Location
Droits et devoirs des locataires et des propriétaires
Logement décent
Le gouvernement a souhaité réglementer les critères d'habitabilité minimale des logements, pour protéger la santé et la sécurité des occupants.
La notion de décence (introduite en 2000 par la loi SRU(1) dans le code civil et la loi du 6 juillet 1989(2)) est définie et encadrée par des lois et décrets.
Des voies de recours existent pour les locataires de logements considérés comme « indécents » et un dispositif de sanction s'applique aux bailleurs qui loueraient ce type de biens.
Les logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte (professionnel/habitation principale) : locations nues, meublées, logements de fonction, HLM ou encore logements soumis à la loi de 1948.
Un décret du 30 janvier 2002(3) a précisé les caractéristiques de la notion de décence.
Pour être considéré comme un "logement décent", celui-ci doit disposer d'au moins une pièce principale ayant :
Le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
À ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration.
Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs.
Un logement décent doit disposer des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ». En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables).
Le bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent, répondant aux caractéristiques définies par le décret.
Le législateur n'impose pas au propriétaire de refaire à neuf tous les équipements, ni d'avoir recours à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence.
Il doit pouvoir vérifier seul l'existence d'un risque pour la santé ou la sécurité. L'évaluation doit être de bon sens : l'humidité n'est-elle pas excessive ? L'installation électrique apparaît-elle défectueuse ? Les garde-corps aux fenêtres sont-ils solides ? Etc.
Le locataire peut avoir intérêt à solliciter son propriétaire, notamment car la décence est une condition du versement des aides aux logements.
La loi organise une procédure spécifique :
À noter : la validité du bail n'est pas remise en cause par la demande de mise en conformité.
Lois et décrets
(1) Loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) N°2000-1208
(2) Article 6 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs
(3) Décret n° 2002-120, JO du 31 janvier 2002
(4) RM JO 6 mai 2002 p. 2428
Jurisprudence