Expert immobilier

Expert immobilier


Vente, location, donation, partage, succession, apport à l’actif d’une société, plus-value, impôt de solidarité sur la fortune, arbitrage… sont autant d’actes pour lesquels l’expert est souvent incontournable. Pour évaluer en toute impartialité et avec précision la valeur vénale et/ou locative d'un bien, il prend en compte ses composantes juridiques, fiscales, techniques et urbanistiques.

Sa mission

L’expert a pour mission d’estimer la valeur d'un bien immobilier, quel qu'il soit, sur un marché clairement défini à une date précise. Cette expertise doit être rigoureuse et justifiée, établie en toute impartialité, par un professionnel indépendant, respectant strictement le secret professionnel auquel il est tenu.

Les demandeurs d'une expertise peuvent être très divers : le propriétaire du bien lui-même, lorsqu'il envisage de le vendre ou de le transmettre à ses héritiers, mais aussi des tiers « extérieurs » : juge, notaire, services fiscaux, assureur, gestionnaire de patrimoine, syndic...

Le juge et les services fiscaux peuvent ainsi vouloir connaître la valeur du bien dans le cadre d'un contentieux, le notaire dans celui d'une succession, l'agent immobilier ou le syndic dans celui d'une vente, l'assureur dans celui d'un contrat et le comptable dans le cadre d’une valorisation d’actif.

La valeur s'estime en croisant de multiples critères : superficie, architecture, matériaux de construction, état général, situation et état des risques naturels, analyse des diagnostics, état du marché... Elle peut varier dans le temps, à la hausse ou à la baisse. Des terrains situés sur le littoral ont vu ainsi leur valeur multipliée dans des proportions considérables en 30 ans alors qu'à l'inverse, de belles maisons bourgeoises situées dans des banlieues du nord ou de l'est de Paris ont vu la leur décroître, en dépit de la hausse générale des prix.

Quelle que soit la raison de sa demande, une expertise qui met en jeu des milliers, parfois des millions d'euros, est loin d'être anodine. Il est donc nécessaire qu'elle soit réalisée par des professionnels reconnus et expérimentés.

Au niveau européen, il existe, depuis plusieurs années, une certification officielle qui reconnaît la compétence et le sérieux des experts, la certification REV (Recognised European Valuer). Elle est attribuée individuellement sur présentation d'un dossier. Pour faire valoir leurs qualités et leurs expériences professionnelles, les candidats doivent produire des attestations, documents et deux rapports d'expertise récents. La certification est attribuée pour une période de cinq ans, à l'issue desquelles l'expert titulaire doit présenter un nouveau dossier.

En France, la responsabilité d'attribuer la certification REV a été accordée à la Chambre des experts immobiliers de France FNAIM par TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), organisation européenne d’experts immobiliers qui regroupe 43 associations dans 26 pays.

La réglementation

La profession d’expert immobilier n’est pas une activité réglementée, elle peut être exercée sans justifier d’aucun diplôme ou d’aucune qualification particulière. Pour autant, n’est pas expert immobilier qui veut car la mission nécessite de nombreuses compétences en termes juridiques (urbanisme, assurances construction, servitudes, statut d’occupation des lieux …) et techniques (matériaux de construction, pathologies des bâtiments...).

Au-delà, l’acte n’est pas anodin : qu’il s’agisse de déterminer la juste valeur comptable de l’actif d’une entreprise ou d’arbitrer un litige devant un tribunal, l’expert est amené à jouer un rôle clé qui justifie que ses méthodes soient établies et qu’il respecte un code déontologique d’impartialité et d’indépendance. Les associations et organisations professionnelles, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, ont depuis longtemps réfléchi à des codes de bonnes pratiques pour faire en sorte que deux experts travaillant sur un même objet, aboutissent naturellement au même résultat. Toutes ces pratiques sont consignées dans une Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

Assurance responsabilité civile professionnelle :

Comme tout professionnel qui doit répondre de ses fautes, l’expert immobilier doit être assuré en responsabilité civile professionnelle.

Les honoraires

Ils sont libres mais, dans la grande majorité des cas, ils s’établissent sur la base de la vacation horaire et des frais engagés pour mener à bien la mission.