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Décrypter une annonce immobilière

Comment décrypter facilement une annonce immobilière

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Qu’est-ce qu’une annonce immobilière ?

Une annonce immobilière est un descriptif rédigé par un professionnel de l’immobilier pour fournir le maximum d’informations aux personnes en recherche active d’un logement. Elle regroupe des informations sur le type de logement, sur son état général, son prix mais aussi son environnement. Termes techniques, mentions obligatoires, nous vous expliquons tout pour mieux comprendre et déchiffrer une annonce immobilière.

Les informations fournies sur le bien immobilier

Plus une annonce fournit d’informations sur le bien, plus les personnes à la recherche d’un bien immobilier s’y intéressent si leurs critères sont réunis.

Certaines de ces mentions, qui ne présentent pas toutes un caractère obligatoire, permettent de mieux les sélectionner :

  • La localisation du bien se trouvera facilement sur une annonce immobilière. Certains professionnels proposent même la géolocalisation du bien sur une carte interactive.
  • Le type de bien désigne s’il s’agit d’une maison, d’un appartement, d’un garage ou encore d’un terrain. Sur certaines annonces vous pouvez aussi avoir une indication sur l’ambiance générale du bien comme « un loft », « un chalet » ou encore « une longère ».
  • Le nombre de pièces du bien apparaît aussi sur une annonce mais il peut être renseigné de différentes façons. Parfois, le nombre de pièces pourra être donné en utilisant la dénomination « T1, T2, T3, T4 etc. » ou simplement en indiquant le nombre de pièces « 2 pièces, 3 pièces etc. ».
  • La surface habitable du bien, elle est très souvent indiquée dans les annonces immobilières de vente et est obligatoire pour un bien offert à la location. Elle correspond à la surface totale disponible pour l’habitation effective d’un logement.
  • La surface privative (loi Carrez) ne se calcule qu’en copropriété.
  • Le descriptif du bien, il s’agit du détail des différentes pièces qui composent le logement : cuisine, kitchenette, salon, chambre, salle de bain, salle d’eau etc.
  • Les informations sur la copropriété sont obligatoires, il s’agit d’indiquer si le bien fait partie d’une copropriété, le nombre de lots qui la compose, le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes (voir ci-dessous) et le cas échéant, informer sur les procédures en cours dont la copropriété fait l'objet (plan de sauvegarde ou syndicat placé sous administration provisoire)
  • Le DPE : Le Diagnostic des performances énergétiques du bien immobilier est obligatoire et doit être renseigné sur l’annonce immobilière.

Comprendre les informations sur le prix du bien immobilier

Le premier élément à prendre en compte lors de sa recherche immobilière est celle du prix. C’est l’un des premiers éléments affichés sur une annonce immobilière (prix du bien ou montant du loyer pour de la location). En plus, du prix de vente, l’annonce doit mentionner à qui incombe les honoraires de l’agent immobilier (vendeur ou acquéreur, voir ci-dessous).

Les photos du bien immobilier

Les photos sont un des éléments les plus importants aux yeux des futurs acquéreurs pour décider de visiter un bien immobilier, c’est pour cela qu’il est important de réaliser des photos de qualité et qui mettent en avant toutes les pièces du logement. Avec les nouvelles technologies de nouveaux supports voient le jour et permettent aux internautes de mieux découvrir les biens immobiliers. Les photos à 360° qui permettent de visualiser une pièce dans son intégralité mais aussi la visite virtuelle qui permet de visiter le bien depuis chez vous en vous déplaçant dans l’intégralité du logement. Ces nouvelles technologies permettent aux futurs acquéreurs de mieux visualiser le bien immobilier et de se projeter dedans dès la visualisation de l’annonce immobilière.

Qu’est-ce que les honoraires d’agences ?

Suite à l’arrêté du 10 janvier 2017 découlant de la loi Alur et depuis le 1er avril 2017, les annonces immobilières relatives à une vente ou une location de logement doivent être plus précises.

