Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie : comment ça marche ?

Définition

Le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la « caution ») est une somme d'argent demandée par le propriétaire au locataire à la signature du contrat de bail, sachant que le propriétaire conserve cette somme pendant toute la durée de la location.

Bon à savoir

En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire. Le taux applicable varie selon la date de signature du bail.

Bail signé avant le 27 mars 2014 : à défaut de restitution dans le délai de 2 mois, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal.

Bail signé depuis le 27 mars 2014 : à défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Modalités de versement

  • Le dépôt de garantie peut être versé directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (Action Logement sous forme d'une avance Loca-Pass©, ou le Fonds de Solidarité pour le Logement - FSL) lorsque le locataire a fait une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.

  • Pour une location nue, ce montant est limité à 1 mois de loyer hors charges ; en location meublée, il est limité à deux mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014.

  • Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement être mentionné dans le contrat de bail.

  • En cas de versement en espèces, le locataire peut demander un reçu au propriétaire.

  • Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

NB : le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Délai de restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon la date de signature du contrat de bail.

  • Bail signé ou tacitement reconduit pour la dernière fois avant le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clefs par le locataire.

  • Bail signé ou tacitement reconduit depuis le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
    - 1 mois, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
    - 2 mois, si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.

Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception.

Recours en cas de rétention abusive du dépôt de garantie

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas de refus par le propriétaire de rembourser le dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

En cas d'échec de conciliation, les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le juge de proximité jusqu'à 4 000 € (au-delà de ce montant, le tribunal d'instance est compétent).

  • Intérêts de retard : en cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire. Le taux applicable varie selon la date de signature du bail.
    - Bail signé avant le 27 mars 2014 : à défaut de restitution dans le délai de 2 mois, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal.
    - Bail signé depuis le 27 mars 2014 : à défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

NB : cette majoration ne s'applique pas si le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile.

Retenue sur dépôt de garantie

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur.

  • Cas général

    La loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues par exemple : impayés de loyers, impayés de charges, travaux locatifs et dégradations. Dans ce cas, le bailleur est tenu de justifier la retenue qu'il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que : l’état des lieux d'entrée et de sortie, des photos, un constat d'huissier, des factures, un ou des devis, une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

  • Cas particulier : bail signé dans le cadre d’une copropriété après le 27 mars 2014

    Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire, et peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.