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Le marché immobilier / Mars 2020

Le marché immobilier / Mars 2020

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Nombre de ventes / Niveau des prix / Marché du crédit immobilier / Pouvoir d’achat / Logements neufs : le point sur la conjoncture.
Le marché du logement reste dynamique, mais pourrait ralentir en 2020

Dernière mise à jour : mars 2020

Le marché du logement a connu une année 2019 exceptionnelle, avec un nombre de transactions qui a dépassé le million pour la première fois, avec 1 068 000 unités (en hausse de 11 %), et des prix qui ont poursuivi leur dynamique dans l’ancien en progressant de plus de 3 %. Le marché s’est caractérisé par une augmentation assez homogène du nombre de transactions sur l’ensemble du territoire, mais une évolution assez hétérogène des prix pour lesquels d’importantes disparités géographiques sont observées. La hausse des prix profite surtout à Paris et certaines grandes métropoles régionales, tandis que bon nombre de secteurs ruraux sont à la peine.

Le marché bénéficie toujours de taux de crédits très bas, d’une conjoncture économique plutôt favorable (poursuite de la baisse du taux de chômage notamment) et d’une confiance des ménages dans la situation économique qui se maintient à un niveau relativement élevé.

Télécharger la note de conjoncture complète du Laboratoire Économique du Logement / Label FNAIM

Outre ces éléments conjoncturels, le marché reste soutenu par des éléments structurels forts : le manque d’attractivité relative des autres placements financiers, le pouvoir d’achat relativement dynamique des ménages (en particulier en 2019) ainsi qu’une démographie toujours favorable (progression du nombre de ménages), un modèle français de crédit à l’habitat assez prudent (taux fixes pour les crédits, faible taux de créances douteuses, …) ou encore le fait que l’immobilier soit considéré comme un placement peu risqué dans un contexte général d’aversion au risque.

Le marché affronte toutefois quelques vents contraires en ce début d’année 2020. Après le mouvement social de décembre et janvier, il faudra observer durant les prochaines semaines l’éventuel impact de l’épidémie du COVID-19 sur le marché immobilier. Alors que l’ensemble des bourses à travers le monde commencent à dévisser, il est difficile de prévoir l’impact que pourrait avoir le virus sur la conjoncture économique. Même si un ralentissement pourrait se faire ressentir, notamment du fait d’éventuelles mesures de confinement, l’immobilier devrait être conforté dans son rôle de valeur refuge. Et face aux incertitudes sur les conséquences économiques de cette épidémie, la Banque centrale européenne (BCE) poursuivra sa politique de taux conciliante, maintenant ainsi des taux toujours très bas.
Deux autres facteurs plus structurels pourraient également freiner le dynamisme du marché : les restrictions sur le marché du crédit depuis le 1er janvier 2020 (intervention du HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière) et la rareté de l’offre de logements à vendre dans beaucoup de territoires.

Au total, en 2020, le marché devrait rester soutenu, les prix devraient poursuivre leur hausse sur un rythme similaire, mais les volumes de ventes devraient se replier autour du million de logements.

Un léger repli des ventes de logement à attendre en 2020 après l’euphorie de 2019

Le nombre de transactions de logements anciens poursuit sur sa lancée en dépassant allègrement le million de logements (1 068 000) en 2019 (+11 % sur un an), d’après le ministère. Il s’agit de la cinquième année consécutive de hausse des ventes. Cette hausse est générale et concerne l’ensemble des départements.
Le taux de rotation du parc (qui prend en compte l’agrandissement progressif du parc) atteint le niveau inédit de 2,93 % en 2019 contre 2,65 % entre 2000 et 2005, autre période très dynamique en termes de vente.

Toutefois, ce nombre de transactions devrait se replier légèrement en 2020, sous l’effet des mesures de restriction de crédit (voir plus bas) et du manque d’offre de logements.

Une offre de logements toujours plus faible

Le nombre très élevé de ventes ces trois dernières années a fini par entraîner un tarissement de l’offre de logements sur certains marchés. Le baromètre FNAIM trimestriel du marché du logement de mars 2020 indique une poursuite sensible de la raréfaction de l’offre, en face d’une demande qui se stabilise à un niveau élevé. 72 % des professionnels interrogés observent une baisse de l’offre. Cette tension sur l’offre pèse à la baisse sur les volumes et à la hausse sur les prix.

Prix : des grandes villes sur leur lancée, des zones rurales toujours atones

Traduction de ce déséquilibre du marché : pour la quatrième année consécutive, les prix de l’immobilier ont augmenté. Les prix poursuivent leur progression et accélèrent même un peu. Dans le baromètre FNAIM de mars, les professionnels anticipent une légère accélération des prix pour les six prochains mois.

Cela corrobore les données de l’INSEE, pour qui les prix accélèrent légèrement au quatrième trimestre (+3,7 % sur un an, après +3,2 % au troisième trimestre 2019). L’institut observe toujours un écart important entre appartements (+5,2 %) et maisons (+2,6 %) mais avec un rééquilibrage entre Île-de-France (+3,9 %) et province (+3,6 %). Sur une plus longue période, 2019 a confirmé la tendance à la métropolisation, avec un marché à plusieurs vitesses où quelques grandes villes connaissent une forte dynamique (+7,3 % à Nantes et +5,7 % à Paris et Lyon en 2019, d’après l’indice de prix FNAIM) tandis que les zones rurales (qui représentent 22 % de la population) peinent à sortir de leur léthargie.

Le pouvoir d’achat immobilier commence à s’essouffler dans certaines grandes villes

À l’échelle nationale, le pouvoir d’achat immobilier des ménages baisse très légèrement depuis 3 ans, la hausse des prix étant en grande partie compensée par la baisse des taux et l’augmentation du niveau de vie des ménages. Il se situe 17 % au-dessus de sa moyenne des vingt dernières années.

Ce pouvoir d’achat immobilier évolue cependant de manière très disparate. Il est actuellement 41 % au-dessus de sa moyenne de long terme dans les zones rurales dans leur ensemble, mais 13 % en-dessous de sa moyenne de long terme à Paris. À Paris et dans certaines grandes villes, la capacité d’achat des ménages s’effrite et se rapproche du dernier point bas atteint en 2012. La hausse des prix ne semble pas artificielle ni spéculative, mais elle devra ralentir dans les prochaines années.

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