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Encadrement des loyers

Dispositif annuel d’encadrement des loyers

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La FNAIM fait le point sur la reconduction du dispositif annuel d’encadrement des loyers en zones tendues, entrée en vigueur à Paris le 1er août 2019 et sur le plafonnement expérimental des loyers en vigueur à Paris.

Encadrement des loyers

Qu’est-ce que l’encadrement annuel des loyers ?

Pour rappel, l’encadrement des loyers a pour objectif de limiter l’évolution des loyers des logements vides ou meublés loués à titre de résidence principale, situés dans des zones géographiques dites tendues.

A cet effet, la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un décret doit fixer annuellement un montant maximum d’évolution des loyers en cas de remise en location ou de renouvellement de bail.

Sont considérées comme zones tendues, les agglomérations de plus de 50 000 habitants où le marché immobilier fait face à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande locative (la demande y est supérieure à l’offre), entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement.

Il s’agit des zones géographiques correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au droit d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

Remise en location et renouvellement de bail

Remise en location

Le décret s’applique lorsque le logement est loué à un nouveau locataire moins de 18 mois après le départ du précédent.
Dans ce cas, le nouveau loyer fixé par le propriétaire ne peut excéder le loyer de location appliqué au dernier locataire.

Le propriétaire peut, toutefois, réviser le loyer en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), à condition que cette réévaluation n’ait pas déjà été effectuée au cours des 12 derniers mois.
Pour cette révision, le propriétaire devra prendre en compte le dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Deux exceptions à cette règle :

1- Le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (parties privatives ou communes)
  • Le montant des travaux est au moins égal à 50% de la dernière année de loyer.
    > Dans ce cas, la hausse du loyer ne devra pas excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
  • Le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer et les travaux ont été réalisés depuis moins de 6 mois.
    > Le loyer peut alors être librement réévalué (dans la limite du loyer de référence majoré et de l'éventuel complément de loyer).
2- Le précédent loyer était manifestement sous-évalué.

> Le propriétaire peut réévaluer le nouveau loyer mais la hausse ne devra pas excéder la moitié de la différence entre :

  • le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements similaires
  • le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’IRL

Renouvellement de bail

Dans le cadre d’un renouvellement de bail, la hausse du loyer est limitée à l’évolution de l’IRL (une clause de révision doit être stipulée dans le bail).

Nous retrouvons également, dans le cadre d’un renouvellement de bail, les deux exceptions notifiées ci-dessus :

  • le loyer est manifestement sous-évalué
  • des travaux d’amélioration dont le montant est au moins égal à la dernière année de loyer ont été réalisés

Ce qui change à partir du 1er janvier 2020

Le décret du 26 juillet 2019 vient apporter des modifications dans le cadre d’une hausse de loyer due à la réalisation de travaux d’amélioration ou de loyer sous-évalué.

En effet, pour les beaux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2020, une hausse ne pourra être appliquée que si le logement affiche un critère de performance énergétique satisfaisant : la consommation en énergie primaire du logement devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (le cas échéant, à l'issue des travaux).

L’encadrement des loyers à Paris

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a supprimé de la loi du 6 juillet 1989 toutes les références au dispositif d’encadrement des loyers au moyen de loyers de référence. Pour autant, ce dispositif n’est pas complètement abandonné et l’article 140 de la loi ELAN le reprend quasiment à l’identique. Toutefois, il n’est désormais applicable qu’à titre expérimental dans les zones dites « tendues ».

La collectivité locale qui souhaite appliquer ce dispositif doit effectuer la demande auprès de l’Etat avant le 24 novembre 2020. Le dispositif est prévu jusqu’au 23 novembre 2023.

La commune de Paris est la première à entrer dans ce dispositif qui a pris effet depuis le 1er juillet 2019.

Cette mesure expérimentale se base sur :

  • un loyer de référence
  • un loyer de référence majoré
  • un loyer de référence minoré

Ces loyers de référence sont définis par arrêté préfectoral et sont exprimés en prix au m² (surface habitable) selon les catégories de logements et la zone géographique.

Nouvelle location

Pour toute nouvelle location, le propriétaire ne pourra fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
A noter : le loyer de référence, ainsi que le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement doivent être indiqués dans le contrat de location.

Si un logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, le propriétaire pourra appliquer un complément de loyer, à la condition que le « loyer de base » atteigne déjà le loyer de référence majoré.

Renouvellement de bail

  • Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut demander une augmentation dans la limite du loyer minoré.
  • A l’inverse, si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré (hors complément de loyer), le locataire peut demander qu’il soit diminué à hauteur du loyer de référence majoré.

Les parties doivent faire leur demande par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en pain propre contre récépissé ou émargement, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire.

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