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Condition suspensive d'obtention de prêt

Condition suspensive d'obtention de prêt : que faut-il savoir ?

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Vous empruntez pour un achat immobilier ?
Une condition suspensive d'obtention de prêt doit obligatoirement être inscrite dans le compromis de vente.
Les professionnels FNAIM vous accompagnent en toute sécurité : de la recherche de la perle rare à la signature définitive, en passant par la rédaction du compromis.

condition suspensive de prêt

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : janvier 2022

Lorsque l'achat d'un bien immobilier est financé par un emprunt, une condition suspensive d'obtention de prêt(s) est obligatoirement inscrite dans le compromis de vente.

La FNAIM vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la condition suspensive d'obtention de prêt.

Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

Dans le cadre d'un achat immobilier, les conditions suspensives sont stipulées dans le compromis de vente. Certaines sont obligatoires (légales) et d’autres peuvent être prévues suite à un accord entre le vendeur et l’acquéreur (conventionnelles).

Si l’une ou l’autre des parties peut directement influer sur une condition pour qu’elle se réalise ou non, alors celle-ci est considérée comme purement potestative et donc nulle.

Si une condition suspensive ne se réalise pas, le contrat est automatiquement caduc et les parties sont déliées l’une envers l’autre de toute obligation. Si les conditions suspensives se réalisent, la vente peut alors avoir lieu.

Exemples de conditions suspensives

Les conditions suspensives les plus fréquentes

  • La condition suspensive d'obtention de prêt
  • L'absence d'inscriptions hypothécaires sur le bien d'un montant supérieur au prix de vente (nécessite d'avoir l'état hypothécaire)
  • L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique impactant le bien (nécessite d'avoir le certificat d'urbanisme)
  • Le non-exercice par la collectivité publique de son droit de préemption sur le bien

Les conditions suspensives particulières

D'autres conditions peuvent également être négociées selon la situation de l'acquéreur et celle du vendeur :

  • L'obtention d'un permis de construire : lors de l'acquisition d'un terrain à bâtir, vous pouvez suspendre l'achat si le permis de construire est refusé.
  • La vente d'un bien : certains acheteurs souhaitent financer une acquisition par la vente d'un autre bien. Cette condition leur permet de conditionner l'achat du nouveau bien à la vente de l'ancien.
  • L'obtention d'une autorisation : il peut s'agir d'une autorisation de travaux ou d'une modification de destination par exemple (transformer un logement d'habitation en commerce ou en lieu d'exercice d'une profession libérale, etc)

La condition suspensive d'obtention de prêt

Si l'acheteur d'un logement est un particulier et qu'il a recours à un crédit immobilier, la condition suspensive d'obtention de prêt est alors obligatoire.

L'obtention de votre prêt immobilier est donc une condition suspensive du contrat de vente.

Un délai minimum d’un mois doit être accordé à l’acquéreur pour obtenir son prêt. Dans les faits, il est fréquent que ce délai soit de 45, voire 60 jours, compte tenu du temps nécessaire aux banques pour accorder et émettre les offres.
Si l’acquéreur a l’intention de payer tout ou partie du prix au moyen d’un prêt, le compromis est signé sous la condition suspensive stipulée au profit exclusif de l’acquéreur, qui pourra toujours y renoncer avant l’expiration de son délai de réalisation figurant dans l’acte.

Si au contraire, l'acquéreur n'a pas recours à un prêt immobilier pour le financement, il devra l'inscrire dans le compromis de vente et mentionner de manière manuscrite qu'il renonce à la condition suspensive d'obtention de prêt.

Condition suspensive d'obtention de prêt : attention !

Lors de votre recherche de crédit, soyez vigilant sur les renseignements indiqués dans la promesse de vente à la clause "condition suspensive d'obtention de prêt" tels que le montant, la durée et le taux de l’emprunt ; les établissements financiers à solliciter et éventuellement vos revenus et charges financières restantes après achat (pension, crédit…).

En cas de refus du prêt, vous pourriez être contraint de payer des dommages et intérêts au vendeur si celui-ci peut prouver une fausse déclaration ou une absence de diligence de votre part (caractéristiques du prêt non respectées lors de la demande, en particulier) : dans l’hypothèse d’une procédure, la condition suspensive pourrait, en effet, être réputée accomplie (art. 1304-3 du code civil).

Que doit contenir une condition suspensive d'obtention de prêt ?

Pour être valide, une condition suspensive d'obtention de prêt doit contenir les informations relatives au prêt immobilier, telles que :

  • le montant total du prêt
  • son taux d'intérêt maximal (hors assurance)
  • la durée de l'emprunt
  • le délai maximal de réalisation de la condition suspensive, généralement d'une durée de 45 à 60 jours à compter du jour de la signature de la promesse de vente.

Ainsi, s'il était stipulé dans la condition suspensive que le montant de l'emprunt doit être de 150 000 € sur 15 ans avec un taux maximal de 1,4% (hors assurance), l'acquéreur serait fautif s'il produisait une attestation de refus de prêt d'un montant de 200 000€ ou à un taux de 2%, par exemple.

L'offre de prêt devra être transmise au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Condition suspensive d'obtention de prêt : comment cela se passe-t-il ?

Le suspens touche à sa fin, vous recevez la réponse de la banque pour savoir si le prêt demandé vous est accordé ou non.

Dans les deux cas de figure, commence cela passe-t-il avec la condition suspensive d'obtention de prêt ?

Vous obtenez votre prêt !

Vous pouvez concrétiser votre projet d'achat puisque la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée dans la promesse de vente est accomplie..
Communiquez l'offre de prêt au notaire et au vendeur : vous êtes maintenant dans l'obligation de souscrire à ce prêt et de signer l'acte authentique de vente.

Si vous comptiez finalement faire "machine arrière", il vous faudrait alors payer des pénalités.

Votre prêt est refusé

Si vous n'obtenez pas le financement espéré, il vous reste deux possibilités :

  • Renoncer à votre achat en invoquant la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt prévue à cet effet. Vous serez alors remboursé des sommes déjà versées.
  • Trouver un autre moyen de le financer en prévenant, en temps utile, votre agent immobilier et votre notaire : ils pourront alors négocier avec le vendeur une éventuelle prolongation du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt. Dans ce cas, la signature d’un avenant à la promesse de vente sera nécessaire.
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