Les 7 étapes pour réussir un achat immobilier

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : décembre 2025

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Devenir propriétaire d’un bien immobilier reste un objectif pour bon nombre de personnes. Véritable projet de vie, l’achat immobilier nécessite réflexion et organisation pour être mené à bien.

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, il est essentiel de bien définir votre projet. Cela implique de comprendre pourquoi vous souhaitez acheter et ce que vous attendez de cet investissement. Votre projet immobilier diffère selon que vous achetez pour y habiter (résidence principale ou secondaire) ou pour investir (investissement locatif). Cette distinction influence directement le choix du bien immobilier et sa localisation.

Si vous êtes déjà propriétaire

Dans un premier temps, il vous faut déterminer si vous vendez votre logement avant d’en acheter un nouveau, ou si vous achetez votre nouveau nid avant de vendre votre bien.

Pour vous décider, prenez en compte l’état du marché immobilier. S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, les délais de vente sont courts et tout va très vite. Si votre logement est bien estimé, il y a fort à parier qu’il trouvera preneur facilement.
A contrario, si le nombre d’acheteurs est réduit, le délai de vente va s’étirer. Vous-même, aurez le temps de la réflexion lorsque vous trouverez un logement correspondant à vos besoins, mais vous risquez d’attendre le futur acquéreur de votre bien plus longtemps.

Quoi qu’il en soit, faites le point sur votre état financier. Être propriétaire de deux logements implique de nombreux frais.
Vous devrez, par exemple, vous acquitter des remboursements des emprunts immobiliers, des impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation éventuelle, etc.), des charges de copropriété si votre bien se situe dans un immeuble collectif soulis au statut de la copropriété, assurer l’entretien, souscrire une assurance … et cela, pour les deux logements.
Or, plus les délais de vente s’allongent, plus vous risquez de devoir supporter ces frais dans le temps.

Acheter pour soi : la résidence principale

Pour un achat immobilier en tant que résidence principale, plusieurs critères sont à évaluer selon vos besoins et ceux de votre famille. Définissez vos priorités :

Taille du logement : nombre de chambres, superficie habitable, besoin d’un bureau ou d’un espace pour les enfants.

Type du bien immobilier : appartement ou maison individuelle, et s’il s’agit d’une maison, avec ou sans étage.

Emplacement : proximité des écoles, des transports, des services, des commerces et des lieux de loisir.

Équipements et environnement : espaces extérieurs comme un jardin ou un balcon, présence d’un parking ou d’un garage, ascenseur, isolation, type de chauffage et performances énergétiques.

Ces critères orienteront votre recherche et vous permettront de vous concentrer sur des biens qui répondent à vos besoins quotidiens.

Neuf au ancien

Comme toujours en immobilier, choisir entre le neuf et l’ancien dépend avant tout du projet de vie du ménage et de ses goûts.

• Généralement les logements anciens se situent dans les centres villes, à proximité des commerces et des transports en commun. Sans défaut majeur (mauvaise répartition des pièces, état général de l’immeuble dégradé etc.), ils se revendent facilement.
  À noter : il est possible de réaliser des travaux de performance énergétique dans les logements anciens, et de bénéficier de dispositifs d'aides à la rénovation énergétique sous certaines conditions (éco-prêt à taux zéro, Ma Prim'rénov' crédit d’impôt développement durable...).
• Les logements neufs sont souvent excentrés des cœurs des villes. Le prix au mètre carré est généralement un peu plus élevé. Si les « frais » de notaire sont moins élevés (2% à 3 % contre 7% à 8% dans l’ancien), ils sont en revanche assujettis à la TVA. La performance énergétique des habitations est par contre souvent bien meilleure (RT 2020)

Acheter pour louer : l’investissement locatif

Si vous envisagez un investissement locatif, votre approche sera différente. L’objectif est de garantir une bonne rentabilité, donc le choix du quartier et du type de logement devient stratégique :

Demande locative : recherchez des zones où la demande de logements est forte, comme les quartiers étudiants ou les centres-villes. Cela assure une meilleure rentabilité et une occupation continue.

Profil des locataires : adaptez le type de logement au public visé. Les étudiants recherchent souvent des petites surfaces en centre-ville, tandis que les familles privilégient des biens immobiliers plus spacieux en périphérie.

Potentiel de valorisation : un quartier en développement, bien desservi par les transports, peut offrir de belles perspectives de valorisation du bien.

Enfin, analyser l’environnement et les commodités du quartier est crucial. La proximité des commerces, des écoles, et des services de santé, ainsi que la desserte par les transports, augmentent l’attractivité d’un bien. Ce critère est déterminant pour la qualité de vie et la revente éventuelle du bien immobilier.

Le budget est un élément clé pour garantir un achat immobilier serein. Définir un budget clair vous permet de limiter vos recherches et d’éviter les surprises financières. Votre budget doit inclure le prix du bien immobilier, mais aussi les frais annexes.

1- Établir votre apport personnel

Un apport personnel représente les fonds que vous investissez dans le projet sans passer par un emprunt. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, un apport réduit le montant du prêt et, par conséquent, les intérêts à rembourser. Un apport de 10 à 20% de la valeur du bien est souvent recommandé pour obtenir de meilleures conditions de financement.

