Créer une SCI : intérêts, démarches et coûts

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : mai 2022

Une SCI est une forme juridique de société permettant à plusieurs personnes de s’associer afin de partager un ou plusieurs biens immobiliers. Ce partenariat permet à la fois une meilleure protection des associés et une transmission plus simple des parts en cas de décès d’un des associés. La société civile immobilière associe donc au moins deux personnes.

En créant une SCI, chacun des associés reçoit des parts sociales en fonction de son apport.
Chaque associé est propriétaire de parts de la SCI, qui elle-même détient le patrimoine immobilier.

L’un des principaux intérêts à la création d’une SCI est la protection du patrimoine des associés. En effet, la SCI, comme toute société, est immatriculée au registre du commerce et des sociétés. C’est donc la SCI qui est propriétaire du bien immobilier. Ainsi en cas de difficultés financières, le créancier se retournera, dans un premier temps, contre la SCI elle-même et non ses associés.

Par ailleurs, les associés d’une SCI n’étant pas soumis à une clause de solidarité, le créancier devra (en cas de poursuite au-delà de la SCI) se retourner contre chaque associé de manière indépendante. Tout ceci garantit donc une certaine protection de tous les associés.

Autre avantage majeur de la SCI est qu’elle permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier à contrario de l’indivision. En effet, dans le cadre d’une SCI, les héritiers associés reçoivent des parts qu’ils peuvent vendre comme bon leur semble puisqu’encore une fois les associés ne sont pas solidaires à l’inverse des indivisaires.

Enfin, concernant la fiscalité d'une SCI, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés plutôt que celui sur les revenus. A vous donc de construire le modèle fiscal qui vous sera le plus avantageux.

L’un des principaux inconvénients de la SCI n’en est pas vraiment un, puisqu’il s’agit des démarches administratives nécessaires à sa création. Si cela peut sembler complexes pour les non-initiés, la FNAIM peut vous y aider.

Voici les étapes nécessaires pour créer une SCI :

• Rédiger les statuts de la SCI par acte sous seing privé ou par acte notarié, puis de les signer,
• Enregistrer les statuts au centre des impôts,
• Publier la constitution de la société dans un journal d'annonces légales,
• Procéder à l'immatriculation de la société,
• Le tribunal de commerce inscrit la SCI au Registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, la SCI doit avoir réalisé les démarches précédentes,
• Une fois les documents demandés par le tribunal fournis, la SCI se verra remettre son K-bis.

Tout l’intérêt de la constitution d’une SCI est de faire du « sur-mesure » et d’adapter ses statuts à chaque situation. Une fois la SCI créée, la nomination d'un gérant est nécessaire. Le gérant de la SCI veille également à la préparation de la comptabilité de la SCI, qui sera par la suite utilisée pour faire approuver les comptes par les associés et servira à établir l'imposition de chacun.

Le coût de création de SCI peut varier en fonction des différentes situations de chaque associé.
Voici les coûts des principales formalités à réaliser :

• Documents administratifs (dont statuts) : entre 200€ HT en ligne jusqu’à 2500€ HT chez un notaire.
• Frais d’annonce : environ 222€ TCC
• Déclaration des bénéficiaires : 21.41€ TTC
• Frais d’immatriculation : 66.88€ TTC

Soit un total estimé entre 510 et 2 810 €.