Immobilier : un marché convalescent, au bord de la rechute ?

#CONJONCTURE : le contexte géopolitique replonge le marché dans le doute

En début d’année 2026, la FNAIM présentait des perspectives encourageantes. Après avoir touché un point bas à 845 000 ventes fin 2024, le marché de l’ancien avait renoué avec la croissance en 2025 (+13 % sur un an), portant le volume à 952 000 transactions à fin décembre 2025. Les prévisions de janvier tablaient sur une poursuite de cette dynamique : détente du crédit, retour des acquéreurs, stabilisation des prix. Le train était lancé.

Il a déraillé. L’escalade des tensions en Iran a porté un coup brutal à cette reprise fragile. La flambée des prix de l’énergie, la résurgence de l’inflation et la réaction des marchés financiers ont stoppé net la dynamique amorcée. À fin avril 2026, les transactions s’élèvent à 941 000 sur douze mois glissants, en recul par rapport au pic de 958 000 atteint fin février 2026. Le chiffre le plus marquant : 17 000 ventes perdues en deux mois seulement.

« Nous assistons à un véritable coup d’arrêt. Le marché avait retrouvé des couleurs grâce à la détente du crédit et au retour progressif des acquéreurs. Mais les incertitudes économiques, internationales et politiques sont venues casser cette dynamique. » analyse Loïc Cantin, président de la FNAIM.

L’annonce par le président Trump d’un accord de paix sur le dossier iranien, appelé à être signé prochainement, constitue un signal positif que la FNAIM accueille avec prudence mais avec attention. C’est la solidité et la pérennité de ce plan de paix qui détermineront en grande partie l’évolution du marché dans les prochains mois. Si l’accord tient et que les tensions géopolitiques se résorbent durablement, les conditions d’une reprise seront réunies, à condition d’être soutenue par les décisions politiques adéquates. Dans le cas contraire, le marché restera sous pression.

Le récent relèvement des taux directeurs par la BCE pèse lui aussi directement sur le coût du crédit immobilier. En cas de conflit durable, la FNAIM estime qu’une hausse supplémentaire de l’ordre de 100 points de base pourrait intervenir d’ici la fin de l’année, ramenant le volume des transactions sous le seuil des 900 000 ventes. La stabilisation géopolitique n’est donc pas qu’une question de relations internationales : c’est un enjeu directement immobilier.

Dans ce contexte, l'attentisme des ménages progresse à nouveau et fragilise les projets immobiliers.

Au 1^er juin 2026, les prix des logements anciens s'établissent à 2 994 €/m² pour l'ensemble du parc, en quasi-stabilité sur un an (-0,1 %). Corrigés de l’inflation (+2,42 % fin mai), les prix sont même en recul : -2,3%. Alors que les prix des appartements progressent légèrement (+1,8 % à 3 838 €/m²), ceux des
maisons reculent de -1,6 % à 2 357 €/m².

La carte territoriale reste très contrastée. Mulhouse affiche la plus forte hausse avec +11,4 %, devant Rouen (+6,8 %) et Clermont-Ferrand (+4,0 %). À l'inverse, Rennes chute de -7,3 %, Grenoble de -4,3 % et La Rochelle de -3,9 %. Paris, quant à elle, poursuit sa correction (-0,4 % sur un an, -11 % sur cinq ans), reflet d'un paradoxe saisissant : des prix parmi les plus élevés d'Europe pour un marché en décrochage structurel.

Après le rebond observé en 2024 et 2025, la production de crédits immobiliers marque à nouveau le pas. Les taux de crédit immobilier sont passés de 3,05 % en juin 2025 à 3,25 % en mai 2026. Quelques dizaines de points de base seulement, mais suffisants pour stopper net la dynamique amorcée.

Mais au-delà du ralentissement conjoncturel, c’est une transformation structurelle qui s’opère : le marché se referme. Entre 2010 et 2021, le taux de propriétaires a chuté de 5,7 points parmi le quart de la population le plus modeste, quand il progressait de 4,5 points chez les plus aisés. Un décrochage inédit, qui se prolonge aujourd’hui avec la remontée des taux.

Résultat : les ménages les plus modestes et une partie des classes moyennes sont progressivement évincés du marché, tandis que les acquéreurs les plus aisés, mieux dotés en apport, restent les principaux en capacité de concrétiser leurs projets.

