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Droit de préemption urbain (DPU)
Le droit de préemption urbain : qui, pourquoi, comment ?
Le droit de préemption permet à une commune de se porter acquéreur de biens immobiliers situés sur son territoire avant tout autre acquéreur privé. Explications.
Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : mai 2022
Ce droit permet à la mairie d'aménager son territoire en fonction de ses besoins. C'est aussi une source d'informations précieuse sur les habitants et leur logement.
Qu'est-ce que le droit de préemption urbain ?
Le Droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune ou à un « organisme délégataire » (État, établissement public d'aménagement, communauté de communes...) d'acheter un bien immobilier en priorité et devant tout autre acquéreur privé.
Lors d'une vente, lorsque le propriétaire a trouvé un acheteur potentiel, la mairie peut donc, en usant du droit de préemption urbain, se substituer à l'acquéreur envisagé.
Lorsqu'une mairie décide d'utiliser son droit de préemption, elle doit le motiver. L'achat d'un immeuble, d'un terrain ou d'un pavillon situé sur son territoire doit se faire en vue de réaliser une opération d'intérêt général.
La liste de la nature des opérations concernées par le DPU est dressée par l'article L300 du code de l'urbanisme.
Il s'agit principalement de mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat : accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l'insalubrité, sauvegarder le patrimoine...
Le droit de préemption urbain peut s'appliquer à des biens très divers (logements, immeubles, terrains...) à l'exception des constructions achevées depuis moins de 10 ans, sauf en cas de décision contraire du conseil municipal (dans ce cas on parle de DPU renforcé).
Mise en œuvre du droit de préemption urbain
La décision d'instituer un DPU relève de la seule décision du conseil municipal après délibération.
Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain en contactant le service urbanisme de la mairie.
Lors d'une vente immobilière, le propriétaire, en général par l'intermédiaire de son notaire, envoie une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) aux services municipaux.
À réception de la DIA, la mairie peut décider :
1) de ne pas acheter
Elle envoie alors une lettre au propriétaire ou ne répond pas dans un délai de deux mois après réception de la DIA.
2) d'acheter :
- soit le propriétaire et le service de la mairie sont d'accord sur le prix. La vente peut avoir lieu.
- soit il y a désaccord sur le prix. Le propriétaire peut estimer le prix proposé par la mairie trop bas et saisir le juge de l'expropriation (tribunal judiciaire) pour une fixation judiciaire du prix.
Une fois le prix fixé, les deux parties disposent de deux mois pour se rétracter.
Une rétractation signifie pour le propriétaire une renonciation à la vente.
Si, durant ces deux mois, aucune partie ne se manifeste, cela équivaut à un accord tacite : la vente peut être réalisée.
DPU : un outil d'information et d'anticipation pour le maire
Le droit de préemption urbain ne permet pas seulement d'acheter des terrains pour construire des gymnases ou des logements sociaux, il peut aussi servir d'indicateur au maire sur la situation des habitants et de l'habitat dans sa ville.
- Le DPU permet d'observer la composition sociologique d'une ville.
Grâce aux déclarations d'intention d'aliéner (DIA) sur lesquelles sont souvent précisés le nom et l'adresse de l'acquéreur, la mairie peut savoir qui vient s'installer sur son territoire : un urbain, un rural, un habitant d'une commune limitrophe...
Ces éléments recueillis permettent ensuite à la mairie d'estimer les besoins en futurs équipements collectifs (place dans les écoles, place de parking...).
- Le droit de préemption urbain, toujours grâce aux DIA, où est indiqué le prix de la transaction, permet également de suivre les évolutions du marché de l'immobilier.
La ville est ainsi au courant des prix qui sont pratiqués sur son territoire, ce qui est un bon indicateur de l'état de l'habitat : par exemple, lorsqu'une vente réalisée dans une copropriété affiche des prix trop bas, cela peut être le signe d'une dégradation des logements.
Les services de la mairie sont ainsi alertés, ils procèdent à des vérifications et, si cela s'avère nécessaire, lancent une opération de réhabilitation.
Quelles informations contenues dans une DIA ?
La Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) se présente comme un formulaire et doit être envoyée par le propriétaire ou son notaire en 4 exemplaires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Y sont mentionnés l'état civil du propriétaire, la situation, la désignation et l'usage du bien vendu. La DIA précise aussi les modalités de la cession (prix de vente, modalités de paiement...), ainsi que le nom et l'adresse de l'acquéreur.