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Gestion locative : quelles missions, quelles modalités ?

Gestion locative : quelles missions, quelles modalités ?

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Gestion locative

Si l’investissement locatif a le vent en poupe, il faut également penser à la gestion immobilière du ou des bien(s) que vous souhaitez mettre en location. Celle-ci peut, en effet, vite devenir complexe et chronophage pouvant nuire à la rentabilité de votre investissement.

Certains propriétaires font ainsi le choix d’une gestion locative auprès d’une agence immobilière. La FNAIM fait le point sur les missions et modalités de la gestion locative.

Le mandat de gestion locative

Un engagement entre mandant et mandataire

Lorsqu’un propriétaire souhaite confier la gestion immobilière de son bien à un professionnel administrateur de bien, il est alors nécessaire de mettre en place un mandat de gestion locative.

Il s’agit d’un contrat écrit, rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties, qui permettra de transférer au mandataire le pouvoir de gérer tout ou une partie de votre patrimoine immobilier, selon les conditions qui auront été définies dans le contrat.

Le mandataire choisi sera alors votre unique interlocuteur,en tant que mandant, pour gérer tous les aspects de la location de votre bien : administratifs, techniques, juridiques ou fiscaux.

Mandant et mandataire sont liés par des engagements l’un envers l’autre :

  • Le mandataire s’engage à gérer votre patrimoine selon les missions définies dans le contrat et rendre compte de la situation et des actions menées au mandant.
  • Le mandant s’engage à permettre au mandataire de réaliser ses missions et à lui verser les honoraires dus en contrepartie.

Durée et résiliation du mandat de gestion locative

Un mandat de gestion est toujours établi pour une durée déterminée. Il peut prévoir une clause de reconduction tacite si bien qu’un nouveau contrat n’a pas à être établi lorsque le mandat arrive à son terme.

Le mandat ne peut toutefois pas se poursuivre indéfiniment dans le temps. S’il contient une clause de tacite reconduction, il doit également préciser une durée au-delà de laquelle il prendra irrémédiablement fin (par exemple 30 ans).

Il est possible de résilier le mandat de gestion locative en respectant le délai de préavis notifié dans le contrat, celui-ci est en général de 3 mois. Pour ce faire, le propriétaire devra formuler sa demande selon les formes prévues au mandat.

Si le mandat contient une clause de tacite reconduction, le mandataire doit informer le mandant qui a la qualité de consommateur de sa possibilité de s’opposer à la tacite reconduction. À défaut, le mandant pourra résilier le mandat à tout moment une fois qu’il sera tacitement reconduit.

Quelle réglementation pour le mandataire ?

Conformément à la loi Hoguet du 2 juillet 1970, pour pouvoir proposer un service de gestion locative, l’agent immobilier ou l’administrateur de biens doit détenir une carte professionnelle avec la mention « gestion immobilière ». Celle-ci est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Pour l’obtenir, le professionnel doit :

  • justifier d’une aptitude professionnelle (diplôme ou expérience)
  • disposer d’une garantie financière
  • bénéficier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle
  • attester d’une absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer la profession

Depuis 2015, cette carte professionnelle est à renouveler tous les 3 ans.

Gestion locative : quelles sont les prestations réalisées ?

La liste des prestations prises en charge par le mandataire dans le cadre de la gestion locative du bien est variable et doit être mentionnée dans le mandat de gestion.

Voici une liste non exhaustive des missions généralement couvertes :

  • Recherche du locataire : diffusion de l’annonce, visites, étude des dossiers de location et sélection du locataire.
  • Rédaction, conclusion et renouvellement du bail de location.
  • Perception des loyers et des charges.
  • Réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie.
  • Règlement des charges et appels de fond émis par le syndic de copropriété.
  • Gestion des loyers impayés et suivi des procédures contentieuses.
  • Réalisation des travaux d’entretien ou réparations urgentes.
  • Gestion de l’assurance du logement et des procédures de déclaration et de suivi en cas de sinistre.
  • Révision du loyer, régularisation des charges et restitution des dépôts de garantie
  • Aide à la déclaration fiscale des revenus locatifs.

Par ailleurs, le propriétaire peut également souscrire un contrat d’assurance pour compléter ces prestations et ainsi être couvert contre les loyers impayés, bénéficier d’une protection juridique en cas de litige ou encore d’une prise en charge des loyers en cas de vacance locative.

Frais de gestion locative

Le mandataire perçoit des honoraires en contrepartie de la réalisation de ses missions.

Ces honoraires doivent être affichés en vitrine et apparaître sur son site internet.

En cas de location à titre de résidence principale, les honoraires sont encadrés par la loi. Ils sont obligatoirement partagés entre le bailleur et le locataire. Les honoraires demandés au locataire ne peuvent porter que sur la visite, la constitution de son dossier, la rédaction du bail et l’établissement des états des lieux.
Le bailleur est en plus redevable d’honoraires d’entremise et de négociation.

Les honoraires de gestion immobilière sont en revanche fixés librement. Ils sont calculés le plus souvent en appliquant un pourcentage sur les sommes perçues par le mandataire au nom et pour le compte du mandant.

Les avantages d’une gestion locative

Gérer un bien immobilier demande du temps et des connaissances spécifiques, ce qui peut vite devenir lourd à gérer au quotidien.

En confiant la gestion locative à une agence, vous bénéficiez d’un gain de temps non négligeable et d’une importante praticité si vous ne résidez pas à proximité du lieu de votre investissement, et/ou si vous avez plusieurs biens à gérer.

Vous gagnerez en tranquillité d’esprit concernant les contraintes juridiques et administratives à respecter car vous profitez de l’assistance d’experts (fixation du loyer, assurance, calcul des charges, règlement des litiges…), de leurs connaissances du marché local et donc de leurs conseils pour une location rentable.
La vacance locative est d’ailleurs moins fréquente car l’agence bénéficie d’un important réseau et d’outils de communication pour diffuser votre annonce.

Passer par une agence permet également de bénéficier de garanties ou prestations à des tarifs préférentiels (garantie loyers impayés, prestations d’entretien, travaux…), et de la sérénité d’avoir un logement aux normes. Toujours informée des dernières règlementations en vigueur, l’agence se charge d’entretenir le logement, vous fait part des besoins de rénovation et vous conseille en termes de solutions énergétiques.

Pour une gestion optimale de votre bien, faire appel à une agence immobilière reste donc une des meilleures options pour votre investissement locatif.

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