Comment garantir ses loyers en toute sécurité ?

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : février 2026

La GLI (assurance des loyers impayés) est une assurance souscrite personnellement par le bailleur ou par l’intermédiaire de son mandataire.

Elle concerne majoritairement les logements à usage d’habitation, que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale. Les bailleurs sont essentiellement des particuliers qui investissement pour obtenir un complément de revenu ou préparer leur retraite. Les impayés peuvent avoir un effet dévastateur sur le plan de financement.
(NB : certaines assurances couvrent les impayés de loyers commerciaux)

GLI : le locataire doit remplir certaines conditions

• Le candidat locataire doit répondre aux critères de l’assurance qui, en principe, impose notamment un CDI et un taux d’effort inférieur à un tiers des revenus.
• Ces critères peuvent ne pas s’appliquer lorsque le locataire est déjà en place depuis un certain délai, au moment de la souscription.
  Si le locataire est en place depuis au moins 6 mois, dans ce cas, la compagnie d’assurance exige l’absence de défaillance même partielle du locataire pendant les six derniers mois d’occupation.

Ce qui est pris en charge par la GLI

La GLI garantit le paiement des loyers et des dégradations dont le locataire pourrait s’être rendu responsable.

L’étendue de la garantie est contractuelle.
En effet, chaque contrat définit sa couverture : loyers, charges locatives, détériorations immobilières, frais de contentieux, vacance locative (option), montant de la franchise éventuelle, plafond de garantie…

Sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties, la garantie des loyers impayés assure le bailleur pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs.

Au départ du locataire en place, la validation préalable du dossier du nouveau candidat locataire est obligatoire.

Quel est le coût de la garantie loyer impayé ?

• Le coût de la GLI est différent d’une compagnie à l’autre. Il varie souvent entre 2 et 3 % du montant annuel du loyer et des charges.
• Lorsque la garantie loyer impayé est souscrite par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, le taux est également fonction de l’importance du portefeuille de lots assurés, de sa sinistralité et des garanties proposées.

Si le propriétaire n’a pas souscrit à une Garantie de Loyers Impayés (GLI), il peut demander au candidat locataire d’avoir un garant, pour se garantir contre les impayés.
Dans les faits, la demande d'un garant est de plus en plus pratiquée.
Dans ces conditions, il est important pour le locataire de savoir vers qui se tourner, et pour celui qui se portera garant, de bien mesurer l'engagement que cela représente.

Le garant, également appelé "caution" (personne physique ou personne morale - entreprise, banque, organisme type Action Logement) s'engage à payer au bailleur, les sommes dues par le locataire, à hauteur d’un certain montant prévu dans l’acte de cautionnement, au cas où ce dernier ne peut faire face à ses obligations.

Le garant peut être :

• caution "simple" : le propriétaire fait appel au garant uniquement si le locataire n'est pas en mesure de régler ses dettes locatives, et après l'avoir contacté en premier lieu ;
• caution "solidaire" : le propriétaire peut faire appel directement au garant - dès le 1^er impayé - sans passer par le locataire. En pratique, c'est souvent le type de caution que choisit le bailleur.

Il est primordial de vérifier la solvabilité de la personne qui se porte caution. Pour cela, seules les pièces listées par décret peuvent lui être réclamées.

• Un cautionnement peut être demandé à tout candidat locataire dont les ressources ne paraissent pas suffisantes pour couvrir les loyers et les charges du bien loué.
• L'engagement de caution doit obligatoirement faire l'objet d'un acte écrit entre le locataire, le bailleur et le garant ; acte "sous seing privé" (directement entre les 3 parties) ou "acte authentique", c'est-à-dire établi par un notaire.
• En fonction de l’étendue des clauses de l’acte, le cautionnement peut couvrir l’intégralité des sommes dues par le locataire défaillant, à savoir : loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation, intérêts.
• Il est nécessaire que l’acte de cautionnement précise sa durée. En effet, lorsque l’acte ne précise aucune durée ou s’il est stipulé à durée indéterminée, la caution peut le résilier.
  Cette résiliation prend effet au terme du contrat de location en cours et la caution ne sera pas étendue à la période de tacite reconduction ou de renouvellement du bail.

Les bailleurs personnes morales, autres que les SCI familiale, ne peuvent demander un garant au locataire que si :

• le candidat locataire est un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur ;
• ou si la caution est apportée par :
  - un fond de solidarité pour le logement ;
  - un organisme collecteur du 1 % logement ;
  - une association à laquelle un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie ;
  - un organisme ou une association qui apporte, à titre gratuit, sa caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit financé par Action Logement.

Il vise à favoriser la mobilité des salariés et faciliter la connexion emploi/logement.

Ce dispositif permet à un bailleur de bénéficier d’un cautionnement par Action Logement lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire disposant d’un « visa » (attestation qui certifie que le candidat locataire bénéficie de la garantie Visale) en cours de validité.

En cas de défaillance de paiement, la garantie Visale prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives pendant les trois premières années du contrat de location.

À l’issue de cette période, le locataire pourra déposer une nouvelle demande de garantie, sous réserve de continuer à remplir les critères d’éligibilité du dispositif.

Sont couverts les loyers mensuels, charges comprises, inférieurs ou égaux à :

• Île-de-France :
  • 1 940 € (contre 1 500 € auparavant)
  • 1 000 € pour les étudiants (contre 800 €)
• Agglomérations de plus de 100 000 habitants (hors Île-de-France), Corse, DROM et Saint-Martin (COM)° :
  • 1 575 € (contre 1 300 € auparavant)
  • 840 € pour les étudiants (contre 600 €)
• Autres communes :
  • 1 365 € (contre 1 300 € auparavant)
  • 680 € pour les étudiants (contre 600 €)

Les dégradations locatives sont prises en charge, à concurrence d’un montant maximum de deux mois de loyer et charges, inscrits au bail, en complément du dépôt de garantie (à l’exception du bail mobilité qui se caractérise par l’absence de dépôt de garantie).

• Tous les jeunes de moins de 30 ans : quelle que soit leur situation (salarié, étudiant, alternant…)
• Tous les salariés de plus de trente ans du secteur privé ou agricole, en CDD ou en intérim depuis moins de six mois ou nouvellement embauchés en période d’essai (hors CDI confirmé), ou en mutation professionnelle ou gagnant jusqu’à 1500€ nets par mois.
• Tout public éligible au bail mobilité
  
  Le locataire doit disposer d’un visa en cours de validité qu’il devra obtenir via le site www.visale.fr.