Garantir ses revenus locatifs

Comment garantir ses revenus locatifs ?

Pour se prémunir contre les loyers impayés, les propriétaires bailleurs peuvent demander une caution ou contracter une assurance contre les loyers impayés.

L’impayé de loyer représente un risque pour les propriétaires bailleurs. Lorsque ces derniers choisissent un locataire, ils peuvent opter pour une caution (on l’appelle aussi garant).
En cas de défaillance de paiement, les propriétaires bailleurs se tourneront alors vers elle, souvent un proche, pour continuer à percevoir le loyer.

Ils peuvent aussi se prémunir contre les impayés de loyers en optant pour une assurance : attention, dans le cadre d'une location à titre de résidence principale, en choisissant cette solution, le propriétaire bailleur ne pourra plus faire appel à un garant sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

Le point sur les dispositifs existants.

Émission du 28/03/2014

Garantir ses revenus locatifs

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La garantie des risques locatifs (GRL)

Mise en place par l’État et Action Logement (ex-1% logement), la garantie des risques locatifs (GRL) peut être contractée auprès d’un administrateur de biens qui a souscrit à un contrat collectif GRL ou directement une compagnie d’assurance qui a adhéré au dispositif en souscrivant un contrat socle GRL.

Elle permet de garantir les risques d’impayés de loyers que ne couvrent pas les assurances. Que le logement soit loué meublé ou vide, elle ne peut être souscrite que si le loyer ne dépasse pas 2 000 euros par mois charges comprises.
Autre condition à remplir : l’habitation doit être occupée à titre de résidence principale par le locataire (la GRL ne couvre pas les sous-locations, les locations commerciales etc.).

Le locataire peut être en CDI, CDD ou en intérim. En revanche, son taux d’effort (la part consacrée au paiement du loyer et des charges) ne peut pas représenter plus de 50% de ses revenus. Ce dispositif prend en charge les risques d'impayés de loyer (charges comprises), les dégradations locatives ainsi que les frais de procédures en cas de défaillance du locataire. Dans le détail, la GRL couvre les loyers (dans la limite de 70 000 euros), les dégradations (3 500 euros TTC par sinistre pour un meublé, 7 700 euros TTC pour un logement vide) et les frais de contentieux (jusqu’à 70 000 euros).

En cas de défaillance de paiement, le bailleur doit s'adresser à son assureur pour être indemnisé. Attention, aucune avance d'éventuels frais de procédure de recouvrement ne peut être réalisée.

En 2016, elle devrait être remplacée par la garantie universelle des loyers (GUL, voir encadré).

La garantie loyers impayés (GLI)

La garantie des loyers impayés (GLI) se contracte directement auprès d’un administrateur de biens ou d’un assureur. Les conditions générales varient selon les assureurs mais les plafonds de remboursement sont généralement plus élevés que ceux de la GRL et les conditions d’éligibilité des locataires plus contraignantes.

La GLI propose généralement plus de services, comme l’assurance contre la vacance locative par exemple.

Le montant des garanties accordées varient d’une société d’assurance à une autre.

Ce qui change avec la loi ALUR

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) crée la garantie universelle des loyers (GUL) applicable à tous les logements du parc privé, loués vides ou meublés, à usage de résidence du locataire. Comme les autres garanties, elle ne sera pas cumulable avec la caution d’un proche, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Elle a vocation à se substituer à la GRL. Non obligatoire, cette garantie devrait couvrir les loyers et les charges impayés à priori durant 18 mois maximum (hors franchise d’un mois minimum), mais pas les dégradations locatives. Les propriétaires seront remboursés dans la limite du loyer médian de référence applicable tel que déterminé par l’encadrement des loyers mis en place aussi par la loi ALUR.

Pour y souscrire, de nombreuses conditions seront à respecter, comme par exemple :

  • le logement ne devra pas être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire ;
  • le propriétaire devra avoir déclaré son contrat de location à la future Agence de la garantie universelle des loyers ;
  • le propriétaire ne doit pas être frappé d’une interdiction de bénéficier de la GUL ;
  • le propriétaire aura vérifié que son futur locataire ne soit pas débiteur de dettes auprès de l’Agence de la GUL pour des loyers antérieurement impayés en lui demandant un justificatif (le document sera obtenu sur demande auprès de la future Agence de la GUL)…

La loi ALUR prévoit que cette garantie soit mise en place au plus tard au 1er janvier 2016.