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Le marché immobilier / Décembre 2019

Le marché immobilier / Décembre 2019

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Nombre de ventes / Niveau des prix / Marché du crédit immobilier / Pouvoir d’achat / Logements neufs : le point sur la conjoncture.

Toujours pas de nuages sur le marché de l'ancien

Taux des crédits au plus bas, prix des logements et nombre de transactions au plus haut : la conjoncture du marché du logement continue d'être très bien orientée, et devrait le rester en 2020. Peu de nuages à l'horizon donc, et l'extrême faiblesse des taux continue d'agir comme un anticyclone pour le marché. La confiance des ménages dans la situation économique continue de s'améliorer et se situe au-dessus de sa moyenne de long terme (106 points contre 100). Le nouveau baromètre FNAIM trimestriel du marché du logement indique qu'une poursuite de la dynamique du marché est attendue par les professionnels de l'immobilier.

Télécharger la note de conjoncture complète du Laboratoire Économique du Logement / Label FNAIM

Outre ces éléments conjoncturels, le marché reste soutenu par des éléments structurels forts : le manque d'attractivité relative des autres placements financiers, le pouvoir d'achat relativement dynamique des ménages (en particulier en 2019) ainsi que la baisse du taux de chômage ces dernières années, une démographie toujours favorable (progression du nombre de ménages), un modèle français de crédit à l'habitat assez prudent (taux fixes pour les crédits, faible taux de créances douteuses, …) ou encore le fait que l'immobilier soit considéré comme un placement peu risqué dans un contexte général d'aversion au risque.

Les risques qui pourraient enrayer la dynamique du marché nous semblent mesurés à court terme (retournement économique important, hausse significative et rapide des taux d'intérêt, durcissement des conditions de crédit : réduction de la durée des crédits, hausse de l'apport personnel demandé, restrictions sur le taux d'endettement…). L'économie est vraisemblablement entrée dans un cycle de taux durablement bas.

La très bonne santé générale du marché cache toutefois des disparités géographiques importantes et profite surtout à Paris et certaines grandes métropoles régionales, tandis que bon nombre de secteurs ruraux sont à la peine. Il s'agit d'un marché à plusieurs vitesses. Le processus de métropolisation, observé également dans d'autres pays avancés, se poursuit et oriente la demande vers les zones les plus denses.

Courant ascendant pour le nombre de ventes

Le nombre de transactions de logements anciens poursuit sur sa lancée en dépassant allègrement le million de logements (1 059 000) à fin septembre 2019 en cumulé sur les 12 derniers mois (+10 % en un an), contre 1 015 000 à fin juin et 965 000 à fin décembre 2018, d'après le ministère. Il s'agit de la cinquième année consécutive de hausse des ventes. Cette hausse est quasi généralisée en 2019 : elle concerne 97 des 100 départements.

Le taux de rotation du parc (qui prend en compte l'agrandissement progressif du parc) atteint le niveau inédit de 2,97 % contre 2,65 % entre 2000 et 2005, autre période dynamique en termes de vente.

Prix : les grandes villes ont le vent en poupe

Les prix poursuivent leur progression sur le même rythme (+3,2 % à fin septembre 2019 sur un an d’après l’INSEE). Sur un an, les prix augmentent de +6,1 % à Paris (contre +6,6 % six mois plus tôt), de +2,3 % dans le reste de l’Île-de-France et de +3,0 % en province (tirés vers le haut par les grandes villes).

Faut-il craindre les coups de soleil à Paris ?

Les prix à Paris ont franchi cet été la barre des 10 000 euros par mètre carré et poursuivent leur forte hausse. Les notaires prévoient que les prix atteindront 10 300 €/m2 en janvier 2020, soit une augmentation de +7 % sur un an.

La très forte progression des prix à Paris est-elle pour autant anormale ? Depuis 2000, les prix parisiens observent une dynamique équivalente à celle de certaines capitales d'Europe du Nord (Londres, Oslo, Stockholm). Le constat est similaire à Vienne, tandis que depuis 2011 les prix des grandes villes allemandes augmentent encore plus vite. A l'inverse, dans des pays ayant connu d'importantes difficultés économiques, les prix dans les capitales sont aujourd'hui moins élevés qu'en 2007 (Athènes, Dublin, Madrid).

Pouvoir d’achat immobilier : météo variable selon les territoires

À l'échelle nationale, le pouvoir d'achat immobilier des ménages est assez stable depuis 3 ans, la hausse des prix étant compensée par la baisse des taux et l'augmentation du revenu disponible par ménage. Il se situe environ 10 % au-dessus de sa moyenne des vingt dernières années.

Ce pouvoir d'achat immobilier évolue toutefois de manière très disparate. Il est actuellement 21 % au-dessus de sa moyenne de long terme à Marseille, mais 13 % en-dessous de sa moyenne de long terme à Paris et Lyon. Dans ces deux dernières villes, la capacité d'achat des ménages s'effrite et se rapproche du point bas atteint en 2012.

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