Bail commercial/professionnel

Bail commercial - Comment louer des bureaux ou des locaux commerciaux dans les meilleures conditions ?

La plupart des professionnels optent pour un bail commercial lorsqu’ils doivent louer leur local. Le point sur la législation en vigueur.

Le décret du 30 septembre 1953 (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce) régit les rapports entre bailleurs et locataires d’immeubles ou de locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Ce fonds peut appartenir soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce. La plupart des professionnels signent un bail commercial.

Le point sur le bail commercial

Le bail commercial est conclu au minimum pour 9 ans de façon à assurer au professionnel de disposer du temps nécessaire pour développer son activité. À la fin du bail, en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le locataire a droit à une indemnité d’éviction. Cette disposition particulière est appelée « propriété commerciale ».

Le montant du loyer est fixé librement entre les parties. Le propriétaire n’est pas tenu d’indiquer le loyer du locataire précédent (comme ce sera bientôt le cas pour les locations de logement avec la loi ALUR). En plus du loyer, le locataire peut verser un droit d’entrée appelé « pas-de-porte ». Cette somme est fixée librement par les parties et n’est pas remboursée par le propriétaire à la fin du bail commercial. Elle peut être considérée comme un supplément du loyer (cas le plus fréquent, qui permet au locataire de le déduire de ses bénéfices) ou comme une indemnité (dans ce cas-là, pas de déduction possible).

Le loyer peut être révisé tous les trois ans selon l’évolution de l’indice du coût de construction ICC, de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT). Le bail commercial peut également comporter une clause d’indexation annuelle.

Enfin, pour signer un bail commercial, le local doit être affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale ou artisanale) et le propriétaire doit s’assurer que les locaux soient adaptés à l’activité de son locataire. Par exemple, s’il loue son bien à un restaurant, il doit être certain que le lieu respecte la réglementation en vigueur applicable à ce type d’activité. Il est donc fortement conseillé de s’adresser à un cabinet d’affaires pour trouver le locataire adéquat.

Différence entre bail commercial et bail professionnel

Le bail professionnel est spécialement dédié aux professions libérales. Il concerne les locaux destinés exclusivement à l’activité des professions libérales. Le bail est conclu dans les conditions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1989, pour une durée de 6 ans minimum. Il peut être rompu à tout moment par le locataire, à condition de signifier son départ au propriétaire par courrier avec accusé de réception et de respecter un préavis de 6 mois.

Une dérogation pour raccourcir la durée du bail commercial

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du Code de commerce. Il convient aux entrepreneurs qui pensent déménager rapidement afin de pouvoir s’agrandir, par exemple. Car ce bail ne peut excéder 2 ans. Vous pouvez conclure plusieurs baux dérogatoires, à condition que la durée totale et successive des baux signés ne dépasse pas 2 ans.

Les réformes à venir

Le projet de loi relatif à l’Artisanat, au Commerce et aux Très petites entreprises, portée par Sylvia Pinel, ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, a été adoptée le 18 février 2014 en première lecture à l’Assemblée nationale. Ce texte législatif prévoit une pléiade de mesures, dont le rallongement du bail dérogatoire à 3 ans ou encore la mise en place d’un état des lieux lors de chaque prise de possession des locaux et davantage de transparence dans la répartition des charges et travaux.

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