaire décide de faire appel à un professionnel, cette prestation devient payante. Depuis 2014, la législation plafonne les frais d’état des lieux d’entrée pour le locataire. Ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié mentionné au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Par exemple, au 1er janvier 2026, les frais d’état des lieux d’entrée sont fixés à 3,03 euros par mètre carré de surface habitable. Ainsi, pour un appartement de 50 m², la part du locataire ne peut dépasser 151,50 €, le reste étant à la charge du propriétaire.

Les frais de l’état des lieux de sortie sont exclusivement à la charge du propriétaire bailleur, sauf si un commissaire de justice est requis. Dans ce cas, les frais sont partagés.

Contenu et mentions obligatoires de l’état des lieux

Les éléments requis pour un état des lieux valable

Un état des lieux doit être précis, détaillé et contradictoire, c’est-à-dire accepté par les deux parties et signé conjointement. À l’entrée, le document doit mentionner :

  • Le type d’état des lieux (entrée ou sortie)
  • La date de réalisation
  • L’adresse complète du logement
  • Le nom et les coordonnées du locataire et du propriétaire (ou de leurs représentants)
  • Les relevés des compteurs individuels (eau, gaz, électricité)
  • Les clés ou moyens d’accès fournis
  • Une description détaillée de chaque pièce (état des sols, murs, plafonds, équipements, etc.)
  • La signature des parties

Pour l’état des lieux de sortie, d’autres informations sont ajoutées, comme la nouvelle adresse du locataire pour faciliter le retour du dépôt de garantie et la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée.

Il est essentiel de décrire chaque pièce en détail pour limiter les interprétations. Des adjectifs comme « Neuf », « Bon état », « État d’usage » ou « Mauvais état » doivent être accompagnés de descriptions précises. Les photographies sont un complément précieux pour illustrer le document et prévenir toute contestation future.

Responsabilités financières et gestion des litiges

Remboursement du dépôt de garantie

Une fois l’état des lieux de sortie finalisé et signé, le propriétaire dispose d’un délai légal d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. Ce délai est prolongé à deux mois si des dégradations nécessitant des réparations sont constatées. En cas de retard injustifié, le montant du dépôt est majoré de 10 % du loyer hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Toutefois, cette majoration ne s’applique pas si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse au propriétaire.

Si des réparations sont nécessaires, les coûts peuvent être déduits du dépôt de garantie, sous réserve que ces réparations ne résultent pas de l’usure normale du logement. Les réparations locatives sont généralement celles qui résultent d’un usage négligent, tandis que les dégradations dues au vieillissement (vétusté) sont à la charge du propriétaire.

Modes de résolution des litiges

En cas de désaccord, plusieurs solutions sont possibles :

  • Commission de Conciliation : Chaque département dispose d’une commission paritaire composée de représentants de locataires et de propriétaires, offrant un espace de médiation gratuit pour tenter de trouver une solution amiable.
  • Recours au tribunal : Si la conciliation échoue, le tribunal compétent peut être saisi pour résoudre le différend. Ce recours est souvent coûteux (frais de justice, honoraires d’avocat) et doit être envisagé en dernier recours.

Avantages de recourir à un professionnel pour l’état des lieux

Faire appel à un professionnel de l’immobilier pour réaliser un état des lieux présente de nombreux avantages. Ce choix permet d’éviter les biais de subjectivité, car le professionnel agit en toute impartialité et possède une expertise reconnue dans l’évaluation de l’état des logements.

Les atouts d’un état des lieux professionnel

Objectivité : Un professionnel apporte un regard neutre, limitant ainsi les risques de litiges.

Précision : Grâce à des protocoles standardisés, il est en mesure de fournir une description complète et détaillée du logement.

Sécurité juridique : Un état des lieux réalisé par un professionnel est conforme aux normes légales en vigueur, garantissant ainsi aux deux parties un cadre sécurisé.

Les professionnels de l’immobilier sont souvent affiliés à des Fédérations (comme la FNAIM) qui imposent des normes rigoureuses et garantissent la fiabilité de leurs services. Cette impartialité réduit les risques de litiges et rassure les deux parties quant à la conformité de l’état des lieux.

Les différentes étapes de l’état des lieux pour locataires et propriétaires

Préparer un état des lieux en tant que propriétaire

Pour un propriétaire, l’état des lieux représente une sécurité face aux dégradations potentielles. La préparation d’un état des lieux commence par la planification des inspections et la préparation d’un modèle précis pour chaque pièce du logement. La documentation de l’état initial par des photos datées est une précaution essentielle pour renforcer les observations.

Préparer un état des lieux en tant que locataire

Pour le locataire, l’état des lieux d’entrée permet de protéger le dépôt de garantie. Il est donc important de prendre le temps de signaler toutes les anomalies observées, même mineures. Si le propriétaire se montre réticent à noter certains défauts, le locataire peut apporter des preuves visuelles pour renforcer sa position. Check-list pour un état des lieux détaillé État des sols, murs, plafonds : Mentionner les taches, fissures, ou éraflures visibles.

État des équipements : Vérifier les appareils électroménagers, le chauffage, la robinetterie. État des fenêtres et des portes : Observer l’isolation, les serrures et l’étanchéité. Prises électriques et installations : Assurez-vous du bon fonctionnement et signalez toute prise ou interrupteur défectueux. Un état des lieux exhaustif permet de limiter les litiges en fin de bail, en fournissant un document de référence partagé et accepté par les deux parties.

L’état des lieux d’entrée et de sortie est une étape incontournable pour garantir une location sans litige. Il protège le locataire en limitant les retenues injustifiées sur le dépôt de garantie, et le propriétaire en permettant de constater les dégradations éventuelles. En suivant les étapes de ce guide, locataires et propriétaires pourront aborder chaque état des lieux en toute sérénité, dans le respect de la législation et de manière équitable.