Septembre 2011

Exercer chez soi est souvent la solution la plus simple et la moins onéreuse pour les professionnels libéraux, surtout débutants. Encore faut-il connaître les règles qui régissent cette pratique.

Au risque de surprendre, il n'est, en effet, pas toujours possible de se contenter d'installer bureau, ordinateur et matériel de travail dans une pièce de la maison ou de l'appartement, puis de démarrer son activité sans autre formalité. De la même façon, si les propriétaires exerçant à domicile peuvent se verser un loyer, cela n'est possible que dans un cadre assez strict.

Autorisation parfois exigée

Dans toutes les villes de plus de 200.000 habitants, ainsi que dans toutes les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, la transformation d'un local d'habitation en un local à usage professionnel impose l'obtention préalable d'une autorisation préfectorale, dès lors que vous devez y recevoir marchandise et/ou clientèle.

Partout ailleurs, si aucune démarche auprès de la Préfecture n'est exigée, il convient tout de même de vérifier que ce changement d'affectation du logement est bien autorisé par la mairie ou, le cas échéant, par le règlement de copropriété. Il faudra aussi éventuellement vous assurer de la possibilité d'apposer votre plaque professionnelle sur la façade de l'immeuble. Si vous êtes locataire de votre logement, une relecture du bail vous confirmera – ou non ! - qu'il en permet un usage professionnel. Dans l'affirmative, demandez, en plus, une autorisation écrite à votre propriétaire.

Si le changement d'affectation impose des travaux comme l’installation de nouvelles cloisons, la réalisation de locaux sanitaires ou la réfection de parties communes (entrée, cages d’escalier ou ascenseurs), il vous faudra en général déposer une demande de permis de construire, rendant inutile la demande de changement d’affectation.

Loyer déductible ?

L’article 93-1 du Code général des impôts stipule en effet que « lorsque le contribuable est propriétaire de locaux affectés à l'exercice de sa profession, aucune déduction n'est apportée, de ce chef, au bénéfice imposable ». La jurisprudence, Cour administrative d'appel de Versailles en 2005 puis Conseil d'État en 2008, a toutefois inversé la tendance.

Mais les services fiscaux veillent au respect de plusieurs conditions. Ainsi, l'immeuble ne doit-il pas avoir été inscrit au registre des immobilisations. Il faut, en outre, exercer sous le régime des bénéfices non commerciaux (BNC) et pouvoir apporter la preuve du versement du loyer d'un compte professionnel vers un compte privé. Ce loyer doit donc faire l'objet d'un paiement effectif, que vous devez pouvoir prouver par la production des écritures comptables, ainsi que des copies de chèques et de relevés de comptes professionnels en attestant. Enfin, et peut-être surtout, ce loyer doit être déclaré au titre des revenus fonciers.

Les modalités

En préfecture, la demande de dérogation s'effectue auprès de la Direction de l’urbanisme du logement et de l’équipement, bureau de la construction, section des changements d’affectation des locaux. En mairie, il convient de s'adresser au service du logement.

Vous y obtiendrez un imprimé intitulé « Dérogation pour un usage mixte-professionnel ». Il comprend en particulier des demandes de renseignements sur la situation du local et son mode d’occupation, sur la profession qui doit y être exercée ainsi que sur l’état civil des personnes ayant leur résidence principale dans le local.

La décision du préfet vous sera notifiée par lettre recommandée dans un délai de deux à trois mois à Paris, inférieur dans les autres régions.