Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

IFI : le nouvel impôt sur la fortune immobilière

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IFI Impôt fortune immobilière

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).
La FNAIM fait le point sur ce nouvel impôt : ce qui est conservé, ce qui change et les nouvelles notions utilisées.

IFI : ce qui ne change pas par rapport à l'ISF

Plusieurs points généraux ont été conservés par rapport à l'ISF :

Composition du foyer fiscal IFI
Seules les personnes physiques sont imposables
Règles de territorialité
Maintien de l’obligation fiscale illimitée pour les résidents fiscaux français et imposition des non-résidents à raison de leurs seuls biens immobiliers situés en France
Fait générateur
1er janvier
Seuil de déclenchement
1,3 million d’euros
Modalités de calcul
Barème (six tranches d’imposition de 0 à 1,5 %), abattement de 30% sur la résidence principale, décote pour les biens loués, indivis et ceux détenus via une SCI, décote pour les patrimoines inférieurs à 1 400 000 €, réduction ISF-don, plafonnement, imputation de l’IFI acquitté à l’étranger

Les changements apportés par l'IFI

Certaines dispositions de l’IFI s’inscrivent dans la continuité mais la philosophie de ce nouvel impôt est totalement différente de l’ISF puisque son champ d’application est recentré sur les seuls actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire, mais les signes extérieurs de richesse ne sont plus concernés.

Tous les biens meubles (yachts, voitures, œuvres d’art, lingots d’or…), l’épargne, tous les capitaux mobiliers et autres placements financiers considérés comme productifs sont exclus de l’assiette de l’IFI.
L’assiette de l’IFI est donc totalement remodelée par rapport à l’ISF.

Biens et droits immobiliers

Tous les immeubles et droits réels immobiliers détenus directement par le contribuable sont taxables au titre de l’IFI, sont ainsi concernés :

  • biens immobiliers : les immeubles bâtis (dont immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques), les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles), les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition.
  • droits réels immobiliers : fractions d’immeubles représentées par des parts de sociétés immobilières de copropriété, droits démembrés (imposition dans certains cas de la nue-propriété héritée), droit d’usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit du preneur à bail à construction…

La quote-part représentative d’immobilier des parts ou actions de sociétés ou d’organismes établis en france ou hors de france

  • Est comprise dans l’assiette de l’IFI, la valeur représentative des actifs immobiliers détenus par le redevable par l’intermédiaire d’une société.
    Il s’agit également des parts de SCI, SCPI, d’OPCI (SPPICAV et FPI) et de SIIC.
    En définitive, les placements financiers trop empreints d’immobilier sont à déclarer au titre de l’IFI.
  • Les actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie entrent également dans l’assiette de l’IFI (fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2018).

Une redéfinition des dettes déductibles

Seules les dettes immobilières limitativement énumérées par la loi sont déductibles.
Les impositions et les emprunts immobiliers contractés pour l’acquisition des biens taxables restent déductibles mais selon des règles plus restrictives (ex : taxe d’habitation exclue, les prêts in fine se déduisent comme les prêts amortissables, les prêts familiaux sont présumés abusifs, un plafond de déduction est institué pour les gros patrimoines... )

Les cas d'exclusion et d'exonération à l'IFI

Les actifs immobiliers exclus

  • Les biens ou droits immobiliers détenus directement par une société (établie en France ou hors de France) et affectés à sa propre activité opérationnelle
  • Les placements boursiers des petits actionnaires (si le contribuable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote et que l’immeuble appartient à une société opérationnelle)
  • Les faibles participations dans des sociétés d’investissement immobilier cotée (SIIC) ou des fonds d’investissement

Les actifs immobiliers exonérés

  • Exonération totale des biens professionnels
    Pas de changement par rapport à l'ISF, les actifs immobiliers affectés à l’activité principale du redevable que celle-­ci soit industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, sont toujours exonérés.
  • Exonération totale ou partielle des biens ruraux, bois et forêts
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