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Déficit foncier : réduire ses impôts

Déficit foncier : conditions et calcul

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déficit foncier

Le déficit foncier est susceptible d’engendrer une baisse de l’impôt sur le revenu.

Dans le cas d’un investissement locatif, ce mécanisme permet donc au propriétaire bailleur de valoriser certaines de ses charges en les déduisant de ses revenus fonciers.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Lorsqu’un propriétaire met en location un bien, celui-ci supporte plusieurs dépenses qui ne sont pas récupérables sur le locataire (taxe foncière, charges de copropriété…).

Si au terme d’une année fiscale, le propriétaire présente un total de charges déductibles supérieur à son revenu foncier brut, alors on parle de déficit foncier : les coûts sont supérieurs aux loyers perçus.

Ce déficit foncier est, dans certaines conditions, imputable sur le revenu global ou sur revenu foncier, permettant ainsi une diminution de l’impôt.

Quelles sont les conditions pour générer un déficit foncier ?

Pour qu’un propriétaire puisse profiter du déficit foncier, il doit remplir trois conditions :

  • Le déficit doit concerner un bien à usage d’habitation
  • L'immeuble doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit foncier
  • Le propriétaire doit être sous le régime réel (et non sous régime micro-foncier)

Pour rappel, le régime réel est possible sur option pour tout propriétaire relevant du régime micro-foncier, et obligatoire lorsque le revenu foncier est supérieur à 15 000 €.
Ce régime est notamment intéressant si le propriétaire supporte des charges excédant 30 % du montant annuel de ses loyers.
Si le propriétaire choisit de passer sous ce régime, la décision est irrévocable pour une durée de 3 ans, ensuite il peut choisir de revenir au régime du micro-foncier si le seuil de 15 000 € n’est pas atteint.

Quelles sont les charges déductibles ?

Toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus et ne participent donc pas au déficit foncier.
Voici les principaux exemples de charges déductibles :

Charges non financières

Elles sont liées à l'exploitation du bien immobilier :

  • Frais d'agences immobilières (pour la gestion locative du bien par exemple)
  • Cotisations d'assurances : incendie, dégât des eaux, assurance loyers impayés, assurance vacance locative…
  • Charges de copropriété : dépenses de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, de travaux…
  • Impôts et taxes liés au bien loué : taxe foncière, taxe d’équipement…
  • Dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.
  • Frais de procédure pour le règlement de différends liés au bien loué (honoraires d’avocat, huissier, notaire…)

Mais comprennent également les charges liées aux travaux :

  • Travaux de réparation et d'entretien permettant le maintien ou la remise en état du bien immobilier pour en permettre l’usage normal.

Exemple : remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière ou des canalisations, traitement du bois…

  • Travaux d'amélioration apportant un équipement ou élément de confort nouveau au bien ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.

Exemple : installation d’un chauffage central, d’un ascenseur, de volets électriques, ajout d’un digicode, installation d’une cuisine équipée…

Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.

Charges financières

  • Intérêts d'emprunt pour l'acquisition du bien mais aussi intérêts d’un prêt effectué dans le cadre de travaux de réparation ou d'amélioration de celui-ci ;
  • Les frais associés aux intérêts : frais de dossier, frais de garantie, cotisations assurance emprunteur…

Il est conseillé aux propriétaires de conserver les justificatifs de paiement des charges en cas de vérification par l’administration fiscale.

Calcul du déficit foncier

Lorsqu’un propriétaire bailleur déclare un déficit foncier, celui-ci est alors déduit de ses revenus, cependant, selon la nature du déficit, les conditions ne sont pas les mêmes.

Déficit foncier Revenu imputé Conditions
Dû aux charges non financières Revenu global Dans la limite de 10 700 € par an
Dû aux charges financières Revenu foncier Imputables sur les 10 années suivantes
(comprend également le surplus de charges non financières au-delà des 10 700 €).

Depuis la loi Elan de novembre 2018, si vous choisissez le dispositif Cosse (« Louer abordable »), le plafond du déficit foncier passe de 10 700 € à 15 300 €.


Un calcul en deux étapes :

1. Déduction des charges financières

Il faut en priorité déduire les charges financières des revenus fonciers :
> si le résultat est négatif : le déficit s’impute sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes
> si le résultat est positif : il n’y a pas de déficit imputé sur le revenu foncier

2. Déduction des charges non financières

On reprend ensuite le résultat obtenu suite à la déduction des charges financières (cf étape précédente) et on soustrait les charges non financières :
> si le résultat est négatif : le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite des 10 700€
> si le résultat est positif : il n’y pas de déficit

SCPI déficit foncier

Ce type de SCPI fait partie des « SCPI fiscales » qui ont pour objectif de permettre une réduction d’impôts.
De ce fait, la SCPI déficit foncier donne droit de bénéficier à cet avantage fiscal dans les mêmes conditions que décrites précédemment.

Ces SCPI ont notamment pour objectif d’investir dans des biens à rénover et de bénéficier d’un déficit essentiellement dû aux travaux.

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