Droits de succession en immobilier : que faut-il savoir ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : mai 2021

Les droits de succession correspondent à l’impôt dont doit s’acquitter chaque héritier lorsqu’il reçoit un héritage. Cet impôt s’applique après déduction d’un abattement et varie selon :

• la valeur de l’héritage, appelée actif net de succession ou de l’actif net successoral.
• le lien de parenté avec le défunt : plus le degré de parenté est éloigné, plus le taux d’imposition est élevé

Étapes préalables pour définir les droits de succession

De manière générale, il est nécessaire de faire appel à un notaire pour établir correctement la succession du patrimoine, et obligatoirement s’il y a un bien immobilier dans la succession.

Le notaire va dans un premier temps évaluer la valeur totale du patrimoine, on parle alors de l’actif net successoral. Cela correspond à l’ensemble de la valeur des biens du défunt, à laquelle on a retiré les éventuelles dettes (emprunt en cours, impayés, impôts, frais d’obsèques…).

Afin de pouvoir établir le calcul des droits de succession, le notaire va ensuite identifier quels sont les héritiers :

• selon le testament, s’il y en a un : à noter que certaines dispositions doivent tout de même être respectées ; il n’est, par exemple, pas possible de déshériter ses enfants
• en l’absence de testament : le notaire définit les héritiers et établit la part de chacun en fonction des droits filiaux prévus par la loi

Ce calcul va permettre d’établir la déclaration de succession qui doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès.
Les héritiers doivent normalement payer les droits de succession au moment du dépôt de cette déclaration.

À noter : selon le lien de parenté avec le défunt, un abattement est appliqué sur la part de chacun. Les droits de succession sont donc établis sur le montant restant après déduction de l’abattement.

Évaluation des droits de succession de biens immobiliers

Les biens immobiliers transmis dans l’héritage (investissement locatif, résidence secondaire ou principale…), doivent également être évalués, on parle alors de déterminer leur « valeur vénale ».
La valeur vénale d’un bien immobilier correspond à l’estimation du prix de vente du bien en fonction des prix du marché (au moment du décès). Il est alors recommandé de faire appel à des professionnels de l’immobilier qui sauront estimer au mieux le prix du bien en fonction de ses caractéristiques et des biens similaires ayant été vendus dans le quartier.

Les frais spécifiques d’une succession des biens immobiliers

Lorsqu’un bien immobilier fait partie de la succession, d’autres frais viennent s’ajouter pour les héritiers, en fonction du choix qu’ils feront pour hériter du bien : indivision ou partage des biens.
Le bien immobilier peut, en effet, être soumis à deux actes :

1- L’attestation immobilière

Également appelée « attestation de propriété », il s’agit d’un document obligatoire nécessaire au transfert de la propriété du bien immobilier aux héritiers.

2- L’acte de partage

Par défaut, les biens immobiliers sont transmis aux héritiers en indivision, mais ceux-ci peuvent décider d’en sortir. Le notaire doit alors établir l’acte de partage, qui sera également aux frais des héritiers.

L’indivision ou le partage de biens immobiliers

En l’absence de conjoint survivant, la succession de biens immobiliers se fait, par défaut, selon le régime de l’indivision. Les biens sont alors transmis aux héritiers de façon collective, c’est-à-dire que chacun est propriétaire de la totalité des biens.

Le régime de l’indivision pouvant être contraignant pour gérer le bien (validation de deux tiers des héritiers pour prendre certaines décisions), les héritiers peuvent choisir de sortir de l’indivision.

Pour ce faire, plusieurs options possibles :

• partager les lots à parts égales (si les biens immobiliers le permettent)
• vendre leurs parts (les autres héritiers sont prioritaires pour les acheter)
• vendre les biens immobiliers

Comme évoqué précédemment, avant de calculer les droits de succession il est d’abord nécessaire de déduire l’abattement auquel l’héritier a droit selon son lien de parenté avec le défunt.
Plus le lien de parenté est éloigné et moins l’abattement sera important.

Abattements sur les droits de succession

À noter : si un héritier souffre d’un handicap physique ou mental entraînant une incapacité à travailler, il bénéficie d’un abattement de 159 325 € qui se cumule avec l’abattement lié à son lien de parenté avec le défunt.

Exonération totale des droits de succession

Certains héritiers peuvent bénéficier d’une exonération totale des droits de succession, c’est ainsi le cas pour l’époux survivant ou le partenaire de pacs.

Dans certains cas, les frères et sœurs du défunt peuvent également bénéficier de cette exonération si les trois conditions suivantes sont remplies :

• être célibataire, veuf, divorcé ou séparé au moment du décès ;
• être âgé de plus de 50 ans ou atteint d’un handicap empêchant de travailler au moment du décès ;
• avoir vécu avec le défunt durant les 5 années précédant le décès.

Une fois l'abattement appliqué, les droits de succession sont calculés selon un barème progressif d'imposition.

En ligne directe

Pour une succession en ligne directe, c’est-à-dire pour les ascendants et descendants du défunt, le barème se compose de 7 tranches et d'un taux d'imposition à appliquer pour chacune d’elle.

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