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Acheter avant de vendre : le prêt relais

Acheter avant de vendre : ce qu’il faut savoir sur le prêt relais

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Acheter avant de vendre en faisant un prêt relais : quels sont les avantages et inconvénients ? Comment est calculé le montant d’un prêt relais ? Quel type de prêt relais choisir ?

le prêt relais

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : octobre 2021

Le coup de cœur immobilier existe et vous venez d’en faire l’expérience. Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale mais venez de croiser la route de votre futur achat immobilier.

Ce nouveau coup de cœur s’accompagne bien souvent de l’éternel dilemme : faut-il acheter avant de vendre ?

La FNAIM fait le point sur le prêt relais et la gestion de cette période transitoire.

Qu’est-ce que le prêt relais ?

Le prêt relais est une solution de crédit proposée aux propriétaires qui souhaitent acquérir un logement avant d’avoir vendu celui qu'ils occupent.

Il s’agit ainsi d’un relais de trésorerie entre un achat et une vente immobilière, pour éviter de supporter le remboursement de deux crédits en même temps.

Le prêt relais a d’une durée de 12 à 24 mois maximum (parfois renouvelable une fois).

Il permet d’obtenir une somme importante avant d’avoir vendu son précédent logement.

Son montant correspond à une partie de la valeur du bien possédé qui est mis en vente.

Quel prêt relais choisir : le prêt relais sec ou adossé ?

Une fois l’option prêt relais immobilier envisagée, reste à choisir entre le prêt relais sec ou le prêt relais adossé.

Qu’est-ce que le prêt relais sec ?

Le prêt relais sec n’est proposé que dans le cas où la valeur du bien à acquérir est inférieure (ou égale) à la valeur du bien à vendre.

Dans ce cas, le prêt relais sec s’avère être une avance de la banque qui couvre l’intégralité du coût d’achat, en attendant la vente de votre bien actuel. Vous remboursez ainsi de petites mensualités correspondant notamment aux intérêts et solderez le capital à la vente de votre bien.

À noter : compte tenu du peu de rentabilité des prêts relais secs pour les organismes bancaires, les taux d’intérêt sont souvent plus élevés.

Qu’est-ce que le prêt relais adossé ?

Le prêt relais adossé répond au cas de figure le plus courant, à savoir lorsque la valeur du bien que vous souhaitez acquérir est supérieure au bien déjà acquis.

Il peut être difficile de supporter à la fois le remboursement d’un crédit en cours, un prêt relais, ainsi que la mensualité de crédit du nouveau logement.

Dans ce cas, on couple et on lisse les différents frais afin que les mensualités restent raisonnables.

Une fois votre bien précédent vendu, la somme dégagée viendra rembourser une partie du prêt par anticipation.

Le prêt relais en franchise totale

Sachez enfin qu’il existe une possibilité de bénéficier d'une période de franchise d’un an pour le remboursement des intérêts du prêt relais.

Les intérêts sont ainsi réglés une fois votre bien vendu. On parle alors de prêt relais en franchise totale.

Attention cependant avec cette option car si à l'issue de la période de franchise le bien n'est pas vendu, les intérêts restants seront dus et majorés des intérêts de cette première année (les intérêts non payés mensuellement génèrent aussi des intérêts).

À noter : quel que soit le type prêt relais choisi, vous aurez à payer tous les mois les assurances liées au crédit immobilier.

Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?

Pour bien comprendre le fonctionnement du prêt relais il est également important de connaître ses modalités de calcul.

Il est possible de réaliser des simulations de prêts relais en ligne ou auprès de votre banque, mais sachez d’ores et déjà que le montant du prêt relais accordé se calcule en fonction de la valeur de votre bien actuel.

L’estimation de votre bien immobilier prend alors toute son importance, celle-ci doit être au plus juste. Pour ce faire, vous pouvez confier votre projet à une agence immobilière FNAIM.

Généralement, le montant d’un prêt relais représente entre 60 et 80% de la valeur estimée du logement mis en vente.

Pour affiner ce pourcentage, la banque se basera sur plusieurs critères comme :

  • la probabilité de vente rapide du logement : plus la probabilité est importante, plus le montant pouvant être emprunté le sera
  • la signature d’une promesse de vente

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?

Les avantages et inconvénients d'un prêt relais diffèrent selon qu'il s'agisse d'un prêt relais sec ou adossé.

Prêt relais sec

  • L’intérêt du prêt relais sec est qu’il est peu coûteux et ne vous imposera que de petites mensualités pendant un temps limité.
  • L’inconvénient du prêt relais sec réside essentiellement dans ses conditions d'octroi difficiles du fait du peu de rentabilité pour les agences bancaires.

Prêt relais adossé

  • L’avantage du prêt relais adossé est que la banque vous avance une importante somme d’argent afin de pouvoir acheter votre nouveau bien sans attendre la vente de votre bien actuel.
  • Le principal inconvénient du prêt relais adossé est son coût important.

Le prêt relais en résumé

Qu’il soit adossé ou sec, le prêt relais vous permettra :

  • d’acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l'ancien et donc de ne pas rater une opportunité
  • de bénéficier de temps pour vendre votre bien actuel dans les meilleures conditions, sans avoir à vous précipiter ni brader le prix pour vendre au plus vite
  • d’éviter un déménagement supplémentaire pour prendre une location ou être logé, si vous vendez avant d’avoir acheté. Vous pourrez emménager directement dans votre nouveau bien, économisant ainsi frais et contraintes.

Le principal inconvénient sera le coût financier, avec des mensualités pouvant être lourdes, et le risque de ne pas vendre le bien immobilier dans les deux ans impartis. Un risque à nuancer étant donné la dynamique actuelle du marché où l’on observe une demande supérieure à l’offre immobilière.

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