Bail commercial : quels sont les points clés à connaître ?

La plupart des professionnels optent pour un bail commercial lorsqu’ils doivent louer leur local.
Le statut des baux commerciaux défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité.
Ce fonds peut appartenir soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un artisan chef d'une entreprise immatriculé au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce.

Le bail professionnel est spécialement dédié aux professionnels exerçant une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.
Ce contrat est conclu essentiellement pour les professions libérales, qu’il s’agisse de professions réglementées (avocats, experts-comptables, notaires, médecins, architectes, vétérinaires, etc.) ou non réglementées (conseillers financiers, assureurs, gestionnaires de patrimoines, etc.).

Le bail est conclu dans les conditions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1989, pour une durée de 6 ans minimum.

Il peut être rompu à tout moment par le locataire, à condition de signifier son départ au propriétaire par courrier avec accusé de réception et de respecter un préavis de 6 mois.

Objet du bail commercial

Pour signer un bail commercial, le local doit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale).
Le propriétaire doit s’assurer que les locaux sont adaptés à l’activité de son locataire. Par exemple, s’il loue son bien à un restaurant, il doit être certain que le lieu respecte la réglementation en vigueur applicable à ce type d’activité.
Il est donc fortement conseillé de s’adresser à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens) qui saura sélectionner le locataire dont l’activité sera la plus compatible avec les caractéristiques des locaux.

La durée du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans de façon à assurer au professionnel de disposer du temps nécessaire pour développer son activité.
À la fin du bail, et en cas de refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, le locataire a droit à une indemnité d’éviction. Cette disposition particulière est appelée « propriété commerciale ».

Le loyer du bail commercial

Le montant du loyer est fixé librement entre les parties.
Le loyer peut être révisé tous les trois ans (3-6-9) selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT). Le bail commercial peut également comporter une clause d’indexation annuelle automatique.

Droit d'entrée et bail commercial

En plus du loyer, le propriétaire bailleur peut demander au locataire de verser un droit d’entrée appelé « pas-de-porte ». Cette somme est fixée librement par les parties et n’est pas remboursée par le propriétaire bailleur à la fin du bail commercial.
Elle peut être considérée comme un supplément du loyer (cas le plus fréquent, qui permet au locataire de le déduire de ses bénéfices) ou comme une indemnité (dans ce cas-là, pas de déduction possible).

Etat des lieux bail commercial

Alors qu'il était auparavant facultatif, l'état des lieux dans un bail commercial est devenu obligatoire depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Cette loi impose ainsi de réaliser un état des lieux à l'entrée, à la sortie, ainsi qu'en cas de cession du droit au bail commercial par le locataire ou de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds de commerce.
A noter : l'obligation d'état des lieux concerne également le bail dérogatoire et les baux professionnels.

Sous-location bail commercial

La sous-location est l'acte par lequel le locataire principal donne accès à une tierce personne à tout ou une partie du bien loué, moyennant une contrepartie.
Si elle est en principe interdite, la sous-location du bail commercial peut tout de même être autorisée par une clause expresse prévue dans le bail commercial et à condition de respecter deux conditions cumulatives :

• l'autorisation du bailleur à sous-louer
• l'invitation du bailleur à la signature du contrat de sous-location

Résiliation du bail commercial

Le bail commercial peut être résilié dans différents cas, dont les principaux :

• le locataire peut résilier le bail commercial à chaque période triennale (3-6-9)
• les deux parties peuvent convenir d'un accord de résiliation à l'amiable
• si le locataire ne respecte pas une clause résolutoire prévue dans le bail commercial, entraînant ainsi la résiliation automatique en cas de non exécution
• la demande de résiliation en justice si l'une des deux parties n'a pas respecté ses obligations