  • Pour un bien immobilier à la vente : l’annonce doit comporter le prix de vente du bien et à qui incombe le paiement des honoraires de l’intermédiaire.
    Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, l’annonce doit mentionner simplement « honoraires charge vendeur ».
    Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit comporter le prix de vente du bien honoraires inclus et honoraires exclus, et mentionner le montant TTC des honoraires en pourcentage du prix.
  • Pour un bien immobilier à la location : L’annonce de location doit indiquer obligatoirement le montant du loyer mensuel, celui des charges, le dépôt de garantie éventuellement exigé et le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire.

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Que comprennent les charges ?

Dans une annonce immobilière portant sur un lot de copropriété il est obligatoire de mentionner le montant moyen annuel (en euros) de la quote-part de charges dans le budget prévisionnel des dépenses courantes à la charge du vendeur. La phrase type utilisée dans une annonce est « charges courantes annuelles par an XX€ ».

Les charges de copropriété :

Elles correspondent aux dépenses que doivent supporter collectivement les copropriétaires pour l’entretien de l’immeuble et les éléments d’équipements commun (ascenseur, chaudière collective, etc.). Elles comprennent les charges générales qui sont les frais liés à :

- l’administration de l’immeuble

- l’entretien de l’immeuble

- la conservation de l’immeuble

Mais aussi les charges spéciales qui sont les frais liés :

- aux services collectifs (nettoyage, gardiennage, sécurité…)

- aux équipements communs

Les charges locatives :

Le locataire a l'obligation de payer -indépendamment du loyer- les charges locatives, aussi appelées charges récupérables ; ce sont les dépenses que le propriétaire paie et qu’il peut « répercuter » sur le locataire. Cela concerne :

- Les dépenses des employés d’immeubles et gardiens

- Les dépenses d’entretien courant et petites réparations sur les équipements d’usage

- Les impositions et redevances

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Les informations sur l’environnement du bien immobilier

Les informations sur l’environnement du bien immobilier ne sont pas obligatoires mais sont très souvent ajoutées par les professionnels de l’immobilier pour vous fournir un maximum d’informations. En effet, l’environnement et la situation du bien immobilier font parties des critères de choix importants pour les futurs acquéreurs et locataires.

Dans le descriptif, l’agent immobilier décrit l’environnement proche du lieu (exemple commun : « proche de toutes commodités »).

La géolocalisation des biens, de plus en plus courante, ajoute un niveau d’information supérieur et permet aux recherchants, de se projeter et se renseigner sur le quartier et l’environnement du logement.

Les photos du bien immobilier

Autre point à ne pas négliger : les photos. Elles ont un rôle essentiel pour déclencher une visite. Avec les nouvelles technologies, des supports innovants voient le jour et permettent de s’immerger complètement dans le bien immobilier. Par exemple, avec les photos à 360° la pièce est maintenant visible dans son intégralité. Sans oublier l’arrivée de la visite virtuelle qui grâce à un équipement spécial permet de visiter le bien depuis chez vous en vous déplaçant dans l’intégralité du logement.

Cas particulier : Qu’est-ce qu’une offre immobilière en viager ?

L’achat en viager permet au vendeur de s’assurer un revenu complémentaire à sa retraite. Il existe deux types de viagers immobiliers :

- Le viager libre, ce cas est très rare, il représente 2 à 3% des ventes en viager. Dans ce cas-là, l’acquéreur peut bénéficier de la jouissance du bien dès la signature de l’acte de vente.

- Le viager occupé, est le cas le plus courant. Il permet au vendeur de conserver la jouissance de son bien jusqu’à son décès, c’est-à-dire de le vendre tout en restant l’occupant des lieux jusqu’à la fin de sa vie.

La différence avec la vente classique d’un logement se fait au niveau du paiement du prix. Le vendeur demande une somme fixe au moment de la vente (le bouquet) qui correspond généralement à 20-30% de la valeur du bien immobilier. Puis le vendeur perçoit une rente viagère de l’acquéreur jusqu’à son décès, plus le bouquet sera élevé, plus la rente sera faible.

Pour en savoir plus : Achat/Vente en viager : que faut-il savoir ?

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