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L'"Agenda Logement 2022"
L'"Agenda Logement 2022" FNAIM/UNIS/PLURIENCE
À moins de 15 jours du 1er tour de l’élection présidentielle, le logement peine plus que jamais à s’imposer dans les débats comme une thématique majeure.
Aussi, la FNAIM, l’UNIS et PLURIENCE dressent la liste des enjeux et des priorités à appliquer dès le lendemain du scrutin pour éclairer le débat et apporter des réponses concrètes. L’urgence est déjà là.
Le logement est un marqueur d’intégration sociale ainsi qu’un facteur d’épanouissement personnel et familial. Premier poste de dépenses pour les ménages, il détient une des clés de la transition écologique de la France.
Même s’il concentre des impératifs économiques, sociaux et écologique, le logement semble rarement s’imposer comme LA thématique d’une campagne présidentielle.
Pourtant, construction en berne, crise énergétique grevant le budget des ménages, urgence écologique de la rénovation, reconfiguration territoriale, tensions croissantes entre les modèles de location, le logement requiert une politique ambitieuse dans le prochain quinquennat.
Les bases de cette politique doivent être posées dès le lendemain de la prochaine élection présidentielle.
Priorité 1 / Créer un ministère de l’Habitat
L’éclatement actuel des compétences Logement s’oppose à une politique globale, cohérente. La politique du Logement est par définition un politique interministérielle, prise en étau entre :
- un Ministère de la Transition énergétique qui n’a pas nécessairement la connaissance experte du secteur, mais chargé de définir la politique de rénovation énergétique
- un Ministère de la Justice qui garde une vision par trop juridique de la copropriété, dont on a vu le poids dans la réussite d’une politique ambitieuse,
- un Ministère des Finances qui a la main sur la politique fiscale de la France, et détermine les conditions du déploiement de la politique du logement
- un Ministère de la Ville chargé du suivi de la rénovation urbaine
- un Ministère de la Cohésion des territoires qui doit promouvoir une vision équilibrée de l’aménagement des territoires
Le Ministère du Logement navigue entre ces impératifs, les priorités différentes de ces différentes structures. Au gré des changements de tutelle qui se sont exercés sur ce ministère, on constate d’ailleurs le changement de priorités, en ne suivant plus la précédente. Cette répartition des enjeux, comme le poids politique accordé au portefeuille Logement, s’opposent à poser les conditions d’une vision et une stratégie de long-terme qu’il requiert.
Un Ministère de l’Habitat doit faire cette synthèse et avoir les moyens attenants. Seul un Ministère de plein exercice pourra fixer des objectifs ambitieux et assurer le suivi d’une politique du logement contractualisée.
Priorité 2 / Mettre le parc immobilier français au niveau des standards énergétiques européens
L’urgence écologique de la rénovation du parc de logements est indéniable : la crise actuelle de l’énergie ne le rappelle que trop, comme le bilan environnemental du secteur du bâtiment qui représente 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises et génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre français. Toutefois, la stratégie de rénovation française doit être repensée.
La Loi Climat et résilience, qui institue une interdiction de location des logements G, F et E, reposant sur l’indécence est imparfaite.
Adoptée en amont de la réforme du DPE, elle impose un calendrier à dix ans, déterminé sans certitude sur la réalité du parc et le nombre de logements impactés. Votée en intégrant les logements E, sans étudier l’impact spécifique de cet ajout, elle constitue une accélération brutale, non anticipée, et toujours insuffisamment accompagnée de la rénovation, au détriment de toute logique d’efficacité, puisqu’elle apparait seulement comme une sanction de l’acte de location.
► Aligner le rythme de rénovation sur le calendrier européen
► Intégrer les outils français de la rénovation à la stratégie européenne
Priorité 3 / Réformer l’accompagnement de l’investissement locatif
Organisées aujourd’hui en une multitude de niches fiscales diverses, variant selon le statut fiscal du bailleur et l’orientation de politique publique, les aides publiques à l’investissement locatif sont à bout de souffle. Il est urgent d’opérer un changement de paradigme et de prendre un cap disruptif, afin de préserver un parc locatif puissant, à la hauteur des besoins des jeunes actifs, de la mobilité des Français, tout en dégageant un levier d’investissement pour sa rénovation. A force de créer des avantages plus nets en faveur des institutionnels et du social, le bailleur particulier, par ailleurs contribuable, n’a plus accès à la production d’une offre locative qu’il finance par ses impôts.
Au contraire, il faut élargir la base des bailleurs et donc susciter de nouvelles vocations.
Cette fiscalité trop hétérogène doit être simplifiée et harmonisée en prévoyant une aide unique de droit commun : la généralisation de l’amortissement durant toute la vie d’exploitation du bien.
Priorité 4 / Territorialiser la politique du logement
La déclinaison de la politique logement doit se faire par les territoires. C’est d’autant plus vrai depuis la crise du Covid. Le regard des Français sur le logement a changé, cela se voit dans les évolutions des prix et dans les mouvements de population. Les territoires doivent pouvoir adapter une politique du logement aux besoins de leurs administrés et des entreprises. Tous les pans de la politique du logement ont besoin d’être appréhendées avec la finesse que permet la proximité : construction, lutte contre l’habitat indigne, rénovation énergétique, régulation de la location touristique, équilibre entre parc privé et parc public, le tout en lien avec l’écosystème d’un territoire.
L’Etat fixe de grands objectifs (ZAN, rénovation, part de logements sociaux, densification), les territoires écrivent la trajectoire en fonction des réalités locales. Elles ont en réalité déjà beaucoup d’outils ou de compétences qui leur permettent d’agir, mais qu’elles connaissent mal.