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Acheter un terrain

Acheter un terrain : quelles sont les précautions ?

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Acheter un terrain

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : octobre 2020

De manière générale, l’acquisition d’un bien immobilier est une étape cruciale qui demande attention et organisation, deux qualités qui seront d’autant plus nécessaires pour l’achat d’un terrain.
La FNAIM vous aiguille pour mener à bien votre projet.

Acheter un terrain

Il peut être compliqué de trouver le bien de ses rêves dans le parc immobilier existant car il y a toujours un élément qui ne rentre pas dans votre grille d’attentes et sur lequel vous ne souhaitez pas faire de concession.

Certains acquéreurs préfèrent alors se tourner vers l’achat d’un terrain qui leur permettra de créer de toute pièce le bien idéal.

Attention cependant, la construction d’un bien immobilier est soumise à de nombreuses règlementations qui dépendent également du terrain à bâtir que vous achetez.
Afin d’être sûr de pouvoir réaliser votre projet selon vos envies, il est nécessaire de prêter attention à plusieurs éléments déterminants.
Être accompagné par une agence immobilière dans ce projet vous permettra de mieux appréhender votre choix.

Quelles questions se poser avant d'acheter un terrain ?

Est-ce que le terrain est constructible ?

Premier point crucial : vous devez être sûr que vous pourrez bâtir sur votre futur terrain.
Pour cela, vous pouvez consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune sur laquelle se trouve le terrain. Vous pourrez vous procurer le PLU gratuitement auprès de la mairie.

Pour sécuriser votre projet, il est toutefois possible d’ajouter au compromis de vente, une condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire.
Autrement dit, la vente n’aura lieu que si cette condition se réalise.
Il conviendra, dans ce cas, de préciser la construction pour laquelle vous demandez un permis de construire (nature, surface, etc.).

Comptez environ 5 mois pour être certain d’obtenir votre permis de construire : 3 mois pour l’obtention et 2 mois pour contester si nécessaire.
À noter : en principe, si le vendeur fait apparaître la mention « à bâtir » sur la vente de son terrain, il s’engage à ce que celui-ci soit constructible.

Quelle est la surface du terrain ?

Même si cela peut paraître évident, lors de l’achat d’un terrain il est important de connaître la surface exacte de celui-ci. En effet, le vendeur n’est pas tenu de vous la donner et peut seulement communiquer une surface approximative.
Si vous souhaitez acheter un terrain et que vous basez le calcul de votre projet sur cette mesure, vous risquez d’avoir des surprises à l’arrivée et pourrez être contraint de changer vos plans.

En effet, le coefficient d’occupation des sols (dépendant de la commune) qui détermine la surface constructible, s’applique sur les mètres carrés de votre terrain.
Une approximation peut donc vite biaiser la surface réelle sur laquelle vous aurez le droit de construire.
Exemple : si le coefficient est de 0,1 et que votre terrain fait 1 000 m², vous pourrez alors construire un bien de 100m².
Pour obtenir la surface exacte, vous pouvez faire réaliser un bornage qui sera à vos frais (environ 2 000 €).

Si le terrain se trouve dans un lotissement, il est alors déjà borné et vous aurez donc facilement connaissance de sa surface exacte.
À noter : une surface de terrain minimale peut être imposée par certaines communes (résidentielles notamment) pour pouvoir construire.

Est-ce que le terrain est viabilisé ?

On dit d’un terrain qu’il est viabilisé lorsque celui-ci bénéficie des raccordements en eau, gaz, électricité, téléphonie, assainissement…

  • Si vous choisissez d'acheter un terrain faisant partie d’un lotissement, le terrain est alors déjà viabilisé et le coût est compris dans le prix de vente du terrain.
  • S’il s’agit en revanche d’un terrain isolé, vous devrez le faire viabiliser en le raccordant aux réseaux les plus proches, et devrez intégrer ce coût à votre projet.

Quelles sont les caractéristiques du sol et du sous-sol ?

Le projet de construction et les frais associés peuvent varier de manière importante selon la composition du sol et des contraintes auxquelles vous serez confrontés.
Certains sols sont, en effet, plus complexes que d’autres comme les sols argileux (notamment en cas de sécheresse) ou les sols humides (car instables).

Il est également nécessaire de prêter attention au sous-sol afin de vérifier qu’il n’y ait pas de vides naturels ou artificiels dont il faudrait tenir compte pour les fondations.
Il est désormais obligatoire de faire réaliser une étude de sol par un géotechnicien.

Y a-t-il des éléments à connaître sur l’environnement du terrain ?

Deux points sur lesquels il est important de se renseigner lors de votre achat de terrain :

  • Mon terrain peut-il être sujet à des risques naturels ?
    Inondations, éboulements, avalanches… mieux vaut le savoir avant ! Vous pourrez trouver ces informations dans le PLU et dans le Plan de Prévention des Risques si la commune en a un.
  • Y a-t-il des projets à venir dans le quartier ?
    Construction d’un centre commercial, d’un stade de foot, nouveau passage d’une autoroute… Là encore cela peut changer la donne et impacter votre projet de vie.
    N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès de la mairie ou de la Direction Départementale des Territoires.

Achat d’un terrain isolé ou en lotissement : quelles différences ?

On distingue deux catégories de terrains : les terrains en lotissement et les terrains isolés.
Chacun présente des avantages et inconvénients qui pourront plus ou moins vous convenir selon votre projet.

Acheter un terrain en lotissement

  • Le principal avantage avec l’achat en lotissement est que vous achetez plus sereinement. En effet, vous n’aurez pas à vous poser la question de la constructibilité, le terrain sera déjà borné et viabilisé, et le lotisseur se charge de réaliser une étude des sols. Par ailleurs, vous pouvez bénéficier d’aménagements collectifs : voirie, espaces verts, piscine…
  • En revanche, vous serez davantage restreint quant à la liberté de votre projet puisque vous devrez respecter les règles de construction et les critères architecturaux du lotissement (matériaux de construction, couleur de la façade, style de portail…).
    Par ailleurs, le fonctionnement s’apparentera davantage à celui d’une copropriété avec le respect de règle de vie collective.

Acheter un terrain isolé

  • Inversement, le principal avantage de l’achat d’un terrain isolé se situe dans la liberté de projet qu’il permet, même s’il vous faudra tout de même respecter les règles d’urbanisme établies.
    Par ailleurs, les terrains isolés présentent souvent des surfaces plus importantes.

Il vous faudra en contrepartie être vigilant et organisé pour vérifier la faisabilité de votre projet en tout point, ce qui engendre également des coûts supplémentaires.

Plan Local d’Urbanisme (PLU) : un incontournable !

Vous l’aurez compris, lors de vos démarches pour acheter un terrain, il est primordial de consulter le PLU !

Il vous permettra de connaître les contraintes à respecter comme l’emprise au sol et la hauteur de la construction, mais aussi la présence de règles esthétiques.

Par ailleurs, vous pourrez savoir si le terrain se trouve dans une zone particulière (proximité avec un monument historique, zone protégée…) avec des règles qui lui sont spécifiques.
À noter : si votre terrain se trouve dans une zone à risques, vous pouvez être soumis à certaines consignes afin d’adapter les fondations de votre construction par exemple.

Autre élément d’information à ne pas négliger au moment d'acheter un terrain : la présence de servitudes, comme le droit de passage du voisin, le passage de lignes électriques, des canalisations souterraines…

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