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Dispositif Denormandie

Loi Denormandie : quels avantages pour l'investissement locatif ?

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Ce dispositif accorde une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs souhaitant investir et rénover des logements situés dans des quartiers anciens dégradés.
Quels sont les logements et travaux éligibles ? Pour quel avantage fiscal ?

Loi Denormandie investissement

Entré en vigueur depuis le 1er janvier 2019 et applicable aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2020, le dispositif Denormandie permet de venir en complément du programme Action cœur de ville en intégrant les investisseurs privés dans la redynamisation des villes moyennes.

Avec ce dispositif, une réduction d’impôt est accordée aux propriétaires bailleurs souhaitant investir et rénover des logements situés dans des quartiers anciens dégradés.

Quels sont les logements éligibles à la loi Denormandie ?

La réduction d’impôt est applicable au contribuable :

  • qui acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 un logement et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux d’amélioration définis par décret
  • qui acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 un local affecté à un usage autre que l'habitation et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.

Le logement ou le local doit être situé dans les communes :

  • dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué (soit les 222 communes retenues dans le « Plan action cœur de ville »)
  • ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) en application de la loi ELAN et telle que définie à l'article L. 303-2 du CCH.

Quels sont les travaux éligibles à la loi Denormandie ?

Pour les investissements réalisés du 1er janvier au 31 décembre 2019, il était exigé la réalisation de travaux de « rénovation ». Depuis le 1er janvier 2020, ce sont des travaux « d’amélioration » qui sont exigés.

La liste des travaux d’amélioration ont été définis par un décret qui s’applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2020. Il s’agit de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet :

  • la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes,
  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes

À ce titre, constituent des surfaces annexes :

  • des garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
  • des dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles. »
  • les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

À ce titre, les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Sont visés :

  • les travaux améliorant la performance énergétique du logement par une diminution de la consommation énergétique de 30% au moins ;
  • au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres.

Le contribuable doit justifier du respect d’un niveau de performance énergétique globale qui varie notamment selon que le logement est situé en métropole ou dans les départements ou collectivités d’outre-mer. Cette disposition n'est pas applicable aux investissements afférents à des logements situés à Mayotte.

Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, soit 33% du prix d’achat du logement.

Loi Denormandie : quel est l’avantage fiscal ?

Toutes autres conditions étant par ailleurs respectées, la réduction d'impôt est calculée selon les mêmes modalités et les mêmes conditions que le dispositif PINEL mais selon un zonage différent.

  • Le contribuable doit être fiscalement domicilié en France à la date de l’investissement
  • Obligation de louer le bien nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans, en respectant des plafonds de loyer (ces plafonds varient en fonction de la zone géographique, de la surface du logement et par application d’un coefficient multiplicateur) et de ressources du locataire
  • La location doit être consentie à une personne autre que le contribuable lui-même ou un membre de son foyer fiscal (la location à un ascendant ou un descendant est possible sauf si cette personne est rattachée au même foyer fiscal que le contribuable)
  • La réduction d’impôt est égale à 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans.
  • La réduction d’impôt est assise sur le prix de revient de l’opération qui s’entend du prix d’acquisition du logement ou du local augmenté du montant des travaux. Le prix de revient est plafonné à 5.500€ par m² de SH et dans limite de 300.000€ par contribuable et par an et pour au plus deux logements par an (quelle que soit le type d’opération –logements neufs ou anciens).

Propositions de la FNAIM en matière de rénovation énergétique pour relancer la filière du logement

Innover pour donner les moyens aux ménages de la rénovation énergétique :

  • Créer un dispositif unique, simple et universel de soutien aux travaux de rénovation énergétique
  • Inciter les banques à soutenir l’effort des ménages
  • Doubler le plafond des déficits fonciers imputable sur le revenu du bailleur, si le montant des travaux est composé pour 40 % de montant de travaux d’économie d’énergie (collectif ou individuel)

Relancer la filière du logement

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