Taxes du propriétaire

Fiscalité : quels impôts et quelles taxes incombent aux propriétaires ?

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Comme près de 60 % des Français, vous souhaitez accéder à la propriété ?

Sachez qu’en plus de l’achat, vous devez prendre en compte le coût d’usage du logement, et aussi, la fiscalité imputable au propriétaire.

Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel pour faire le tour de la question et éviter les mauvaises surprises.

Émission du 06/04/2014

Fiscalité du propriétaire

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Les taxes du propriétaire occupant

Les propriétaires qui vivent dans leur logement doivent s’acquitter des impôts locaux : la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe (ou redevance) d’enlèvement des ordures ménagères.

Les propriétaires de terres, de carrières, d’étendues d’eau, etc. sont assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Ils peuvent en être exonérés totalement ou partiellement sous certaines conditions (terrains ensemencés, vergers, etc.).

Les taxes du propriétaire bailleur

Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe ou redevance des ordures ménagères dont il peut demander le remboursement à son locataire au titre des charges récupérables. Ce dernier paye aussi la taxe d’habitation, dès lors qu’il est occupant du logement au 1er janvier de l’année.

Les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire bailleur doit les déclarer différemment selon le type de location (meublée ou vide).

Spécificité pour les locations vides

Les revenus locatifs des locations vides relèvent de la catégorie des revenus fonciers imposables, soit sous le régime du micro-foncier, soit sous le régime du réel.

Pour bénéficier du régime forfaitaire (ou micro-foncier), le propriétaire bailleur ne doit pas percevoir plus de 15 000 euros annuels de revenus fonciers. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs perçus. Cet abattement, automatiquement calculé par l’administration fiscale, doit permettre de couvrir les frais avancés par le propriétaire. Ce dernier ne peut donc déduire aucune charge réelle de ses revenus fonciers et ne peut donc pas générer de déficit foncier.

Ce régime est incompatible lorsque le propriétaire bailleur (ou un autre membre de son foyer fiscal) perçoit des revenus fonciers d’immeubles particuliers comme par exemple un monument historique donné en location, un logement soumis à un régime spécial comme le dispositif « Robien » ou « Scellier » …

A noter :

  • Le régime dit du "micro-foncier" est automatique lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros. S’il aboutit à n’imposer que 70 % de ces revenus, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel d’imposition (voir ci-dessous) si le montant total des charges déductibles est supérieur à 30 % des recettes. Mais attention, cette option engage pour trois années consécutives.
  • Le régime réel est obligatoire pour ceux qui perçoivent plus de 15 000 euros par année de revenus fonciers. Ce régime permet au propriétaire de déclarer les dépenses réelles et réalisées dans le logement dans l’année comme les dépenses de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais d’administration, de gestion et d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les déductions forfaitaires prévues par certains dispositifs d’investissements locatifs…

Spécificité pour les locations meublées

Les revenus tirés de la location meublée habituelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour les revenus des locations vides, il existe deux régimes d’imposition aux BIC.

  • Seuls les propriétaires bailleurs qui perçoivent au plus 32 900 euros par an de revenus de leur location meublée peuvent choisir le régime forfaitaire (ou micro-BIC).
    Dans ce cas, le bénéfice imposable est calculé après un abattement de forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 euros.
    Ce régime n’est en aucun cas une obligation, le régime réel d’imposition des BIC étant accessible à tous.
  • Ce dernier devient obligatoire pour les propriétaires qui perçoivent plus de 32 900 euros de recettes de leur location meublée. Il permet au propriétaire de déclarer les dépenses effectivement réalisées dans l’année, comme les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration, l’amortissement des locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt et les impôts locaux.

Cas particulier : je loue en meublé une chambre de mon logement

Les propriétaires qui louent une pièce de leur logement principal (une chambre bien souvent), n’ont pas à déclarer leurs revenus locatifs à condition que la pièce louée soit aussi le logement principal du locataire, et que le loyer soit fixé dans des « limites raisonnables », dont les plafonds sont publiés chaque année par l’administration fiscale en fonction des régions.

Pour 2014, ces plafonds sont fixés à 183 €/m² de surface habitable en Ile-de-France, et à 134 € pour les autres régions.