Copropriété
Comprendre le fonctionnement de la copropriété
Le « pré-état daté »
Le pré-état daté : définition et obligations
Comment permettre aux acheteurs de bénéficier d'une totale transparence avant la signature d'un compromis de vente en vue d'un achat en copropriété ? La FNAIM fait le point sur le pré-état daté.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : septembre 2022
Un réel besoin de renforcement du niveau d'information des acheteurs avant de conclure un achat en copropriété a été constaté. Pour parer à ce problème, la loi ALUR a créé l’article L721-2 dans le code de la construction et de l’habitation, que certains appellent en pratique « pré-état daté ». Découvrez les caractéristiques du "pré-état daté" et les obligations qui en découlent.
Au sommaire
Qu’est-ce que le « pré-état daté » ?
Le « pré-état daté » est un document transmis au futur acquéreur d’un lot en copropriété, avant la signature du compromis de vente, pour lui permettre de prendre connaissance d’informations administratives et financières concernant la copropriété et le lot en question.
En effet, lorsque vous achetez un bien en copropriété, il est nécessaire d’anticiper, au-delà du prix de vente, les frais liés à la copropriété afin de les inclure dans votre budget : charges de copropriété, travaux en cours, niveau de dettes, provisions sur charges, fonds de travaux, etc.
En instaurant le « pré-état daté », la loi ALUR a ainsi voulu renforcer l’information mise à disposition de l’acheteur pour une transaction en toute transparence.
Qui doit réaliser le « pré-état daté » ?
Le « pré-état daté » doit être établi et transmis au futur acquéreur par le vendeur, avant la signature du compromis de vente.
En effet, il n’est plus nécessaire de solliciter le syndic de copropriété pour obtenir les informations requises car le vendeur peut les retrouver en toute autonomie sur l’extranet qui lui est mis à disposition par son syndic si la copropriété a décidé de s’en doter.
Une disposition également créée par la loi ALUR depuis janvier 2015, et complétée par la loi ELAN qui vient préciser la liste minimale des documents devant figurer sur l’extranet.
Ainsi, depuis le 1er juillet 2020, celui-ci doit contenir l’intégralité des documents nécessaires à l’établissement du « pré-état daté ».
Quelle différence entre le « pré-état daté » et l’état daté ?
Premièrement, l’état daté est obligatoirement établi par le syndic de copropriété qui le facture au vendeur, tandis que le « pré-état daté » peut directement être réalisé par le vendeur.
Par ailleurs, le « pré-état daté » se transmet avant la signature du compromis de vente alors que l'état daté intervient plus tard dans le processus, au moment de la signature l'acte de vente.
Bien que présentant le même type d’informations, l’état daté établi par le syndic est plus détaillé. Son contenu est précisé par le décret du 17 mars 1967.
À noter : depuis le 1er juin 2020, le tarif facturé par le syndic de copropriété pour la réalisation de l’état daté est plafonné à 380€ TTC.
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
La loi ALUR oblige le vendeur à remettre au futur acquéreur les informations et documents figurant dans l’article L721-2 du CCH et ce, au plus tard le jour de la signature du compromis de vente.
En aucun cas cette obligation ne repose sur le syndic de la copropriété.
À noter : si le « pré-état daté » n’est pas délivré au plus tard lors de la signature du compromis, le délai de rétractation de l'acquéreur ne démarrera qu'à compter du lendemain de la remise du document.
Le « pré-état daté » est-il payant ?
Contrairement à l'état daté qui se doit d’être légalement établi par le syndic, qui le facture alors au vendeur, il n’y a pas d'obligation de faire appel au syndic pour le « pré-état daté » et donc de payer ce document.
En effet, les données à fournir ayant été simplifiées, le copropriétaire vendeur est en théorie capable de trouver ces informations dans les éléments qu'il possède.
Il reste cependant possible de demander à votre syndic de prendre en charge la réalisation de ce document, il pourra alors vous facturer la prestation.
Que contient le « pré-état daté » ?
Afin d’informer au mieux le futur acquéreur sur le lot et la copropriété, un certain nombre d’éléments sont à renseigner dans le cadre du « pré-état daté ».
Nous pouvons segmenter ces éléments en trois catégories :
Les informations financières de la copropriété
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur lors des deux précédents exercices comptables
- Les sommes, éventuellement restantes, dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et celles susceptibles d’être dues par le futur acheteur
- L’état des impayés et de la dette fournisseurs
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu s’il y en a.
Les informations relatives à la gestion de la copropriété
- Une copie du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et de tous leurs annexes et avenants publiés
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- La fiche synthétique de la copropriété
- La notice des droits et devoirs des copropriétaires et du fonctionnement du syndicat de copropriétaires (mais l’arrêté qui devait en fixer le contenu n’est toujours pas publié à ce jour)
Les informations relatives à l’état de la copropriété
- Les conclusions du diagnostic technique global s’il a été réalisé dans l’immeuble
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
Références juridiques
Loi ALUR du 24 mars 2014
Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (liste document extranet copropriété)
Article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (contenu état daté)
Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (plafonnement tarif état daté)
Article 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (contenu « pré-état daté »)