Le compromis de vente : tout ce qu'il faut savoir !

Un avant-contrat sous seing privé

Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est le premier acte qui scelle l'accord des parties sur une vente. On parle d'« avant-contrat », car c'est un acte préparatoire à la signature de l'acte définitif.
Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l'acheteur, qui déclare de son côté vouloir l'acheter, aux conditions que le contrat précise. Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis de vente est un véritable contrat.

Un engagement réciproque de vendre et d'acheter

En application de l’article 1589 du Code civil, le compromis de vente vaut vente « lorsqu’il y a consentement des deux parties, sur la chose et sur le prix."
Les parties sont donc définitivement engagées, sauf si l'acquéreur exerce son droit de rétractation SRU dans le délai légal de 10 jours qui lui est imparti, et si les conditions de la mise en œuvre de droit sont réunies.
Si l'une des parties venait à ne pas signer l'acte définitif postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, l'autre serait en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente et/ou le versement de dommages et intérêts (une indemnité forfaitaire stipulée à titre de clause pénale est souvent prévue dans le compromis, à cet effet).

Une rédaction sur mesure

Les clauses contenu du compromis doit doivent être parfaitement adaptées à la situation personnelle et à la volonté des cocontractants, vendeurs comme acquéreurs.

Les conditions suspensives

Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n'a lieu que si elles se réalisent. L'une d’elle est obligatoire dès lors que l'acheteur est un particulier (consommateur) et qu'il déclare avoir recours à un emprunt pour financer l'achat de son logement : il s'agit de la condition suspensive d'obtention de prêt.

Si besoin, il faut aussi mentionner des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune (DPU), à l'état hypothécaire du bien, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux, notamment.

Le dossier de vente

Au compromis doivent être annexés certaines pièces et documents dont le dossier des diagnostics immobiliers, en particulier. (art. L.271-4 du CCH).
Par ailleurs, l'acquéreur d'un lot de copropriété situé dans un immeuble à usage total ou partiel d'habitation doit attester au moment de la signature du compromis de vente que les documents requis par l'article L. 721-2 du CCH lui ont bien été remis.

A noter : si les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et les informations financières n'ont pas été remis à l'acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation SRU est reporté à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur (art. L. 721-3 CCH). Cf. ci-après.

L'agent immobilier (ou le notaire) réunit les parties pour la lecture et la signature du compromis. Celui-ci est établi en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente sous seing privé, le compromis de vente sous seing privé n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux (centre des impôts). Un enregistrement volontaire auprès du Service de publicité foncière (ex. Conservation des hypothèques), dans la catégorie des actes innommés (droit fixe), peut, toutefois, parfois être conseillé afin de donner date certaine à l'acte et le rendre opposable aux tiers.

Afin de garantir son engagement, l'acheteur est généralement tenu de verser un acompte sur le prix (entre 5 et 10 % du prix), qui viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Cette somme sera remboursée à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales, ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.

Elle peut être versée au professionnel de l'immobilier (s'il y est habilité et dispose de la garantie financière nécessaire) ou bien directement au notaire choisi par les parties (séquestre conventionnel).

Qu'est-ce que la réitération du compromis de vente ?

Le compromis doit être « réitéré », c'est-à-dire rédigé en une forme particulière, la forme authentique reçue par un notaire (officier ministériel). Il s'agit d'une obligation légale s'agissant de la vente de bien immobilier. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l'acte. La vente est alors définitivement conclue et opposable aux tiers après publication de l’acte au service de publicité foncière.

La loi protège l'acquéreur non-professionnel en lui accordant un délai de 10 jours pour se rétracter (au lieu de 7 jours précédemment). Ce délai de rétractation SRU court à compter du lendemain de la première présentation de la LR/AR (ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes- ex. : LRE) lui notifiant l’acte, ou bien de la remise de l’acte dans les conditions légales. L'achat doit porter sur un immeuble à usage exclusif d'habitation, qu'il soit neuf ou ancien (art. L. 271-1 CCH).

L'acquéreur qui décide de se rétracter n'a pas à justifier d'un motif particulier et la rétractation s'opère sans pénalité.
Il doit, en revanche, prendre garde à faire connaître sa décision de se rétracter dans les temps, à la personne désignée dans le compromis de vente, dans les mêmes formes que celles prévues pour la notification de l’acte énoncées ci-dessus.

Attention : le fait de ne pas aller retirer la LR/AR à la Poste n'empêche pas le délai de courir !

Si le 10e jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Une rétractation faite dans le délai annule le compromis, ce qui met fin au contrat entre les parties (anéantissement de l’acte), et les sommes versées par l'acquéreur doivent lui être restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation.(art. L. 271-2 CCH).