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Le marché immobilier / Juillet 2021

Le marché immobilier / Juillet 2021

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Le marché résidentiel reste de marbre face à la crise

Le marché du logement, qui a remarquablement résisté à la crise, continue de surfer sur l’attrait des français pour l’immobilier. Le marché est en sous-offre et connaît une forte demande. Il est porté par un contexte de taux extrêmement bas et par un niveau d’épargne important des ménages

La confiance des ménages se redresse nettement

La confiance des ménages, qui avait été affectée par la crise sanitaire, se redresse nettement et repasse au-dessus de sa moyenne de long terme (102 points contre 100 points). Le desserrement progressif des restrictions sanitaires permis par la vaccination et la perspective d’une sortie de crise (malgré les risques liés à certains variants) a un effet bénéfique sur la perception des français de la situation économique. D’une manière générale, l’impact de la crise sanitaire sur les revenus des ménages et l’économie s’avère à ce stade moins important que redouté initialement.

Rythme toujours très soutenu des ventes

Le ministère estime qu’environ 1 080 000 transactions ont été réalisées sur les 12 derniers mois à fin mars 2021. Il s’agit d’un record absolu un peu en trompe l’œil, car les 12 derniers mois incluent le rattrapage de ventes post 1er confinement mais sans inclure le mois de mars 2020 qui avait marqué le début de la crise et entraîné une forte baisse du nombre de ventes. L’estimation des ventes chaque mois permet d’analyser l’activité en dehors de cet effet de base. Lors des trois premiers mois de 2021, le nombre de transactions a été supérieur aux trois premiers mois de 2019, qui fut une année record.

L’évolution géographique des ventes montre que le marché est moins dynamique en Île-de-France et en particulier à Paris, où les ventes ont baissé de 16 % par rapport à janvier 2020 (même si elles semblent se redresser depuis deux mois).

Prix : Paris décroche, les villes moyennes et rurales décollent

Les prix poursuivent (et même accélèrent un peu) leur hausse en 2021 avec +5,1 % en France sur un an, à comparer à une inflation générale des prix de 1,4 %. Et presque tous les territoires sont concernés, à l’exception de Paris qui marque le pas. En province, la hausse est même de 5,7 % sur un an. Contrairement aux années précédentes, les maisons voient désormais leurs prix augmenter plus vite que les appartements (5,2 % contre 5,0 %). C’est particulièrement vrai en Île-de-France où les maisons voient leur prix augmenter de 6,1 %.

Les prix se stabilisent voire baissent légèrement à Paris (-0,9 %), où ils avaient fortement augmenté ces dix dernières années. La crise sanitaire, mais surtout le développement pérenne du télétravail dans beaucoup d’entreprises, incitent les français à s’éloigner des grandes villes et à rechercher davantage des maisons. Ainsi, ce sont les villes moyennes (entre la 11è et la 50è ville la plus peuplée) qui connaissent la plus forte hausse sur un an avec +7,2 %, tandis que les zones rurales connaissent également une hausse des prix (+2,4 %).

Concernant les villes moyennes, les évolutions sont toutefois assez disparates :

  • D’une manière générale, les villes moyennes de l’Ouest de la France connaissent de fortes évolutions de prix sur un an (Angers +20,2%, Brest +19,3 %, Saint-Nazaire +13,6 %, Caen +13,7 %, …) et les prix y accélèrent depuis la crise (axe des abscisses) par rapport à l’avant crise (axe des ordonnées). A l’inverse, les villes du Sud, parfois déjà chères, ont des évolutions plus mesurées (Cannes +0,8 %, Antibes +1,3 %, Aix-en-Provence +2,9 %, …) et n’ont dans l’ensemble pas ou peu profité de la crise.
  • Par ailleurs, une ville comme Saint-Etienne semble largement profiter de la crise (+13,4 % depuis la crise contre +3,6 % avant la crise), grâce à des niveaux de prix encore relativement faibles (1 235€/m2) et la proximité de Lyon, capitale régionale très dynamique.

L’offre de logements à vendre se contracte dangereusement

L’offre de logements à vendre (le nombre d’annonces sur 15 grands portails Internet1 ) est en nette baisse (-26 %) depuis 6 mois en France.

Dans les grandes villes, cette offre s’était un peu reconstituée depuis le début de la crise sanitaire. Mais depuis avril 2021, elle est de nouveau orientée à la baisse. Dans les autres territoires, l’offre s’inscrit en nette baisse depuis le début de l’année. Si la baisse de l’offre semble à court terme principalement imputable au dynamisme du marché et à des délais de vente moindres, son évolution à long terme est une source de préoccupation. Non seulement la construction neuve commence seulement à se remettre de l’impact de la crise, mais la loi Climat et les prochaines interdictions de locations de logements avec des diagnostics de performance énergétique de classe E, F ou G pourraient entraîner à terme une pénurie de logements.

Les indicateurs de volume de ventes, prix et offre montrent donc les mêmes tendances :un changement des comportements depuis la crise, avec un marché dont la tension s’accroît dans les zones rurales et villes moyennes (avec indéniablement un mouvement vers l’Ouest et le littoral), et qui commence à montrer de nouveau de légers signes de tension dans les grandes villes, après s’être détendu en 2020. Au total, les centres urbains ont connu une relative perte d’attractivité par rapport au reste du pays, mais n’ont pas dit leur dernier mot.

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