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Servitude de vue

Servitude de vue : quelles distances et quelle réglementation ?

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Servitude de vue

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : novembre 2021

C’est la maison parfaite ! Enfin presque parfaite. Elle le sera une fois que vous aurez ajouté la terrasse avec sa grande baie vitrée pour profiter pleinement du soleil.

Attention cependant aux distances et règles imposées par la loi lors de la création d’une ouverture !

La FNAIM fait le point sur la réglementation et la servitude de vue.

Qu’est-ce que la servitude de vue ?

Le Code civil donne un cadre légal pour préserver l’intimité de chaque propriétaire et éviter les conflits de voisinage dans le cas d’ajouts de fenêtres ou d’ouvertures plongeant vers une propriété voisine.

La servitude de vue est un droit lié à une propriété, qui permet à son propriétaire de déroger aux distances imposées par la loi, pour créer une ouverture ou une vue, vers la propriété voisine.

La servitude de vue, définie par l’article 637 du Code civil, ne concerne que les propriétés privées contiguës, et englobe dans les ouvertures et vues : les terrasses, les fenêtres, portes-fenêtres, fenêtres de toit, lucarnes, balcons ou encore les loggias, escaliers et échelles fixes extérieurs.

Quelles sont les distances à respecter pour la création d’une vue ?

Le Code civil distingue deux calculs de distance suivant l’orientation de la vue.

Vue droite (ou vue directe)

La vue est droite quand elle permet de voir directement chez le voisin sans tourner la tête.

Si l’ouverture que vous souhaitez créer est une vue droite, la distance minimale à respecter est de 1,90 m entre votre mur et la propriété du voisin concerné. (art. 678 Code civil).

Vue oblique (ou vue indirecte)

La vue est oblique quand il faut tourner la tête pour voir chez le voisin.

Si l’ouverture prévue offre une vue oblique, les ouvertures devront alors être implantées à plus de 0,60 m de la propriété voisine (art. 679 Code civil).

Si votre projet d’ouverture ne respecte pas ces distances minimales, il sera alors nécessaire d’obtenir une servitude de vue pour déroger à ces contraintes.

À noter : si le bien fait partie d’un lotissement, le cahier des charges peut prévoir des prescriptions particulières.

Comment obtenir une servitude de vue ?

Lorsqu’une propriété bénéficie d’une servitude de vue, il n’est pas obligatoire de respecter les distances imposées par la loi.

Comment obtenir une servitude de vue ? Celle-ci peut avoir plusieurs origines.

La servitude de vue par accord entre voisins

Il s’agit d’un accord commun signé chez un notaire et transférable aux prochains acquéreurs, si l’accord en question a bien été déposé au service de la publicité foncière. À défaut de respect de ce formalisme, la servitude ne sera opposable qu’entre les parties.

La servitude de vue par prescription trentenaire

Si un voisin crée une ouverture sans respect des distances légales et qu’il n’y a aucune contestation judiciaire durant 30 ans, alors la servitude de vue pour cette ouverture est acquise par défaut.

La servitude de vue par division de propriété

Dans le cadre de la vente d’une propriété sous forme de parcelles, si une des ouvertures se trouve en deçà des distances légales, l’acquéreur de la parcelle bénéficiera d’une servitude de vue. On parle alors de la servitude de « destination du père de famille ».

Comment contester une ouverture créée par un voisin ?

La première étape d’une contestation en cas de non-respect des distances minimales imposées par le Code civil est le constat envoyé en recommandé au voisin concerné.

Si cette première action n’aboutit en rien, il vous faudra saisir le tribunal judiciaire.

Le juge pourra alors soit ordonner la suppression de l’ouverture non conforme, soit demander sa transformation en « jour de souffrance ».

Le jour de souffrance est une ouverture fixe que l’on ne peut pas ouvrir et qui, par son vitrage translucide, ne permet pas d’avoir une vue sur le voisinage.

Quels sont les cas où la servitude de vue n’est pas nécessaire ?

Dans certains cas, il est possible de créer une ouverture sans avoir besoin de respecter les distances légales ni avoir une servitude de vue :

  • Ouverture sur une servitude de passage
  • Ouverture sur la voie publique
  • Ouverture sur une parcelle de terrain en indivision
  • Ouverture sur un toit fermé ou un mur aveugle
  • Ouverture uniquement sur le ciel (ex : dôme de toit)

Quelles sont les règles à respecter pour les jours ?

Contrairement à ce que l’on appelle « une vue », les jours sont de petites ouvertures qui laissent passer la lumière sans pour autant permettre une vue sur le voisinage. On parlera alors de jour de souffrance ou de tolérance.

Si vous ne bénéficiez pas de servitude de vue et ne pouvez respecter les distances légales, il reste donc possible de créer « un jour ».

Un jour reste une tolérance et n’est pas une réelle servitude. Il répond tout de même à certaines exigences :

  • Il doit être sur châssis fixe
  • Être composé de verre dépoli
  • Le jour de souffrance doit être posé à :
    • 2m60 sur un mur de rez-de-chaussée
    • 1m90 sur un mur d’étage

Références juridiques

Article 637 du Code civil

Mention des articles 676 et 677 du Code civil (fondement juridique des jours)

Article 678 du Code civil (Servitude de vue droite)

Article 679 du Code civil (Servitude de vue oblique)

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