LMNP : location meublée non professionnelle

La FNAIM vous éclaire et vous conseille sur le statut en vogue de LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Un investissement généralement effectué sur le long terme avec un objectif de location et non de revente.

Initialement, le statut LMNP désigne un régime fiscal s'appliquant à un propriétaire-bailleur qui, dans le cadre d'un investissement locatif, propose un ou plusieurs logements en location meublée.

Le logement loué peut être neuf ou ancien (LMNP Ancien). On relève deux cas majeurs :

• Location d'un bien classique
• Location d'un bien au sein d'une résidence de services : résidence étudiante, résidence pour séniors, établissement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidence de tourisme ou encore résidence d'affaires.

Dans ce deuxième cas de figure, le propriétaire-bailleur signe alors un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services et la location sera assurée par celui-ci.

Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal LMNP, le propriétaire-bailleur doit remplir plusieurs conditions :

• Le logement doit être loué en meublé et pour un usage d'habitation.
• Le propriétaire-bailleur ne doit pas exercer cette activité à titre professionnel : les recettes perçues par l'activité de LMNP doivent être inférieures à 23 000 € par an et représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Une déclaration d'activité doit être réalisée en remplissant un formulaire p0i qui doit être transmis au Greffe du Tribunal de commerce de la ville dans laquelle se situe la location meublée.
• Les revenus générés par la location doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Quelle localité ?

La grande majorité des locations meublées se concentre dans les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille...) et notamment dans les quartiers de standing pour capter une clientèle aisée et internationale.
Acquérir un bien dans les villes frontalières peut également constituer un investissement immobilier intéressant.

Quel type de bien ?

Parmi les LMNP, on retrouve généralement des appartements de petites surfaces comme les studios ou deux pièces dont sont friands les étudiants ou cadres en déplacement, par exemple.
Cependant, investir dans un plus grand appartement peut aussi vous assurer une clientèle plus sédentaire.

Neuf ou ancien ?

Dans le cadre d'un investissement en LMNP, vous pouvez acquérir un bien dans le neuf ou dans l'ancien.

• Investir dans le neuf permet de bénéficier d'avantages complémentaires, comme la récupération de la TVA et/ou l'éligibilité au dispositif Censi-Bouvard qui ouvre droit à une réduction d'impôt.
• L'acquisition dans l'ancien (marché du LMNP d'occasion) vous permettra d'avoir une meilleure visibilité sur les loyers attendus et les charges à payer et bénéficie généralement d'un prix d'achat inférieur de 20% à l'immobilier neuf.

Deux options se présentent au loueur en meublé non professionnel pour son régime fiscal.