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Travaux accessibilité copropriété

Travaux d'accessibilité en copropriété : que faut-il savoir ?

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Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : janvier 2022

Vivre dans un logement accessible au-delà des obligations légales représente un investissement sur l’avenir. La FNAIM vous explique ce qu'il faut savoir sur les travaux d'accessibilité au sein d'une copropriété.

Travaux d'accessibilité : quelles obligations pour les copropriétés ?

Dans un immeuble ancien, la copropriété n’a pas l’obligation de réaliser des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées.

C’est au copropriétaire concerné de porter la question (par exemple l’installation d’une rampe d’accès à l’immeuble) à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

De tels travaux d’accessibilité en copropriété nécessitent un vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.

Si l’assemblée générale refuse, elle peut néanmoins autoriser le copropriétaire à effectuer à ses frais les travaux d’accessibilité qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur du bâtiment, (art. 25-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Il est conseillé de se renseigner auprès de la MDPH dont dépend la copropriété pour connaître les aides financières qui pourraient lui être attribuées. Ces services exercent une mission d’accueil, d’information, d’accompagnement et de conseil des personnes handicapées notamment pour les aides financières et techniques.

Quelle TVA pour les travaux d'accessibilité ?

Les ascenseurs / élévateurs spécialement conçus pour le déplacement des personnes handicapées sont soumis au taux de TVA de 5,5 %.

Comme le mentionne l’article 30-0 C de l’annexe 4 du code général des impôts, « Les ascenseurs et matériels assimilés soumis au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée en application du quatrième alinéa du II de l’article 278 quinquies du code général des impôts sont les matériels […] spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée ».
Les équipements spéciaux pour personnes handicapées sont définis selon l’article 278-0 bis du code général des impôts et l’article 30-0 B de l’annexe IV du code général des impôts.

Comment les travaux d'accessibilité sont-ils votés en copropriété ?

Pour les assemblées tenues à compter du 31 décembre 2020, les copropriétaires bénéficient d'une autorisation de droit pour faire réaliser, à leurs frais, des travaux d'accessibilité de leur logement aux personnes handicapées ou à mobilité réduite affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Ainsi, depuis cette date, chaque copropriétaire peut faire réaliser ce type de travaux sans avoir à solliciter, comme auparavant, l'autorisation de l'assemblée à la majorité simple (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25-2, créé par Ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 27).

À cette fin, le copropriétaire doit notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

L'assemblée générale ne dispose que d'un droit d'opposition qui s'exercera à la majorité absolue (article 25), si les travaux portent atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, ou s’ils ne sont pas conformes à sa destination (art. 25-2, al. 3, L. 10 juillet 1965).

Le législateur a donc renversé le principe : l’assemblée générale ne vote pas pour autoriser des travaux mais pour s’y opposer, et encore faut-il que le refus recouvre l’une des hypothèses limitativement énumérées par les textes.

L’assemblée générale peut également voter, à la majorité de l’article 24, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels (art. 24 II d), L. 10 juillet 1965).

Le crédit d’impôt pour l’installation d’équipements spéciaux

Les contribuables, propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit, peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des dépenses d’installation ou de remplacement d'un ascenseur ou d’équipements spécialement conçus pour l’accessibilité des logements aux personnes âgées ou handicapées (cf. article 200 quater A et article 18 ter de l’annexe IV du code général des impôts).

Le crédit d’impôt s’élève à 25 % des dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spéciaux.

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