Bail de colocation

Bail de colocation : quelles sont les précautions d'usage ?

On parle de colocation dès que le logement est loué à plus d’une personne (étudiants et concubins). Les couples mariés ou pacsés ne bénéficient pas des dispositions encadrant la colocation.

La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 l'article 8-1 portant sur la colocation, qui fixe le principe de la solidarité des colocataires et de leurs cautions en cas de congé de l’un d’entre eux.

Attention : les règles diffèrent selon que les colocataires louent ensemble un logement entier ou que chaque colocataire loue une pièce dans le logement.

Colocation avec un bail unique

Ce mode de location est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui régit également les locations "classiques".

La présence de plusieurs colocataires implique cependant quelques règles spécifiques, qui peuvent avoir des répercussions notables sur la vie future dans le logement :

  • en cas de conclusion d'un bail unique, le contrat doit être signé par tous les locataires, assurant à chacun les mêmes droits et les mêmes devoirs.
    Un habitant du logement qui n'apparaît pas sur le bail est considéré comme un simple occupant et ne dispose à ce titre d'aucun droit relatif à la location.

  • le loyer n'est pas fractionné entre les colocataires.
    Le bailleur est donc en droit d'en demander le paiement en totalité et en une seule fois. Si le bail de colocation contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu au paiement de la totalité du loyer, à charge pour lui de se retourner par la suite vers les autres colocataires. Il en va de même pour les charges ;

  • s'agissant du paiement des charges :
    - elles sont soit payées au moyen de provisions faisant l'objet d'une régularisation annuelle, ;
    - soit payées au moyen d'un forfait, et dans ce cas, ne peuvent pas faire l'objet d'une régularisation ;

  • chaque colocataire est libre de donner congé indépendamment des autres.
    Toutefois, le loyer n'est pas diminué en cas de départ d'un colocataire. Le locataire sortant reste donc solidaire des colocataires restants, si le bail le prévoit (cf. paragraphe "solidarité" ci-dessous) ; en outre, il ne peut pas demander à ce que tout ou partie du dépôt de garantie lui soit rendu.
    Celui-ci n'est en effet restitué qu'à la libération complète des lieux.

La clause de solidarité entre colocataires

De nombreux propriétaires insèrent dans le bail une clause de solidarité. Il s'agit d'une mention indiquant que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles.

Toutefois, dans le cadre d'une colocation avec un bail unique, la clause de solidarité s’éteint désormais avec l’arrivée d’un nouveau colocataire. La loi précise ainsi que celui qui s’en va est délivré de cette obligation de solidarité à l’issue de son préavis dès lors que son remplaçant est inscrit sur le bail de colocation.

Dans le cas contraire, cette solidarité s’éteint six mois après la fin du préavis du locataire sortant.

NB :

  • en cas de location à des époux ou à des partenaires pacsés ayant demandé l’application des dispositions de l’article 1751 du code civil, la solidarité perdure jusqu’à la transcription du divorce en marge du registre d’état civil ou jusqu’à l’enregistrement de la dissolution du PACS en marge de l'acte de naissance de chaque partenaire. Une clause de solidarité peut toutefois être prévue dans le bail mais sa durée n'est pas limitée à 6 mois comme dans le cadre d'une colocation ;
  • le colocataire sortant propose souvent au bailleur un nouveau locataire pour lui succéder au bail : le bailleur n’est aucunement tenu d’accepter cette personne.

Colocation avec plusieurs baux

Une colocation peut être établie dans un logement (maison ou appartement) en concluant plusieurs baux portant chacun sur une seule pièce de ce logement.
Il y aura donc autant de baux que de pièces louées ; chaque colocataire est alors seul signataire de son bail. Il dispose de la jouissance exclusive de cette pièce et de de celle partagée des "pièces communes" (cuisine, salle de bains...).

Dans cette configuration :

  • tous les détails de la future vie commune doivent être soigneusement anticipés et stipulés dans le bail : pièces attribuées à chacun, utilisation des parties communes, du mobilier ou des appareils électroménagers... Plus le nombre d'occupants sera élevé, plus cette répartition devra être rigoureuse.
  • la colocation constitue une division de logement au sens de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. Chaque pièce louée à un colocataire devra avoir une superficie et un volume habitable d'au moins respectivement 14m² et 33 m3.

Le dépôt de garantie reste « collectif »

La "caution" est souvent rassemblée par tous les colocataires au moment de la signature pour être remise au bailleur.

Un colocataire qui quitte le logement ne peut exiger de se voir remettre sa part du dépôt de garantie avant la fin du bail et à la fin du bail, le propriétaire n'est pas obligé de restituer le dépôt en autant de parts que de locataires.

À défaut d'entente amiable avec les autres colocataires, celui qui déménage devra donc attendre la fin du bail pour récupérer sa "caution".