2- Calculer votre capacité d'emprunt

Pour définir votre capacité d’emprunt, commencez par estimer votre taux d’endettement. En général, les banques ne prêtent pas au-delà de 35% de vos revenus nets mensuels, bien qu’il puisse y avoir des exceptions pour les emprunteurs aux revenus élevés. Utilisez des simulateurs de prêt en ligne pour évaluer le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre apport, de vos revenus, et de vos charges.

3- Prendre en compte les frais annexes

Outre le prix d’achat du bien immobilier, plusieurs frais supplémentaires doivent être pris en compte :

Frais de notaire : dans l’immobilier existant, ces frais représentent environ 7-8% du prix du bien. Dans le neuf, ils sont réduits à environ 3%.

Frais de déménagement : à prévoir pour organiser votre installation.

Charges de copropriété : pour les biens en copropriété, ces frais incluent les dépenses communes (entretien, réparations, ascenseur, espaces verts).

Travaux de rénovation : certains biens immobilier nécessitent des travaux d’entretien ou de rénovation. Pensez à faire un diagnostic du bien pour évaluer les coûts.

Taxes et impôts : la taxe foncière et, éventuellement, la taxe d’habitation, sont à prévoir dans votre budget.

Ces éléments influent directement sur le coût total de votre projet. Ils sont d’autant plus importants qu’ils impactent également la rentabilité d’un investissement locatif.

Votre budget et vos critères définis, vous pouvez maintenant commencer la recherche du bien immobilier. Cette étape demande une certaine rigueur, car vous devez confronter vos attentes à la réalité du marché immobilier.

1- Rendez-vous en agence ou sur les plateformes d'annonces

Les sites d’annonces immobilières, comme fnaim.fr ou Bien’ici, permettent de filtrer les biens selon vos critères de surface, de prix, d’emplacement, et de type de logement. N’hésitez pas à élargir vos recherches en passant par des agences immobilières, surtout si vous recherchez dans une zone précise. Les agents immobiliers possèdent souvent des biens exclusifs et offrent un accompagnement précieux pour la négociation et les démarches administratives.

2- Visiter plusieurs biens

Prenez le temps de visiter différents logements pour affiner vos critères. Chaque visite vous aidera à mieux comprendre le marché, ses prix, et à identifier les éléments qui vous plaisent ou non dans un bien immobilier. Lors des visites, soyez attentifs aux détails techniques.

État général du bien immobilier : plomberie, électricité, isolation, état des fenêtres, type de chauffage, présence d’humidité.

Charges et impôts : demandez des informations sur les charges de copropriété, la taxe foncière et les éventuels travaux votés en assemblée générale.

Environnement : renseignez-vous sur les nuisances sonores, la sécurité, et la proximité des services.

Préparez une liste de questions à poser au vendeur ou à l’agent immobilier pour ne rien oublier. N’hésitez pas à prendre des notes lors de chaque visite.

Lorsque vous trouvez un bien immobilier qui répond à vos critères, il est temps de faire une offre d’achat. Cette étape est décisive, car elle peut vous engager vis-à-vis du vendeur selon les clauses qu'elle comporte.

1- Les différentes options d'offre

Il existe plusieurs façons de formuler une proposition d'achat :

Offre au prix : vous proposez le prix de vent souhaité par le vendeur.

Offre négociée : si le bien immobilier nécessite des travaux ou si le diagnostic énergétique est défavorable, vous pouvez formuler une offre en dessous du prix demandé. Cette négociation doit être justifiée par des éléments concrets (rénovation, isolation…).

Attention : la lettre d'intention d'achat, simple invitation à entrer en négociation, n'a pas la même valeur juridique que la véritable offre d'achat (avec engagement réciproque d'acheter, puis de vendre en cas d'acceptation par le propriétaire du bien)

2- Rédiger une offre formelle

Il est recommandé de formaliser l’offre par écrit pour éviter tout malentendu. Une offre d’achat doit comporter certaines informations.

Identité des parties : coordonnées de l’acheteur et du vendeur.

Prix d’achat proposé : montant que vous êtes prêt à payer.

Description du bien : adresse complète, type de logement, surface habitable.

Durée de validité de l’offre : généralement, une à deux semaines.

Conditions de financement : montant de l’apport et recours à un emprunt bancaire.

L’offre d'achat écrite, ferme et définitive, est une forme d’engagement juridique. Si le propriétaire accepte, expressément et sans réserve, de vous vendre aux conditions de l'offre et dans le délai de validité de celle-ci, vous serez alors tenu de finaliser la transaction, dès lors qu'une telle offre peut valoir accord sur la chose et sur le prix, et donc en vente parfaite (art 1589 du code civil).

Une fois l’offre acceptée, il est temps de signer le compromis de vente. Ce document officiel engage l’acheteur et le vendeur dans la vente, sous certaines conditions.

La promesse unilatérale de vente engage le propriétaire (promettant) à vendre son bien à un prix convenu dans cet acte avec le futur acquéreur (bénéficiaire) qui ne s’engage pas définitivement. Moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation, il dispose d’une d’option d’acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties et qui doit être précisé.

