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Investir en location meublée non professionnelle
LMNP : location meublée non professionnelle
Vous souhaitez investir dans l'immobilier pour vous constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse ?
La FNAIM vous éclaire et vous conseille sur le statut en vogue de LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Un investissement généralement effectué sur le long terme avec un objectif de location et non de revente.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Initialement, le statut LMNP désigne un régime fiscal s'appliquant à un propriétaire-bailleur qui, dans le cadre d'un investissement locatif, propose un ou plusieurs logements en location meublée.
Le logement loué peut être neuf ou ancien (LMNP Ancien). On relève deux cas majeurs :
- Location d'un bien classique
- Location d'un bien au sein d'une résidence de services : résidence étudiante, résidence pour séniors, établissement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidence de tourisme ou encore résidence d'affaires.
Dans ce deuxième cas de figure, le propriétaire-bailleur signe alors un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services et la location sera assurée par celui-ci.
Quelles sont les conditions pour être LMNP ?
Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal LMNP, le propriétaire-bailleur doit remplir plusieurs conditions :
- Le logement doit être loué en meublé et pour un usage d'habitation.
- Le propriétaire-bailleur ne doit pas exercer cette activité à titre professionnel : les recettes perçues par l'activité de LMNP doivent être inférieures à 23 000 € par an et représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Une déclaration d'activité doit être réalisée en remplissant un formulaire p0i qui doit être transmis au Greffe du Tribunal de commerce de la ville dans laquelle se situe la location meublée.
- Les revenus générés par la location doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Bien choisir son investissement en tant que LMNP
Quelle localité ?
La grande majorité des locations meublées se concentre dans les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille...) et notamment dans les quartiers de standing pour capter une clientèle aisée et internationale.
Acquérir un bien dans les villes frontalières peut également constituer un investissement immobilier intéressant.
Quel type de bien ?
Parmi les LMNP, on retrouve généralement des appartements de petites surfaces comme les studios ou deux pièces dont sont friands les étudiants ou cadres en déplacement, par exemple.
Cependant, investir dans un plus grand appartement peut aussi vous assurer une clientèle plus sédentaire.
Neuf ou ancien ?
Dans le cadre d'un investissement en LMNP, vous pouvez acquérir un bien dans le neuf ou dans l'ancien.
- Investir dans le neuf permet de bénéficier d'avantages complémentaires, comme la récupération de la TVA et/ou l'éligibilité au dispositif Censi-Bouvard qui ouvre droit à une réduction d'impôt.
- L'acquisition dans l'ancien (marché du LMNP d'occasion) vous permettra d'avoir une meilleure visibilité sur les loyers attendus et les charges à payer et bénéficie généralement d'un prix d'achat inférieur de 20% à l'immobilier neuf.
Quels avantages fiscaux pour le statut LMNP ?
Deux options se présentent au loueur en meublé non professionnel pour son régime fiscal.
| Régime fiscal | Conditions | Imposition |
| Micro-BIC (ou régime forfaitaire) | Les revenus LMNP annuels perçus sont inférieurs à 70 000 € (ou 170 000 € pour des meublés tourisme classés). | Seule la moitié des recettes est imposable grâce à un abattement de 50% (ou 71% pour les meublés tourisme classés). À noter : avec ce régime, il n'est pas possible de déduire ses charges au réel et donc de créer de déficit. |
| Régime réel | S'applique lorsque les revenus dépassent les plafonds fixés par le régime micro-BIC ou sur option du bailleur si les revenus sont inférieurs. | Sont déduites des recettes l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux...) et les amortissements du bien. Ce régime vous permet ainsi de diminuer vos recettes et donc les impôts. À noter : ce régime nécessite de tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. |
Dispositif "Censi-Bouvard"
Le dispositif devait prendre fin au 31 décembre 2018 mais le projet de loi de finances pour 2019 prévoit de le proroger pour trois années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2021.
Il est ouvert aux LMNP investissant dans des logements neufs ou des logements anciens réhabilités situés dans des résidences-services (hors résidences de tourisme exclues depuis le 1er janvier 2017).
Ce dispositif permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du montant HT d'acquisition du bien dans la limite de 300 000 € HT (s'étale sur 9 ans).
En contrepartie, celui-ci s'engage à louer le bien pendant une durée minimum de 9 ans.
Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’acquisition (à condition de conserver le bien pendant 20 ans).