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Charges locatives

Charges locatives : fonctionnement et régularisation

Un locataire a l'obligation de payer des charges locatives, également appelées charges récupérables. Il s'agit de dépenses acquittées par le bailleur et qu’il peut « répercuter » sur le locataire. Ces charges constituent une somme indépendante du loyer mensuel et peuvent différer selon le type de logement, les services proposés par le propriétaire et le type de bail.

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : septembre 2021

Charges locatives

Pour les locations meublées ou les colocations vides, les charges locatives peuvent être forfaitisées ou perçues par provisions avec une régularisation. La FNAIM vous aide à mieux comprendre le fonctionnement de ces frais liés à la location d'un logement !

Quelles sont les charges locatives récupérables ?

La liste des charges locatives, ou dites "récupérables", par le propriétaire est fixée limitativement par décret (n°87-713 du 26 août 1987).
Les charges concernées sont notamment :

  • les dépenses des employés d’immeubles et gardiens ;
  • les dépenses d'entretien courant et petites réparations sur les équipements d'usage commun ou installations individuelles du logement ;
  • les impositions et redevances (taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage).

Les charges non listées par le décret ne sont pas récupérables.

Quel est le délai pour la régularisation des charges locatives ?

Lorsque le locataire s’acquitte mensuellement de provisions pour charges, le propriétaire doit, au moins une fois par an, les régulariser par rapport aux dépenses réellement acquittées et récupérables.

Un mois avant cette régularisation des charges locatives, il communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Il tient à sa disposition les pièces justificatives durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte.

Le locataire peut également demander à ce qu'un récapitulatif des charges locatives lui soit envoyé par voie dématérialisée ou par voie postale.

  • Si les provisions sont supérieures aux dépenses engagées par le propriétaire, ce dernier devra rembourser le trop-perçu.
  • Si les provisions sont inférieures aux charges locatives réellement financées par le propriétaire, ce dernier peut demander au locataire de payer la différence, et ajuster le montant des charges mensuelles ou trimestrielles payées par le locataire pour l’année suivante.

Comment faire une régularisation "tardive" des charges locatives ?

Si le propriétaire se trouve dans le cadre d'une régularisation "tardive" des charges locatives, trois points sont à retenir :

  • si le bailleur procède à la régularisation des charges locatives plus d’1 an après leur exigibilité, le locataire peut demander un étalement du paiement d’arriérés de charges sur 12 mois ;
  • au-delà d'un délai de 3 ans, le bailleur ne peut plus demander le paiement des charges impayées ;
  • dans les immeubles en copropriété, si le locataire part avant que la régularisation annuelle des charges ait pu avoir lieu, le propriétaire bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant l’arrêté des comptes de l’immeuble.
    Il devra, le cas échéant, rendre au locataire la différence entre le montant retenu, et les sommes effectivement payées.

Régularisation et mise à disposition des justificatifs de charges locatives

Depuis le 1er septembre 2015, lors la régularisation annuelle des provisions, le locataire peut demander au propriétaire bailleur de lui envoyer un récapitulatif des charges locatives par voie dématérialisée ou par voie postale.

Charges locatives et fiscalité du propriétaire

En cas de vacance locative, le propriétaire peut retrancher les charges locatives effectivement payées de ses revenus fonciers.