Acheter ou louer ?

Faut-il acheter ou louer son logement ?

Acheter ou louer ? Est-il plus intéressant d’être propriétaire ou locataire ? Avant de choisir, les charges (taxe foncière, travaux de rénovation, mises aux normes, charges de copropriété) sont à évaluer dès le départ, et parfois être locataire peut mieux correspondre à vos souhaits en termes de cadre de vie.

Un peu plus d’un Français sur deux est propriétaire de son logement selon les statistiques de l’Insee. Bien que l’accession à la propriété soit l’une des préoccupations majeures de nos concitoyens, le statut de locataire peut mieux convenir à certains budgets si l’on prend en compte les charges de copropriété éventuelles, la taxe foncière et le coût de l’énergie.

Alors acheter ou louer ? Au final ce choix d'achat ou non dépend du lieu d'achat envisagé et de vos perspectives à moyen-long terme par rapport à votre choix de lieu de vie et de vos revenus.

Émission du 13/04/2014

Louer ou acheter

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Une personne amenée à changer régulièrement de résidence pour des raisons professionnelles aura plutôt intérêt à se tourner vers la location. Ce mode d’hébergement est plus souple (préavis d’un mois ou de trois mois selon la situation économique ou familiale du locataire, la situation géographique du logement ou selon que le logement est ou non meublé).

La location est aussi adaptée aux étudiants ou aux jeunes actifs notamment, parce qu’ils entrent dans la vie active ou parce qu’ils peuvent être colocataires et partager les coûts d’un seul logement. Ce mode d’hébergement peut permettre aussi en parallèle de se constituer un petit capital qui servira d’apport lors d’une demande de prêt à la banque.

Bien préparer son projet d’achat

Les experts de l’immobilier ont tendance à conseiller aux jeunes ménages d’investir dans la pierre le plus tôt possible. Surtout lorsque les taux d’intérêts sont bas comme c’est le cas actuellement (3,04 % sur 16,6 ans selon l’Observatoire Crédit/Logement CSA).
Cela permet avant tout de mettre en place une « épargne forcée » et de capitaliser pour ses vieux jours. Une fois à la retraite, le propriétaire n’aura plus de loyer à payer. C’est autant d’économies réalisées alors que la pension moyenne d’un retraité se situe seulement à 1 256 euros bruts par mois selon les statistiques de la Caisse nationale d’assurance maladie (Cnav) diffusées en mai 2013.

Toutefois, avant de se lancer dans l’accession à la propriété, il faut bien ficeler son projet d’achat.
En 2011, 6,2 % des dossiers de surendettement déposés concernaient des propriétaires accédants selon la Banque de France. Ce taux s’est réduit mais les jeunes ménages doivent faire attention et avoir en tête les coûts induits par l’accession à la propriété.

Un propriétaire doit s’acquitter d’une taxe foncière sur les propriétés bâties (en plus de la taxe d’habitation), il doit faire face aux financements des travaux d’entretien mais aussi de de remplacement des gros équipements ou de rénovation, aux charges de copropriété en cas d’achat en immeuble collectif, etc. En achetant une maison ancienne, le nouveau propriétaire doit avoir à l’esprit que les déperditions énergétiques sont, en général, plus importantes que dans une maison ou un appartement récent, la facture de chauffage risque donc d’augmenter.

Par ailleurs, les jeunes ménages ont tendance à s’éloigner des centres villes pour bénéficier des prix inférieurs à ceux observés au cœur des agglomérations. Ces familles doivent bien calculer les dépenses induites par l’achat d’un logement éloigné de leur travail (comme le budget déplacement par exemple).

Toutes ces dépenses cumulées avec les échéances de prêts ne doivent pas induire un « saut de charges » (total des dépenses courantes) trop important entre le moment où le ménage change de statut et devient propriétaire. Les experts du secteur, banquiers et agents immobiliers, sont là pour sensibiliser les candidats à l’accession pour que le projet d’achat soit une réussite.

Acheter ou louer, la question n'est donc pas si simple et doit donc prendre plusieurs critères en compte.

Acheter ou louer ? - Ce qui change avec la loi ALUR

  • Pour les propriétaires, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) oblige les syndics de copropriété à mettre en place un « fonds travaux » qui devra être abondé régulièrement par les copropriétaires afin de financer les programmes de rénovation à venir. Autant de dépenses à prévoir lors de l’achat du logement.

  • Pour les locataires, la loi raccourcit le délai de préavis pour donner congé à 1 mois, pour les logements loués vides dans « les zones tendues », c’est-à-dire, dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Par ailleurs, le dépôt de garantie doit être rendu sous un mois, s'il n'y a pas de réserves dans l'état des lieux. Tout retard sera sanctionné par une pénalité de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard.