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Compromis de vente

Le compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir !

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Vous projetez d'acheter ou de vendre un bien ?
Tout savoir sur l'étape de la signature du compromis de vente.

Compromis de vente

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier, ou au contraire d'en acquérir un ?

Dans les deux cas, il faut passer par la signature d'un compromis de vente, avant de signer ultérieurement l'acte authentique au cours duquel seront remises les clés.

Il est important d'en connaître la portée et les caractéristiques avant de s'engager.

Qu'est-ce que le compromis de vente ?

Un avant-contrat

Le compromis est le premier acte qui scelle l'accord des parties sur une vente. On parle d'« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l'acte définitif.
Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l'acheteur, qui déclare de son côté vouloir l'acheter, aux conditions que l'acte précise. Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis de vente est un véritable contrat.

Un engagement

"Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix" (art. 1589 du Code civil)

Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.

Si l'une des parties venait à ne pas signer l'acte définitif, l'autre est en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

À chaque vente son compromis

Une rédaction sur mesure

Le contenu du compromis doit être parfaitement adapté à la situation personnelle des cocontractants, vendeurs comme acquéreurs.

Les conditions suspensives

Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n'a lieu que si elles se réalisent. L'une est obligatoire dès lors que l'acheteur est un particulier et qu'il a recours à un emprunt pour financer l'achat de son logement : il s'agit de la condition suspensive de l'octroi d'un prêt.

Si besoin, il faudra aussi mentionner des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux.

Le dossier de vente

Au compromis doivent être annexés certaines pièces et documents : le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques, le carnet d'entretien de l'immeuble,...

L'acheteur atteste au moment de la signature du compromis de vente que les documents requis lui ont bien été remis.
A noter : si l'intégralité des documents n'ont pas été remis à l'acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté.

En savoir plus sur les documents à fournir pour le compromis de vente

Comment se passe la signature d'un compromis de vente ?

L'agent immobilier, ou le notaire, réunit les parties à date fixe pour la lecture et la signature du compromis. Celui-ci sera fait, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties2.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette formalité volontaire peut toutefois être conseillée afin de donner date certaine à l'acte et le rendre opposable aux tiers.

Afin de garantir son engagement, l'acheteur est généralement tenu de verser un acompte (entre 5 et 10 % du prix), qui viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Cet acompte sera remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales 3 ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.

Cet acompte peut être versé, par virement, au professionnel de l'immobilier (s'il y est habilité et dispose de la garantie financière nécessaire) ou directement au notaire du vendeur.

Qu'est-ce que la réitération du compromis de vente ?

Le compromis va être « réitéré », c'est-à-dire rédigé en une forme particulière, la forme authentique reçue par un notaire. Il s'agit d'une obligation légale s'agissant de la vente de bien immobilier. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l'acte. La vente est alors définitivement conclue.

Peut-on se rétracter après la signature du compromis de vente ?

Depuis août 2015, la loi protège l'acquéreur non-professionnel en lui accordant un délai de 10 jours pour se rétracter. L'achat doit porter sur un immeuble à usage d'habitation, qu'il soit neuf ou ancien.

L'acquéreur qui décide de se rétracter n'a pas à justifier d'un motif particulier et la rétractation s'opère sans pénalité.
Il doit, en revanche, prendre garde à faire connaître sa décision de se rétracter dans les temps, à la personne désignée dans le compromis de vente5, par lettre recommandée avec avis de réception.

Attention : le fait de ne pas aller chercher le recommandé à la poste n'empêche pas le délai de courir !

Si le 10e jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc et les sommes versées par l'acquéreur doivent lui être restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

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