État des lieux

État des lieux d'entrée et de sortie : soyez précis et attentif !

©ThinkStockL’état des lieux est un document obligatoire, à joindre au contrat de location, qui vise à protéger aussi bien le locataire que le propriétaire.
Mieux vaut le réaliser avec soin, à l'entrée et à la sortie du logement.

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en détermine les modalités de réalisation.

Émission du 12/04/2014

L'état des lieux

Voir les autres vidéos

Comment établir l'état des lieux ?

L’état des lieux permet de comparer le logement au début et à la fin de la location, de déterminer les éventuelles réparations à réaliser et de les répartir justement entre propriétaire et locataire.

Modalités de la réalisation :

  • le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
  • la forme du document permet la comparaison de l'état du logement à l'entrée et à la sortie des lieux.
    Ainsi, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
  • l'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.


Il comporte au moins les informations suivantes :

À l'entrée et à la sortie du logement

  • le type d'état des lieux (entrée ou de sortie)
  • la date d'établissement
  • la localisation du logement
  • le nom( ou dénomination) des parties et le domicile (ou siège social du bailleur)
  • le cas échéant, le nom (ou dénomination) et le domicile (ou siège social) des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
  • le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie
  • le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun
  • pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré de photos
  • la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux


À la sortie du logement

  • l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire
  • la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée
  • éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Qui réalise l'état des lieux ?

État des lieux "à l'amiable"

L'état des lieux peut être établi, sans frais, directement entre le bailleur et le locataire. Toutefois, soyez vigilants des deux côtés : en cas de litige, vous serez face à face !

État des lieux réalisé avec un professionnel de l'immobilier

Dans le cas où l'état des lieux d'entrée est réalisé par un professionnel de l'immobilier, sachez que son intervention est rémunérée par des honoraires, à payer par le propriétaire et le locataire.

Ceux dus par le locataire sont plafonnés (depuis le 15 septembre 2014) à 3 €/m2 de surface habitable. Ils ne peuvent, en outre, excéder ceux dus par le bailleur, qui restent librement fixés.

Exemple : pour un logement de 25 m²...

  • si l'état des lieux est facturé au total 170 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent excéder 75 € (3 € x 25), le bailleur prenant en charge le reste ;
  • si l'état des lieux est facturé au total 100 €, les frais à la charge du locataire sont de 50 € maximum puisqu'il ne doit pas payer plus que le bailleur.

NB : la rémunération de l'état des lieux de sortie est à la charge exclusive du bailleur (sauf recours éventuel à un huissier).

État des lieux par un huissier

En cas de désaccord, l'une ou l'autre des parties peut faire appel à un huissier.

Concernant ses frais d'intervention :

  • si l'une des parties ne s’est pas opposée à un constat d’état des lieux à l’amiable, le coût de l’intervention du professionnel est supporté uniquement par celui qui l'a mandaté ;
  • si les deux parties ne peuvent se mettre d’accord, les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le montant total des frais d'huissier est encadré et varie selon la surface du logement. Plus d'info : https://www.service-public.fr

L'état des lieux d'entrée peut être modifié

Concernant l'état des lieux, la loi ALUR a fixé les points suivants :

  • le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant, de modifier l'état des lieux sous dix jours à compter de son établissement.
    Ainsi, s'il relève un défaut important, lors des premiers jours d'occupation, il le signale au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
    Si le bailleur refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ;
  • le locataire peut en outre faire modifier l'état des lieux au cours du premier mois de chauffe, s’il constate des défauts dans le système de chauffage (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Absence d'état des lieux ?

L'état des lieux doit être obligatoirement joint au bail.... mais son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location.

Dans ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état quant aux réparations locatives (même si celui-ci ne l'était pas), et il devra, dans tous les cas, le restituer selon les mêmes conditions.... une présomption défavorable pour le locataire. Attention donc à la sortie !

En cas de litige, si le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux - malgré une mise en demeure par le locataire, celui-ci pourra apporter la preuve du mauvais état initial du logement, par tous moyens (photographies par exemple).

État des lieux de sortie et dépôt de garantie

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire a désormais 1 mois pour restituer le dépôt de garantie.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer (hors charges), pour chaque période mensuelle commencée en retard.

NB : c
ette majoration n'est pas due si le défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.