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La sous-location

La sous-location : autorisée ou interdite ?

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La sous-location est possible à certaines conditions et uniquement avec l’autorisation écrite du propriétaire et en n’excédant pas le montant du loyer du locataire principal.
La FNAIM fait le point sur les droits et obligations de chacun.

Sous-location

Nous avons assisté ces dernières années à un essor important des locations de courtes durées, y compris par des locataires qui sous-louaient leur résidence principale sans prendre la peine d’en demander l’autorisation au bailleur, comme pourtant la loi l’exige.

Que considère-t-on comme de la sous-location ?

On parle de sous-location lorsqu’un locataire (titulaire d’un bail de location) met à disposition partiellement ou totalement son logement à une autre personne contre le paiement d’un loyer.
C’est cette contrepartie financière qui permet de qualifier l’acte de sous-location.

En effet, le locataire reste libre d’héberger des proches ou sa famille, ou de prêter ponctuellement son logement du moment que c’est à titre gratuit.

La sous-location est une pratique qui peut paraître avantageuse pour un locataire qui souhaite partager la charge du loyer ou qui s’absente de son logement (en raison d’un stage, d’un voyage…) sans vouloir pour autant résilier son bail.
Cependant, bien que tentant, mieux vaut faire les démarches dans les règles.

Sous-location : autorisée ou interdite ?

L’interdiction de sous-louer

Par principe, la sous-location est interdite lorsqu’un logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire.

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule en effet que "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer."

Cette interdiction rappelée dans une annexe obligatoirement jointe au contrat de location.

En cas de violation de cette interdiction, le bailleur peut demander au juge de résilier le bail.

Rappelons qu’un logement loué à titre de résidence principale s’entend comme un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Les démarches pour une sous-location légale

  • L’accord du propriétaire

Afin de pouvoir sous-louer son logement en toute légalité, le locataire doit être transparent avec son propriétaire et obtenir son accord par écrit, y compris sur le prix du sous-loyer. Cet accord peut déjà être prévu dans le bail.

À noter : le propriétaire n’est pas tenu d’accepter la demande de sous-location et n’a pas à justifier son refus.

  • Les documents à transmettre

Pour les contrats de location signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, le locataire a l’obligation de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que de la copie du bail de location en cours.

Un contrat de sous-location peut être établi entre le locataire et le sous-locataire (détaillé dans la partie suivante).

En cas de sous-location saisonnière, certaines communes fixent la durée maximale de sous-location à 4 mois et imposent au locataire de faire une télédéclaration de location saisonnière.

  • Les modalités

Le montant du sous-loyer demandé au sous-locataire ne peut excéder le loyer du locataire principal.

En cas de sous-location d'une partie seulement du logement, le loyer demandé au sous-locataire doit être proportionnel à la surface habitable sous-louée et ne pas dépasser le prix par mètre carré payé par le locataire principal.

La durée de la sous-location est librement fixée, mais doit rester dans le cadre de la limite de la durée du bail principal.

Au terme du contrat de location principal, le sous-locataire ne peut réclamer aucun droit, ni envers le propriétaire, ni envers le locataire principal.

Le contrat de sous-location

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire reste le principal responsable.
Si le sous-locataire ne paye pas le loyer ou dégrade le logement, c’est le locataire qui sera responsable vis-à-vis du propriétaire.

Propriétaire et sous-locataire n’ont, en effet, aucun lien juridique direct.
De ce fait, le sous-locataire ne peut avoir recours à des actions à l’égard de celui-ci. S’il a des réclamations, il doit les formuler au locataire principal qui, le cas échéant, interviendra alors lui-même auprès du propriétaire.

Mieux vaut donc, pour le locataire et le sous-locataire, établir un contrat qui formalise les modalités de la sous-location : durée, montant du sous-loyer, dépôt de garantie, préavis…
Il est également conseillé d’établir avec le sous-locataire un état des lieux d'entrée et de sortie.
Si dans les faits, le sous-locataire n’est pas tenu de souscrire une assurance habitation (sauf si condition mentionnée dans le contrat), il est fortement recommandé de le faire afin qu’il puisse se prémunir contre les risques locatifs.

À noter : dans le cadre d’une sous-location autorisée et établie par écrit, le sous-locataire peut bénéficier des aides au logement.

Quelles conséquences en cas de sous-location interdite ?

Si le locataire sous-loue sans y avoir été autorisé préalablement par le propriétaire, il s’expose à plusieurs conséquences.

Le propriétaire peut demander la résiliation du bail du locataire principal.

Par ailleurs, il est en droit de demander au locataire de lui verser les loyers correspondants aux sous-locations non autorisées.

Saisie d’un pourvoi contre un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, la Cour de cassation (Arrêt du 12 septembre 2019 – n° 18-20.727) a en effet confirmé cette position : " sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ".

Rappelons que la sous-location n’est prohibée par principe que pour les baux à titre de résidence principale, les baux commerciaux et les baux ruraux.
Pour les autres baux (baux professionnels, baux de droit commun, baux dérogatoires au statut des baux commerciaux…), elle est en principe autorisée sauf stipulation expresse contraire dans le bail.

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