Investir dans l'immobilier

Investir dans l'immobilier... pour se créer un patrimoine

Le placement dans la pierre reste un investissement sûr et intéressant... à condition d'avoir défini précisément ses objectifs et étudier clairement tous les paramètres.

N'oubliez pas que l'investissement locatif présente des risques et il faut que les bénéfices obtenus soient supérieurs à des placements sans risques.

Si l'idée est d'obtenir un taux de rendement élevé, il est important de savoir qu'à l'heure actuelle, les rendements potentiels ont fortement diminué et qu'ils sont très différents d'une région à une autre, et d'une ville à une autre. Aujourd'hui, la rentabilité nette d'un investissement immobilier varie le plus souvent de 2,5 % à 7 %.

Émission du 09/03/2014

Investir dans l'immobilier

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Investir dans un logement neuf ou existant ?

Tous les biens immobiliers conviennent à l'investissement locatif mais il est important de faire le point sur les principaux avantages et inconvénients du neuf et de l'habitat existant.

Neuf : les +

  • frais de notaire moins élevés que dans l'immobilier existant (3-4 % du montant de la transaction contre 6 % à 8 % dans l’ancien
  • surface habitable optimisée, des aménagements adaptés à vos goûts et à vos besoins et, pour un appartement, des équipements collectifs en excellent état (ascenseur, parking, etc.)
  • logement aux normes techniques de sécurité (installations électriques, de gaz, etc.) et une isolation phonique et thermique optimale (depuis le 1er janvier 2013, respect obligatoire de la réglementation thermique RT 2012).
  • charges courantes plus faibles (facture énergétique allégée, pas de gros travaux à financer à court terme, exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction)
  • dispositif d’aide à l’acquisition d’une première résidence principale dans le neuf (prêt à taux zéro - PTZ)
  • réductions d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf (dispositifs Duflot, Censi-Bouvard, etc.).

Neuf : les -

  • m² beaucoup plus cher que dans l’immobilier existant
  • peu de programmes neufs en centre-ville
  • manque de visibilité sur la luminosité et le rendu final de la construction
  • incertitude sur la pérennité et la fiabilité des entrepreneurs

Immobilier existant : les +

  • grande diversité de biens situés en centre-ville
  • dans la même commune ou le même quartier, l’ancien est généralement moins cher que le neuf
  • possibilité d’emménager rapidement (environ 3 mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente)
  • décote sur le prix de vente d’un logement ancien nécessitant de réaliser des travaux de rénovation
  • prêts règlementés avantageux tel que le prêt éco-PTZ ou prêts bancaires spécifiques pour financer des travaux d’économie d’énergie

Immobilier existant : les -

  • financement de travaux, à court ou moyen terme (réfection de la toiture, ravalement de façade, travaux d’isolation, etc.) respectant les normes en vigueur
  • charges courantes plus importantes, surtout si le logement ou bâtiment n’a pas été réalisé selon les normes actuelles d’isolation thermique et acoustique

Emplacement du bien : LE critère important pour investir dans l'immobilier

Réussir un investissement immobilier locatif passe toujours par le choix d'une bonne adresse, qui se traduit essentiellement par l'image du quartier, sa desserte en transports et ses équipements collectifs (crèches, écoles, salles de sport, espaces verts...). Choisissez votre bien comme si vous alliez y vivre vous-même.

Une bonne adresse assure la valorisation de votre logement sur le long terme : elle amortit le choc d'un éventuel retournement du marché immobilier, vous permet de trouver facilement un locataire et de revendre plus vite votre bien.

L'état du marché locatif doit vous guider. Existe-t-il une véritable demande ? Quels sont les logements proposés ? Qui sont les locataires (des étudiants, des familles) ? Vérifiez qu'il n'y ait pas eu trop de programmes neufs construits au même endroit. L'offre en logements ne doit pas être supérieure à la demande. Optez pour une ville attractive dotée de nombreux projets de développements économiques et urbains. Elle attirera les actifs, qui sont autant de futurs acheteurs ou de locataires potentiels.

Calculez enfin la rentabilité locative nette de votre logement (après charges et frais).

À SAVOIR : à Paris, la loi ALUR encadre par décret annuel les logements loués dans le parc privé
(loyer d'un logement vide ou d'un logement meublé). Et depuis 1er août 2015, les loyers sont désormais plafonnés dans la capitale pour les baux conclus ou renouvelés.

Calculer la rentabilité locative nette d’un logement

Somme des loyers annuels

(charges de copropriété non récupérables sur locataire +
assurance + taxe foncière)


coût d’acquisition
(prix + frais de notaires +
coût d’éventuels travaux).

puis résultat x 100


Exemple : pour un bien acheté 120 000 € (frais de notaires inclus), loué 500 €/mois avec des charges annuelles de copropriété nettes des charges locatives de 300 , une taxe foncière de 800 et une assurance de 120 , la rentabilité nette oscillera autour de 3,8 %.