Location
Droits et devoirs des locataires et des propriétaires
Logement décent
Logement décent : les obligations du bailleur
Le gouvernement a souhaité réglementer les critères d'habitabilité minimale des logements, pour protéger la santé et la sécurité des occupants.
La notion de décence (introduite en 2000 par la loi SRU(1) dans le code civil et la loi du 6 juillet 1989(2)) est définie et encadrée par des lois et décrets.
Des voies de recours existent pour les locataires de logements considérés comme « indécents » et un dispositif de sanction s'applique aux bailleurs qui loueraient ce type de biens.
Logements concernés par la notion de "décence"
Les logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte (professionnel/habitation principale) : locations nues, meublées, logements de fonction, HLM ou encore logements soumis à la loi de 1948.
Qu'est-ce qu'un logement décent ?
Un décret du 30 janvier 2002(3) a précisé les caractéristiques de la notion de décence.
Espace habitable
Pour être considéré comme un "logement décent", celui-ci doit disposer d'au moins une pièce principale ayant :
- soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
- soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Prévention des risques
Le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».
À ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration.
Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs.
Niveau de confort
Un logement décent doit disposer des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ». En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables).
Logement décent : obligations du propriétaire bailleur
Le bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent, répondant aux caractéristiques définies par le décret.
Le législateur n'impose pas au propriétaire de refaire à neuf tous les équipements, ni d'avoir recours à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence.
Il doit pouvoir vérifier seul l'existence d'un risque pour la santé ou la sécurité. L'évaluation doit être de bon sens : l'humidité n'est-elle pas excessive ? L'installation électrique apparaît-elle défectueuse ? Les garde-corps aux fenêtres sont-ils solides ? Etc.
Logement décent : que peut faire le locataire ?
Le locataire peut avoir intérêt à solliciter son propriétaire, notamment car la décence est une condition du versement des aides aux logements.
La loi organise une procédure spécifique :
- le locataire peut demander à tout moment, la mise en conformité du logement par lettre recommandée avec accusé de réception LRAR (art. 20-1 de la loi de 1989) ;
- si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois, le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation, et, en l'absence d'accord amiable, le juge du tribunal d'instance ;
- après expertise, le magistrat déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. S'il l'estime nécessaire, il ordonnera la suspension du paiement du loyer jusqu'à régularisation ou décidera d'en réduire le montant.
À noter : la validité du bail n'est pas remise en cause par la demande de mise en conformité.
Lois, décrets et jurisprudence
Lois et décrets
(1) Loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) N°2000-1208
(2) Article 6 de la loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs
(3) Décret n° 2002-120, JO du 31 janvier 2002
(4) RM JO 6 mai 2002 p. 2428
Jurisprudence
- Les magistrats ont jugé que le bailleur n'était pas déchargé de son obligation de délivrer un logement décent par le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état.
(Cassation, 3e Civ., 28 avril 2009, n°08-11749). - En outre, la remise aux normes des installations lui incombe et ne saurait être mise à la charge du locataire
(CA Caen, 7 juin 2007, n°05/3363). - Enfin, sa responsabilité peut être engagée en cas d'aggravation d'une maladie du locataire (dans ce cas, l'asthme) due au caractère indécent ou insalubre du logement.
(Cassation, 3e Civ., 19 janvier 2005, n°03-15631).