Le profil type de l’emprunteur évolue en conséquence : 45 % sont désormais des primo-accédants, souvent contraints à l’achat par la tension du marché locatif, mais dans des conditions plus difficiles. Ils empruntent sur 25 ans pour 54 % d’entre eux, avec un apport personnel limité à 15 % en moyenne.

L’ascenseur résidentiel est en panne et la fracture sociale se creuse : le marché immobilier bascule vers un fonctionnement de plus en plus sélectif, au risque d’exclure durablement une partie des Français de l’accession à la propriété.

« Le marché a repris des couleurs en 2025. Mais un an plus tard, la fièvre revient. Sans stabilité des taux et sans politique de soutien à l'accession, ce rebond restera un feu de paille. » notre Loïc Cantin.

#POLITIQUE DU LOGEMENT : le logement retrouve enfin une place au cœur du débat politique, des victoires à consolider

Face à cette fragilité persistante du marché, la question du logement ne peut plus être traitée comme un sujet secondaire de politique publique.

Cinq ministres du Logement en trois ans. Une dissolution, une motion de censure, pas de majorité stable au Parlement. La FNAIM a longtemps déploré l’absence de cap clair et la succession de mesures ponctuelles, parfois contradictoires. Aujourd’hui, elle veut reconnaître que quelque chose a changé.

Avec l’arrivée de Sébastien Lecornu à Matignon et de Vincent Jeanbrun au ministère du Logement, le Gouvernement a opéré une inflexion significative. Le logement a retrouvé toute sa place dans les discussions publiques. Les professionnels, et la FNAIM en particulier, sont entendus.

La FNAIM a porté pendant des années des propositions que le pouvoir politique regardait avec réserve. Plusieurs d’entre elles ont aujourd’hui trouvé un écho favorable :

• Le permis de louer : dénoncé de longue date par la FNAIM pour son application aux professionnels de l’immobilier, déjà fortement encadrés par la loi Hoguet et soumis à des obligations réglementaires strictes, la FNAIM a obtenu que les collectivités puissent les en dispenser. Une avancée qui reconnaît leur expertise et simplifie les démarches de mise en location.
• La reconnaissance du statut de bailleur privé, y compris dans l’existant : une avancée essentielle pour redonner confiance aux propriétaires bailleurs et enrayer la fuite des logements hors du marché locatif.
• Le dispositif Jeanbrun : une mesure concrète en faveur de l’investissement locatif de longue durée afin de répondre à l’effondrement de l’offre dans les zones tendues, avec des évolutions d’amélioration dans le cadre du prochain projet de loi porté par le Gouvernement.
• La VEFRe (Vente en l’état futur de rénovation énergétique) : proposée de longue date par la FNAIM, cette mesure innovante a reçu un écho favorable du Ministre du Logement. Elle permet de vendre un bien avant travaux, en intégrant la rénovation au financement de la vente. C’est une innovation majeure pour la transition énergétique du parc privé.

Ces avancées concrètes sont le résultat d’un travail de conviction mené par la FNAIM sur le long terme. Par ailleurs, la FNAIM demeure pleinement mobilisée pour obtenir une formation initiale de qualité pour les collaborateurs. Lors d’un récent échange avec la Fédération, le ministre du Logement a indiqué que le décret attendu depuis la loi ALUR devrait être publié prochainement.

« Cette inflexion politique est réelle et nous la saluons. Pour la première fois depuis longtemps, le logement est traité comme une priorité, pas comme une variable d’ajustement. Nous attendons maintenant que cela se concrétise pleinement, et que l’élan ne retombe pas. » note Loïc Cantin.

Huit ans d'expérimentation. Un rapport remis avec plusieurs mois de retard. Et une nouvelle concertation annoncée malgré des conclusions déjà connues. La FNAIM le répète : on ne résout pas une crise d'offre par la contrainte sur les prix. Les zones tendues couvrent désormais 48 % du parc locatif privé.

Dans ces zones, les loyers à la relocation sont déjà plafonnés par l'IRL. L'encadrement supplémentaire rigidifie l'offre, détourne des logements du marché classique et aggrave la pénurie.

On ne résout pas une crise d’offre par la contrainte sur les prix. La FNAIM le répète avec constance depuis des années, et les faits lui donnent raison.