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Marché immobilier / Octobre 2021

Marché immobilier / Octobre 2021

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Volumes de transactions, niveau des prix, taux de crédits, etc. : faites le point avec le LABEL FNAIM qui publie sa nouvelle note de conjoncture « Immobilier : itinéraire d’un marché gâté ».

L’attrait des villes moyennes et des stations balnéaires se confirme

Le marché de la pierre touche tout le monde, est une valeur sûre, est dynamique, parfois surprenant ou capable d’excès… comme pouvait l’être le regretté Jean-Paul Belmondo. Ce marché, actuellement d’un dynamisme à toute épreuve, sort à la fois renforcé et transformé de la crise sanitaire, avec une attractivité qui s’est inversée entre certaines grandes villes et le reste du pays. Il reste porté par un contexte de taux extrêmement bas et un niveau d’épargne important des ménages.

La situation économique, loin d’être à bout de souffle, se redresse

L’économie française a dans l’ensemble relativement bien surmonté la crise.
La crise économique est aujourd’hui cantonnée à quelques secteurs (tourisme, …). Les principaux indicateurs économiques témoignent d’une nette amélioration de l’activité. Le PIB est à 3,2 % en dessous du niveau de fin 2019 et devrait revenir à son niveau d’avant crise d’ici la fin de l’année, d’après l’INSEE (6 % de croissance prévue en 2021).
Le pouvoir d’achat (par unité de consommation) et le nombre d’emplois salariés sont désormais supérieurs à leurs niveaux d’avant crise, tandis que la confiance des ménages s’est restaurée dans le sillage de l’amélioration de la situation sanitaire.

Record de transactions en vue pour 2021

Le secteur d’activité du logement ancien est un de ceux qui a le mieux traversé la crise. Le marché est tiré par une très forte demande, elle-même soutenue par des taux d’intérêts de crédit au plus bas.
La crise sanitaire et la mise en place du télétravail à plus grande échelle entraînent de nouvelles aspirations, notamment chez les citadins, en quête d’un meilleur logement et d’un cadre de vie plus agréable. Les critères des acheteurs ont évolué, et les maisons et logements avec extérieur sont plébiscités.

Conséquence de cet appétit des acheteurs, le volume de ventes est historiquement (voire « hystériquement » ?) élevé, à 1 208 000 ventes sur les 12 derniers mois à fin août, record absolu.
Les mois de juin et juillet 2021 ont constitué des records de ventes sur un mois. Les ventes de chacun des 8 premiers mois de 2021 ont été supérieures à celles de 2019 (qui déjà était une année record), et ce malgré le troisième confinement au printemps 2021.
Il ne fait désormais plus de doute que le nombre de ventes battra un record pour l’ensemble de l’année 2021, a priori entre 1 150 000 et 1 200 000 ventes.

Le marché du logement fait donc preuve d’une vigueur remarquable, dans un contexte de réduction de l’offre ancienne, et de hausse des prix.

Prix : Paris brûle-t-il, peur sur la ville ? Brest, l’as des as

Les prix connaissent une forte hausse en 2021 avec +6,2 % en France sur un an, à fin septembre 2021. Et presque tous les territoires sont concernés, à l’exception de Paris qui marque toujours le pas. En province, la hausse est même de +7,2 % sur un an !
Contrairement aux années précédentes, les maisons voient désormais leurs prix augmenter plus vite que les appartements (+6,6 % contre +6,0 %). C’est particulièrement vrai en Île-de-France où les maisons voient leur prix augmenter de +7,3 % (contre +2,0% pour les appartements).

Les prix se stabilisent à Paris (-0,4 %), après avoir fortement augmenté de 2015 à 2020. Dans les dix plus grandes villes de province (+6,3 %) ainsi que dans le reste de l’Île-de-France (+5,4 %), ils poursuivent leur hausse sur le même rythme qu’avant la crise sanitaire. En revanche, dans le reste du territoire, les prix ont connu une accélération à la faveur de la crise sanitaire : stations balnéaires (+12,5 %), villes moyennes (+8,8 %), petites (+6,8 %) ou rurales (+4,7 %).

Les villes moyennes ainsi que les stations balnéaires sont donc dans l’ensemble encore plus attractives que le reste du territoire : parmi les 50 plus grandes villes de France, la palme de la plus forte hausse revient à Brest (2 168 €/m²) avec une hausse de prix de +21 % sur un an ! D’autres villes sont très dynamiques : Orléans (+15 %), Angers (+15 %), Caen (+14 %), Le Havre (+12 %), ainsi que Reims (+12 %).

D’une manière générale, les régions Bretagne (+14,8 %), Pays de la Loire (+10,8 %) et Normandie (+10,2 %) sont celles qui voient leurs prix augmenter le plus sensiblement.

On assiste donc à un changement de morphologie du marché, une redistribution de la dynamique des prix. La dynamique de Paris s’est interrompue et les villes petites et moyennes sont nettement plus dynamiques qu’avant la crise.
Pour autant, Paris conserve beaucoup d’atouts, et ne devrait pas voir ses prix baisser significativement : reprise à venir du tourisme et des achats de la clientèle étrangère, attractivité économique et culturelle, offre neuve structurellement limitée, etc, en plus des fondamentaux favorables du marché du logement.

Par ailleurs, les mouvements de population des centres-villes vers les périphéries, villes moyennes et zones rurales, entraînent des hausses de prix qui peuvent provoquer des frictions entre « habitants historiques » et nouveaux venus. C’est le cas notamment au Pays Basque et en Bretagne. Certains maires y ont augmenté la taxe sur les résidences secondaires.

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