Compromis de vente

Le compromis de vente, première étape d'un engagement

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier, ou au contraire d'en acquérir un ? Dans les deux cas, il faut passer par la signature d'un « compromis de
vente », avant de signer ultérieurement l'acte authentique au cours duquel seront remises les clés. Il est important d'en connaître la portée et les caractéristiques avant de s'engager.

Qu'est-ce que le compromis de vente ?

Un avant-contrat

Le compromis est le premier acte qui scelle l'accord des parties sur une vente. On parle d'« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l'acte définitif. Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l'acheteur, qui déclare de son côté vouloir l'acheter, aux conditions que l'acte précise. Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.

Un engagement

"Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix" (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.

Si l'une des parties venait à ne pas signer l'acte définitif, l'autre est en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.

À chaque vente son compromis

Une rédaction sur mesure

Le contenu du compromis doit être parfaitement adapté à la situation personnelle des cocontractants, vendeurs comme acquéreurs.

Les conditions suspensives

Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n'a lieu que si elles se réalisent. L'une est obligatoire dès lors que l'acheteur est un particulier et qu'il a recours à un emprunt pour financer l'achat de son logement : il s'agit de la condition suspensive de l'octroi d'un prêt. Si besoin, il faudra aussi mentionner des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l'état hypothécaire du bien, à l'obtention d'un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux.

Le dossier de vente

Au compromis doivent être annexés certaines pièces et documents : le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques, le carnet d'entretien de l'immeuble,

La loi Alur impose au vendeur d'un appartement situé en copropriété, ou de tout autre lot, d'annexer au compromis de vente ou de remettre à l'acheteur préalablement à la signature de ce compromis, un ensemble de documents pour informer l'acheteur sur l'organisation et la situation financière de la copropriété (que le vendeur possède déjà ou qu'il doit demander au syndic). Certains ne sont à fournir qu'à partir d'une date ultérieure :

Documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

  • le règlement de copropriété et l'état descriptif de division : ce sont les documents qui recensent l'ensemble des lots d'un immeuble, indiquent la répartition de charges et prévoient l'ensemble des règles qui organisent la vie dans votre immeuble. Si ces documents ont été modifiés par des actes qui ont été publiés, il faut également les joindre ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, à moins que vous ne les possédiez pas et que le syndic ne soit pas en mesure de vous les fournir ;
  • la fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l'immeuble : ce document sera à joindre à compter du 1er janvier 2017 pour les immeubles comportant plus de 200 lots, mais seulement à compter du 01/01/2018 pour les copropriétés de taille moyenne (entre 50 et 200 lots) et le 01/01/2019 pour les copropriétés de moins de 50 lots ;

Document relatif à l'état de l'immeuble :

Le carnet d'entretien de l'immeuble établi par le syndic. C'est en quelque sorte le "carnet de santé" du bâtiment. qui vous renseigne, par exemple, sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux de l'immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière…), ainsi que sur l'identité du syndic en exercice.

Cependant, si l'acheteur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la copropriété, le vendeur n'est pas tenu de lui remettre le carnet d'entretien. Il n'est pas non plus tenu de le lui remettre en cas de vente d'un lot annexe tel qu'une place de parking, une cave, un grenier, un cellier ...

Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu :

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire ;
  • Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
  • L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Ces deux derniers documents ne sont pas à fournir si votre bien est situé dans une petite copropriété de moins de 10 lots (logements, bureaux ou commerces), et dont le budget moyen des trois derniers exercices est inférieur à 15 000 €.

Ces informations financières doivent être à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente (hormis celle relative aux sommes que l'acheteur sera susceptible de devoir au syndicat des copropriétaires.

Documents complémentaires

  • Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances de copropriété : à fournir dès qu'un arrêté aura fixé les modalités de cette notice ;
  • Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.

L'ensemble des documents à fournir à l'acheteur d'un lot de copropriété doit être fourni au plus tard au moment du compromis de vente à l'acheteur : soit en les y annexant, soit, depuis le 29 août 2015, en les lui ayant transmis auparavant sur tous supports, y compris par voie dématérialisée, à condition dans ce cas que l'acheteur ai accepté expressément le mode de transmission choisi. L'acheteur atteste au moment de la signature du compromis de vente que les documents requis lui ont bien été remis.
Toutefois, si l'intégralité des documents relatifs à l'organisation et à la santé financière de l'immeuble n'ont pas été remis à l'acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté. Il ne commence à courir qu'à compter du lendemain du jour où les informations manquantes lui sont communiquées.
Dans certains cas, toutefois, l'ensemble des documents n'est pas à fournir à l'acheteur.

Comment se passe la signature d'un compromis de vente ?

L'agent immobilier, ou le notaire, réunit les parties à date fixe pour la lecture et la signature du compromis. Celui-ci sera fait, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties2.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette formalité volontaire peut toutefois être conseillée afin de donner date certaine à l'acte et le rendre opposable aux tiers.

Afin de garantir son engagement, l'acheteur est généralement tenu de verser un acompte (entre 5 et 10 % du prix), qui viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Cet acompte sera remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales 3 ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.

Cet acompte peut être versé, par virement, au professionnel de l'immobilier (s'il y est habilité et dispose de la garantie financière nécessaire) ou directement au notaire du vendeur.

Qu'est-ce que la réitération du compromis de vente ?

Le compromis va être « réitéré », c'est-à-dire rédigé en une forme particulière, la forme authentique reçue par un notaire. Il s'agit d'une obligation légale s'agissant de la vente de bien immobilier. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l'acte. La vente est alors définitivement conclue.

Peut-on se rétracter après la signature du compromis de vente ?

Depuis août 2015, la loi protège l'acquéreur non-professionnel en lui accordant un délai de 10 jours pour se rétracter. L'achat doit porter sur un immeuble à usage d'habitation, qu'il soit neuf ou ancien.

L'acquéreur qui décide de se rétracter n'a pas à justifier d'un motif particulier et la rétractation s'opère sans pénalité.
Il doit, en revanche, prendre garde à faire connaître sa décision de se rétracter dans les temps, à la personne désignée dans le compromis de vente5, par lettre recommandée avec avis de réception.

Attention : le fait de ne pas aller chercher le recommandé à la poste n'empêche pas le délai de courir !

Si le 10e jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc et les sommes versées par l'acquéreur doivent lui être restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

(1) La faculté d'opter entre l'exécution et la résolution demeure tant qu'il n'a pas été statué sur la demande initiale par une décision passée en force de chose jugée (Cass., Civ. 3, 25 mars 2009, n°08-11326).
(2) Parties ayant un intérêt distinct (Art. 1325 du Code civil)
(3) Sous 7 jours (article L. 271-1 CCH)
(4) Article 215 du Code civil
(5) Le vendeur ou son mandataire