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Logement décent

Logement décent : quelles sont les obligations du bailleur ?

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Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : janvier 2022

Le gouvernement a souhaité réglementer les critères d'habitabilité minimale des logements, pour protéger la santé et la sécurité des occupants.
La notion de décence (introduite en 2000 par la loi SRU(1) dans le code civil et la loi du 6 juillet 1989(2)) est définie et encadrée par des lois et décrets.

Des voies de recours existent pour les locataires de logements considérés comme « indécents » et un dispositif de sanction s'applique aux bailleurs qui loueraient ce type de biens.

Quels sont les logements concernés par la notion de "décence" ?

L'obligation liée aux logements décents concerne les logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte (professionnel/habitation principale) : locations nues, meublées, logements de fonction, HLM ou encore logements soumis à la loi de 1948.

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Pour être considéré comme un logement décent, celui-ci doit présenter une surface habitable minimale, garantir l'absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, assurer une performance énergétique minimale, et mettre à disposition des locataires certains équipements.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002(3).

Espace habitable

Pour être considéré comme un "logement décent", celui-ci doit disposer d'au moins une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Prévention des risques

Le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
À ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration.
Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs.

Niveau de confort

Un logement décent doit disposer des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ».
En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces et accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables).

Absence d'animaux nuisibles et de parasites

Un logement décent ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (comme des rats par exemple) ou par des parasites (puces de lit, cafards, etc).
En revanche, si le locataire est responsable de la survenance de nuisibles dans le logement, ce sera à lui de prendre en charge les interventions et réparations nécessaires

Performance énergétique minimale

Le logement doit être étanche à l’air pour protéger contre les infiltrations d’air et économiser la consommation d'énergie.

Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 ajoute qu'un logement décent devra avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
Cette disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2023 et ne s’appliquera qu'aux nouveaux contrats de location conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Logement décent : quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

Le bailleur a l'obligation de délivrer aux locataires un logement décent, répondant aux caractéristiques définies par le décret.

Le législateur n'impose pas au propriétaire de refaire à neuf tous les équipements, ni d'avoir recours à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence(4).
Il doit pouvoir vérifier seul l'existence d'un risque pour la santé ou la sécurité.

L'évaluation doit être de bon sens : l'humidité n'est-elle pas excessive ? L'installation électrique apparaît-elle défectueuse ? Les garde-corps aux fenêtres sont-ils solides ? Etc.

Logement non décent : que peut faire le locataire ?

Si le logement loué n'est pas considéré comme décent, le locataire peut avoir intérêt à solliciter son propriétaire, notamment car la décence est une condition du versement des aides au logement.

La loi organise une procédure spécifique en cas de logement non décent :

  • le locataire peut demander à tout moment, la mise en conformité du logement par lettre recommandée avec accusé de réception LRAR (art. 20-1 de la loi de 1989) ;
  • si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation, et, en l'absence d'accord amiable, le juge du tribunal d'instance ;
  • après expertise, le magistrat déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. S'il l'estime nécessaire, il ordonnera la suspension du paiement du loyer jusqu'à régularisation ou décidera d'en réduire le montant.

À noter : la validité du bail de location n'est pas remise en cause par la demande de mise en conformité.

Logement décent : lois, décrets et jurisprudence

Lois et décrets

(1) Loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) N°2000-1208 du 13 décembre 2000
(2) Article 6 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs
(3) Décret n° 2002-120, JO du 31 janvier 2002
(4) RM JO 6 mai 2002 p. 2428

Jurisprudence

  • Les magistrats ont jugé que le bailleur n'était pas déchargé de son obligation de délivrer un logement décent par le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état.
    (Cassation, 3e Civ., 28 avril 2009, n°08-11749).
  • En outre, la remise aux normes des installations lui incombe et ne saurait être mise à la charge du locataire
    (CA Caen, 7 juin 2007, n°05/3363).
  • Enfin, sa responsabilité peut être engagée en cas d'aggravation d'une maladie du locataire (dans ce cas, l'asthme) due au caractère indécent ou insalubre du logement.
    (Cassation, 3e Civ., 19 janvier 2005, n°03-15631).
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