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Combien vaut une station de ski ?

Combien vaut une station de ski ?

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Aussi incommensurable que cela puisse paraître, il est tout à fait possible et nécessaire de déterminer la valeur d'un domaine skiable. Les experts immobiliers FNAIM vous expliquent.

Article validé par la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM (CEIF)
Dernière mise à jour : avril 2022

Projet de cession ou d’agrandissement du domaine skiable : plusieurs situations requièrent de faire appel à un expert immobilier pour évaluer le prix d’une station de montagne. Technique et pointue, cette expertise obéit à des règles spécifiques.
La FNAIM vous éclaire sur les critères à prendre en compte pour déterminer la valeur d'une station de ski.

À qui appartiennent les stations de ski ?

Une station appartient souvent à une centaine de propriétaires fonciers différents, en indivision, des agriculteurs, des groupements pastoraux pour les alpages en général.
La montagne est régie par la loi Montagne et les documents d’urbanisme.

La gestion des remontées mécaniques peut être assurée par différents acteurs : des régies ou sociétés d’économie mixte liées aux collectivités locales, des opérateurs privés, parfois des familles autochtones comme les frères Huillier à Villard-de-Lans (jusqu’au rachat par le basketteur Tony Parker en 2019) ou encore, des sociétés spécialisées dans le loisir, par exemple : la Compagnie des Alpes, à la tête des plus grands domaines skiables français (La Plagne, Les Arcs, Tignes, Val d’Isère, Méribel, Les Menuires ou encore Serre Chevalier…).

Autant d’interlocuteurs avec lesquels échanger afin de pouvoir expertiser une station de montagne.

Les éléments déterminants pour expertiser un domaine skiable

Les éléments structurants

On analyse tout : la situation géographique, l’accessibilité, le sol, le sous-sol, la faune, l’obsolescence des infrastructures, la qualité et l’étendue du domaine skiable.
Par exemple, plus il y a de diversités de dénivelés permettant d’offrir un échantillon de pistes allant de la verte à la noire, mieux c’est.

Le coût de construction est un élément déterminant de la valeur d’une station de ski :
sur la question des sous-sols, les experts immobiliers doivent étudier les cartes de géologie, les roches, la qualité du pentage des couches. Si elles sont friables, le coût de la construction sera tellement élevé que cela peut devenir rédhibitoire.

Même la végétation doit être prise en compte : elle informera sur l’humidité du sol, la luminosité des parcelles et la température moyenne.

À l’issue de l’ensemble de ces études, un rapport délivre une valeur vénale à date de la remise. Le commanditaire, en cas de désaccord, pourra éventuellement demander une contre-expertise.

L’adaptation aux nouvelles attentes

Estimer une station de ski revient à estimer un domaine pour son attractivité nationale et internationale, pour son niveau d’équipement (qualité et quantité de remontées mécaniques, système d’enneigement artificiel), pour son positionnement mais également pour la qualité de son hébergement
À titre d’exemple : Chamrousse, située juste au-dessus de Grenoble, bénéficiant de l’apport d’une clientèle à la journée, familiale : le modèle économique n’a pas la même logique que les stations de Tarentaise qui sont sur du séjour long. Et donc pas la même valorisation.

Ce qui compte principalement, c’est la vie économique globale de la station autour de son activité première. La qualité du parc immobilier, la qualité des équipements sportifs indoor et outdoor sont également importants, tout comme le maintien d’une activité l’été ou la présence d’une enseigne forte de village vacances, d’un festival ou d’une compétition internationale.

Pour affiner la valeur d’une station de ski, l’expert immobilier analyse aussi la valeur du domaine au regard de son mode d’exploitation, ainsi que des taux de remplissage de la station.
En réalité, c’est tout une série de paramètres qui impacte la valeur d’une station et intrinsèquement les biens qui y sont situés : quelle est la durée de la délégation d’exploitation du domaine skiable ? Quels sont les engagements d’investissement ? Quels sont les retombées, les bénéfices financiers pour les communes ?

L'évaluation du foncier bâti et ses complexités réglementaires

Du fait de la flambée des prix de l’immobilier dans les stations suite à la pandémie de Covid-19, il est encore plus difficile d’expertiser un bien à la montagne.
De même, le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) et les nouvelles normes sont particulièrement cinglantes pour ce parc immobilier souvent ancien et très énergivore.
Pour les chalets c’est plus simple, on peut isoler et trouver avec un financeur des solutions directes face à la déperdition d’énergie. Mais pour les immeubles en copropriété, la rénovation thermique dépend du syndic et de l’implication des copropriétaires.

Le vrai prix d’une station de ski

Une station peut valoir plusieurs dizaines de millions d’euros si elle est renommée et dispose d’un domaine skiable en altitude
Excepté les fois où elles sont valorisées à 1 euro symbolique, si elle est endettée ou structurellement désavantagée (altitude, ensoleillement…).
Par exemple, en Isère, la station de Saint-Honoré 1500 a été victime du manque de neige, du réchauffement climatique et d’un grave problème de gestion : inachevée, en partie abandonnée, elle ne vaut plus rien aujourd’hui en tant que station de ski.

En effet, dans les années 60, on a cherché à déployer le tout-ski dans des territoires de moyenne montagne, qui ne s’y prêtaient pas. De petites stations à vocation purement familiale et journalière ont fermé ou lorsqu’elles étaient ouvertes à la vente n’ont jamais trouvé preneurs, par exemple : la station du Col du Coq en Chartreuse.
À l’inverse, les stations qui ont réussi le pari de la diversification, tant au niveau de l’offre de services que de l’ouverture à toutes les saisons, gagnent d’autant en plus-value.

Autre critère notable : la concurrence internationale entre stations de ski.
Aujourd’hui, les stations doivent se mettre au diapason des stations suisses, autrichiennes… qui ont réussi plus tôt que la France le pari du verdissement.
Les stations françaises doivent se moderniser, se rénover pour rester à niveau. Autre défi, les ressources humaines qui animent la station : il est de plus en plus difficile de trouver des saisonniers et les loger devient particulièrement compliqué. S’il existe, sur la station ou dans la commune, des solutions d’hébergements dédiées, cela a un impact sur la valeur du domaine.

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