Le compromis de vente comprend deux engagements réciproques : le premier, du vendeur de céder son bien à l'acheteur pour un prix convenu, et le second, de l'acheteur d'acquérir le logement. Le vendeur peut exiger le versement d’un acompte, dont le montant est convenu d’un commun accord entre les parties (entre 5% et 10% du prix de vente).

1- Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont des conditions qui, si elles ne sont pa réalisées, annulent la vente sans pénalité pour l’acheteur. Les plus courantes prévoient :

Obtention d’un prêt l'acquéreur dispose de 45 à 60 jours pour obtenir son financement (minimul légal d'un mois pour un particulier). Si la banque refuse le prêt, la vente est annulée rétroactivement (caducité).

Absence de servitude : certaines servitudes (droit de passage, de vue) peuvent être un obstacle à la vente.

Préemption urbaine : lesautorités locales peuvent exercer un droit de préemption sur certains biens pour des projets d’intérêt public.

Ces conditions permettent au vendeur à l’acheteur de se retirer de la vente et l’acompte versé doit, en principe, être restitué à l'acheteur.

2- Droit de rétractation SRU

En signant la promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale), l'acheteur d'un bien à usage d'habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Pendant cette période, il peut annuler la transaction sans justification et sans pénalité. Ce droit lui offre une protection supplémentaire en cas de doute ou d’évolution de la situation.

3- L'acompte sur le prix de vente

Lors de la signature, l’acheteur verse généralement un acompte représentant entre 5 et 10% du prix de vente du bien (en cas de signature d'une promesse unilatérale de vente, il verse une indemnité d'immobilisation d'un montant équivalent en sa qualité de bénéficiaire). Cette somme est bloquée et sera déduite du prix total lors de la vente, ou restituée en cas d’annulation selon les clauses suspensives.

La promesse de vente signée, la prochaine étape est de finaliser le financement. Vous disposez d’environ 45 jours (voire 60 jours, selon la durée de la condition suspensive prévue dans l’avant-contrat) pour obtenir une offre de prêt.

1- Comparer les offres de prêts

Avant de vous engager, comparez les offres de prêt de plusieurs établissements bancaires. Les taux d’intérêt, la durée de remboursement, les garanties et les assurances peuvent varier d'un établissement financier à l’autre. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez solliciter un courtier en prêt immobilier. Ce professionnel dispose d’un large réseau et pourra négocier de meilleures conditions d’un crédit en fonction de votre profil.

2- Obtenir l'accord de la banque

Une fois le dossier accepté, la banque émet une offre de prêt que vous recevez par courrier. Vous disposez d’un délai de réflexion légal de 10 jours avant d'accepter et de renvoyer l’offre de prêt. L’accord finalisé, les fonds seront débloqués pour la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Attention : la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée dans la promesse de vente est réalisée dès la réception par l’acquéreur d’une offre de prêt, en bonne et due forme, conforme aux prévisions contractuelles (et non à compter de l’acceptation de l’offre de prêt par ledit acquéreur).

3- Préparer les documents nécessaires

Assurez-vous d’avoir tous les documents nécessaires pour accélérer le processus :

Pièces d’identité

Justificatifs de revenus (fiches de paie, avis d’imposition)

Contrats de travail

Relevés de comptes bancaires

Documents relatifs à l’apport personnel

La rapidité et la précision dans la préparation de votre dossier peuvent faire la différence.

L’acte de vente authentique est le dernier acte formel qui scelle l’acquisition du bien immobilier. La signature se déroule chez le notaire et officialise le transfert de propriété (le plus souvent, dans la promesse de vente, le transfert de propriété est, en effet, différé à la date de signature de l’acte authentique).

1- Le rôle du notaire

Le notaire est chargé de vérifier la légalité et la sécurité juridique de la transaction. Avant la signature, il lit l’acte de vente aux parties et s’assure que toutes les informations sont correctes. Une fois l’acte signé, le transfert de propriété est officiel, et vous recevez les clés de votre bien.

2- Les frais de clôture

En plus du prix de vente, l’acquéreur doit régler les frais de notaire (7-8% du prix pour un bien ancien, environ 3% pour un bien neuf). À cela, s’ajoutent le prorata des charges de copropriété, de la taxe foncière, et les frais de mutation du syndic.

3- Délai de réflexion ante-signature

Dans l’hypothèse, rare en pratique, où l’acte de vente authentique n’aurait pas été précédé de la signature d’une promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale) avec purge du droit de rétractation SRU, l’acquéreur bénéficierait d’un délai de réflexion de 10 jours pour signer ledit acte.

Ces sept étapes détaillent le parcours pour acheter un bien immobilier en toute sécurité. Acquérir un bien immobilier est une entreprise importante et exigeante mais aussi gratifiante, qui demande de la préparation et de la rigueur. Bien que le processus puisse paraître complexe, chaque étape offre une opportunité d’affiner votre projet, de sécuriser vos finances et de vous rapprocher de votre objectif. En suivant ces conseils, vous êtes armé pour faire de votre achat immobilier un véritable succès.