Vendre son bien immobilier

Vendre son bien : constituer d’abord son dossier

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Pour vendre votre logement dans les meilleurs délais, vous devez détenir certains éléments, comme les diagnostics immobiliers, les éléments d’informations sur la copropriété… afin de les communiquer à l’acheteur.

Se préparer et bien connaître toutes les obligations permet de réussir la vente de son bien immobilier. Les experts de la FNAIM proposent un mode d’emploi à suivre pour éviter les mauvaises surprises.

Être à jour dans les diagnostics immobiliers

Avant de se lancer dans la vente de son bien, il est vivement conseillé de constituer le dossier technique du logement, c’est-à-dire de faire réaliser par des professionnels agréés l’ensemble des diagnostics immobiliers (diagnostic amiante, constat risque d'exposition au plomb, état des risques naturels, miniers et technologiques, le diagnostic des installations électriques et au gaz, etc.) rendus obligatoires par la règlementation.

Transmettre toutes les informations aux acheteurs

Si vous vendez un logement situé dans une copropriété, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit que le vendeur transmette certains éléments d’information à l’acheteur :

  • ainsi, dès la publication de l’annonce immobilière, le propriétaire doit informer l'acheteur sur les points suivants : le logement est-il soumis ou non au statut de la copropriété ? et si oui, quel est le nombre de lots dans la copropriété ? quel est le montant annuel moyen des charges ? et si la copropriété est en difficulté, y a-t-il des procédures en cours ?
  • le vendeur devra également annexer au compromis de vente ou à défaut, à l’acte de vente, un certain nombre de documents en sus du dossier technique, informant l’acquéreur sur la situation juridique et financière de la copropriété : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente, état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, etc.

Le vendeur devra aussi joindre le carnet d’entretien, l’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable, la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat (arrêté à paraître), le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Enfin, à compter du 31 décembre 2016, 2017 ou 2018, selon la taille du syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété aura l’obligation de fournir une fiche synthétique comportant les principales données techniques et financières de la copropriété. Cette fiche devra être transmise sous 15 jours à un copropriétaire qui en fait la demande et le vendeur devra la transmettre à l’acheteur.
Le contenu de cette fiche sera fixé prochainement par décret.

Faire le point sur la plus-value

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter depuis le début des années 2000. Ainsi, les vendeurs sont amenés à vendre leur logement plus cher qu’ils ne l’avaient acheté, et donc, à réaliser une plus-value immobilière.

Les propriétaires ne sont pas imposés sur la plus-value réalisée grâce à la vente leur logement principal. Toutefois, les vendeurs d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif sont imposés sur la plus-value nette (voir encadré) au titre des prélèvements sociaux (à 15,5%) et de l’impôt sur le revenu.

Depuis le 1er septembre 2013, les vendeurs sont exonérés d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Enfin, ils peuvent bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25% pour la détermination du montant des plus-values imposable à l'impôt, en plus des abattements pour détention déjà en vigueur, à condition de signer un contrat de vente avant le 31 août 2014.

Comment calculer la plus-value nette ?

C’est le notaire qui remplit les formulaires de déclarations de plus-value immobilière. Cependant, si vous souhaitez estimer votre gain, il faut d’abord commencer par déterminer la plus-value immobilière brute. Pour y parvenir, revalorisez le prix d'acquisition du logement du montant des travaux effectués et des frais d'acquisition.
Ces deux majorations peuvent être réalisées grâce aux montants réels mais les propriétaires peuvent aussi appliquer la méthode « forfaitaire », en majorant le prix du logement de 15% pour les travaux et 7,5% pour les frais d'acquisition.

Enfin, le prix de vente doit être majoré des charges et indemnités supportées par l'acheteur et minoré des frais supportés par le vendeur.

La différence entre le prix d’acquisition majoré et le prix de vente ajusté permet de déterminer la plus-value immobilière nette sur laquelle certains propriétaires devront payer des impôts.