Garantie des vices cachés

Garantie des vices cachés dans l'immobilier : quels recours ?

Comme pour toute vente, l’acquéreur d’un bien immobilier est protégé contre la découverte, postérieure à l’achat, d’éventuels défauts qu’une inspection minutieuse n’aurait pas permis de mettre en évidence.

Le texte qui fonde cette garantie des vices cachés est l’article 1641 du code civil, selon lequel « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Comment mettre en œuvre cette garantie dans l'immobilier ?

Rapporter la preuve du vice, son antériorité, son caractère caché

L'existence du vice

Infiltrations d’eau dans une pièce, mur qui se lézarde, système d’évacuation ne satisfaisant pas aux normes, charpente dégradée… Le vice caché ne peut se limiter à un simple défaut d’agrément. Il doit rendre l’immeuble impropre à son usage ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur aurait été conduit à renoncer à l’acquisition ou, à tout le moins, à en négocier le prix à la baisse s’il en avait eu connaissance.

Le caractère antérieur et caché du vice

Constater le défaut ne suffit cependant pas. Pour pouvoir faire jouer la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, il vous revient de prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il vous a été dissimulé. Si le vendeur vous a informé de l’existence du vice, aucun recours n’est possible à son encontre. C’est également le cas pour tous les points concernés par un diagnostic.

Afin de prouver l’existence du vice caché, vous pouvez appuyer votre demande sur des attestations ou sur des devis de réparation. Pour augmenter vos chances de succès, il est malgré tout conseillé de faire procéder à une expertise. La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche de votre domicile.

Agir contre le vendeur

Il convient de commencer par informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réaction de sa part, il vous faudra saisir le tribunal compétent, à savoir le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé le logement. Vous devrez obligatoirement vous faire assister par un avocat.

Légalement, la garantie pour vice caché peut être mise en œuvre pendant deux ans après la découverte du défaut, conformément à l’article 1648 du Code civil. Toutefois, l’action doit intervenir aussi vite que possible.

Que pouvez-vous demander à votre vendeur ?

Dans le secteur immobilier, une fois la présence du vice caché reconnue, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

  • demander qu'il soit remédié aux dommages,
  • conserver le logement mais vous en faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge.
  • annuler la vente (donc rendre le logement) et vous en faire rembourser le prix ainsi que les frais occasionnés par la vente. Si vous choisissez cette troisième option et obtenez gain de cause, vous devez rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté.


Il peut aussi arriver que le juge estime que le vice caché existe bien, mais n’est pas suffisant pour justifier l’annulation de la transaction. Il peut alors mettre en place une simple action en diminution du prix.

S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du défaut au moment de la transaction, vous pouvez également obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (article 1645 du Code civil).

Focus sur la clause de non garantie

Certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action ultérieure.

Si le vendeur n’est pas un professionnel, cette clause est légale. Le seul recours dont vous disposez alors est de prouver que le vice était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé (preuve de la mauvaise foi du vendeur).

À l’inverse, si le vendeur était un professionnel, le versement de dommages et intérêts vous sera systématiquement accordé.

Comme souvent, recourir à un professionnel revient donc à s’assurer la garantie d’une protection accrue.