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Coworking : le nouvel eldorado de l'immobilier de bureaux

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Coworking - le nouvel eldorado

Le marché de l’Immobilier de bureaux : bienvenue dans les espaces de Travail 2.0

Flexibles, conviviaux, générateurs d’échanges et de créativité… les qualificatifs ne manquent pas pour décrire les tiers lieux et autres espaces de coworking.

Face à la généralisation des activités nomades boostées par le digital et à l’essor de l’entreprenariat individuel et du télétravail, ces espaces ont le vent en poupe. Si les professionnels de l’immobilier de bureaux suivent de près cette tendance, comment se structure réellement ce nouveau marché ?

L’Eldorado des travailleurs indépendants ?

Remède à l’isolement social ou opportunité d’agrandir son réseau professionnel, travailler aujourd’hui dans un espace collaboratif permettrait de gagner en productivité, de s’intégrer au sein d’une communauté innovante et inspirante.

Répondre à un besoin simple :

accéder, avec de faibles barrières à l’entrée, à un lieu hyper connecté et déjà bien équipé via une contrainte moindre qu’un bail 3/6/9 classique. Abonnement avec ou sans engagement, tarification à la carte - de la journée à l’année -, avec ou sans dépôt de garantie, le mot d’ordre est la flexibilité afin de coller à la réalité économique des utilisateurs, qui sont, pour 62 % d’entre eux, des travailleurs indépendants.

Généralement, l’utilisateur dispose d’un pack de base avec :

  • mobilier
  • accès à l’Internet fibre très haut débit
  • au réseau téléphonique et informatique
  • aux imprimantes, scanners et photocopieurs.

En open space le plus souvent mais avec parfois la possibilité de louer un ou plusieurs bureaux privatifs, certains tiers lieux jouent la carte du multiservice pour maximiser le bien-être de ses clients et la rentabilité du lieu.

En option, ils peuvent proposer l’accès à des salles de réunion, de sport, à un parking privatif, un service d’archivage, une prestation de ménage ou encore des ateliers, des masterclass thématiques et des afterwork pour faciliter les échanges et développer les synergies d’affaires et le réseautage.

Dans ce paysage idyllique, il existe néanmoins quelques inconvénients : amateurs de calme, s’abstenir ! Souvent bruyants, ces espaces sont peu propices à la concentration, aux rendez- vous clients, voire à la confidentialité, le cas échéant. Autre problématique, lorsque l’activité se développe et que de nouveaux collaborateurs rejoignent l’entreprise, il n’est pas toujours aisé de leur trouver des bureaux disponibles.

Dans ce paysage idyllique, il existe néanmoins quelques inconvénients :

Amateurs de calme, s’abstenir ! Souvent bruyants, ces espaces sont peu propices à la concentration, aux rendez- vous clients, voire à la confidentialité, le cas échéant.

Autre problématique, lorsque l’activité se développe et que de nouveaux collaborateurs rejoignent l’entreprise, il n’est pas toujours aisé de leur trouver des bureaux disponibles.

Typologie des différents tiers lieux professionnels

Il existe quatre grandes familles d’espaces pour free-lances et autres entrepreneurs indépendants :

  • Les centres d’affaires plutôt orientés cadres dirigeants. Traditionnellement installés dans les quartiers d’affaires ou en centres-villes, ce sont eux, historiquement, les premiers tiers lieux professionnels.
  • Les télécentres (espaces de télétravail) essentiellement situés en zones rurales ou péri-rurales. Ils hébergent surtout des télétravailleurs permanents avec un profil en majorité de salariés.
  • Les espaces de coworking en zones urbaines, très appréciés par la génération Y et les start’upers.
  • Enfin, les ateliers de fabrication numérique, lieux d’innovation dédiés à la conception, au prototypage, à la production, à la réparation ou à la transformation d’objets.

Un point commun entre ces lieux, la volonté de mixer les profils d’utilisateurs ainsi que les initiatives publiques et privées pour créer de la richesse et de la diversité génératrices d’émulation professionnelle.

Côté exploitant, il peut s’agir de structures privées, d’associations, de coopératives ou encore d’une collectivité en régie. La plupart de ces entités rassemblent financements privés et aides publiques.

Selon une étude du Crocis (Centre régional d’observation du commerce, de l’industrie et des services)(1), publiée par la CCI Paris Île-de-France en mars 2016, 56 % des projets soutenus par la région Île-de-France sont portés par des associations, 27 % par des collectivités et 14 % par des PME.

Vers une mutation du marché immobilier de bureaux ?

Dans ce contexte de croissance rapide boostée par l’essor de l’économie numérique, le succès du coworking et la démultiplication de ces nouveaux espaces suscitent l’intérêt des opérateurs d’immobilier d’entreprises.
De grands groupes se positionnent d’ores et déjà sur ce secteur, à l’image de Nexity avec l’offre « blue office » (5 espaces en Île-de-France), Icade avec le programme « Smart Desk » ou bouygues Immobilier via son concept « Next Door » déjà lancé à Issy-les-Moulineaux.

Côté centres d’affaires, les acteurs traditionnels du secteur ont dû faire face à l’évolution du paysage concurrentiel.

Les experts du cabinet d’études Xerft(2) estiment que « l’activité des centres d’affaires traditionnels n’a progressé que de 2,5 % en valeur sur l’année 2015, contre une croissance de 6,6 % il y a encore 3 ans ».
Cette réalité les a donc encouragés à s’inspirer du fonctionnement des nouveaux espaces de coworking. Il s’agit de transformer la menace en opportunité. Certains proposent donc désormais des lieux dédiés au travail collaboratif offrant à la fois souplesse en termes d’engagement et haut niveau d’équipement. Les profils visés sont variés : ils vont de la grande entreprise en recherche de « bureaux satellites » à la jeune pousse dans l’esprit start’up. C’est le cas de Multiburo avec « Le Spot », de NCI avec son « Smart Work Center » ou de Regus avec « Stop and Work », dont orange et la Caisse des dépôts sont aussi actionnaires.

Regus s’intéresse également de près à l’implantation de tiers lieux dans les zones de transit comme les gares et les aéroports. Les gares franciliennes sont d’ailleurs particulièrement stratégiques, puisque plus de 3 millions de voyageurs y passent quotidiennement.
Dans le cadre du Grand Paris, le métro Grand Paris Express comptera 72 gares en réseau, dont certaines entièrement nouvelles qui pourraient offrir aux voyageurs des services inédits pour favoriser le travail nomade. Un gisement de développement pour les espaces de coworking.

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