Octobre 2011
Que vous soyez locataire ou bailleur, l'établissement de l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, doit être mené avec minutie. La comparaison entre les deux documents constituera, en effet, le seul critère pris en compte lorsqu'il s'agira de restituer ou non le dépôt de garantie remis par le locataire à son arrivée dans les murs.
Ce dépôt de garantie doit couvrir les frais de remise en état que le bailleur peut être amené à engager si des détériorations sont imputables au locataire. Encore faut-il que le bailleur puisse apporter la preuve de ces dégradations. A l'inverse, le locataire ne peut se référer qu'à l'état des lieux d'entrée pour attester de sa bonne foi.
Établis par le propriétaire ou son mandataire en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat, sur papier libre ou sur formulaire, les états des lieux contradictoires doivent être rédigés alors que le bien est vide, datés et signés par chaque partie.
A l'entrée
Ils décrivent de façon détaillée, en termes aussi peu sujets à interprétation que possible, l'état de chaque pièce, du sol au plafond, ainsi que de tous les équipements dont elle est pourvue : placards, cheminée, revêtements muraux et de sols, huisserie, portes, fenêtres, volets, interrupteurs, sanitaires, appareils électriques...
Le locataire peut émettre des réserves sur l'état des lieux, en particulier si les raccordements à l'eau, au gaz ou à l'électricité ne sont pas opérationnels. Si lemménagement intervient en été, il peut également demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.
Enfin, si peu de temps après son arrivée il constate un défaut important non mentionné dans l'état des lieux, il doit le signaler au propriétaire ou à son mandataire, par lettre recommandée avec accusé de réception.
A la sortie
La même procédure se répète lorsque le locataire quitte le logement. Les états des lieux d'entrée et de sortie étant amenés à être comparés, il est préférable d'utiliser la même présentation pour les deux documents, voire de consigner les résultats des deux visites sur un document unique, comportant pour chaque poste une colonne « entrée » et une colonne « sortie ».
Sauf accord particulier avec le bailleur, le locataire doit restituer le logement dans son état d'origine et n'est pas autorisé à effectuer des transformations ou des travaux importants. Le vieillissement lié au temps passé dans les murs ne lui est en revanche pas imputable (voir encadré).
Pour éviter les mauvaises surprises et limiter les sources de litiges, de plus en plus d'agences proposent désormais d'effectuer, quelques semaines avant la fin du bail, une pré-visite de sortie afin de permettre au locataire de réaliser, avant l'état des lieux définitif, les éventuelles remises en état qui lui incombent.
Vieillissement naturel ou dégradation ?
Pendant le temps qu'il passe dans le logement, le locataire est tenu d'en assurer l'entretien et d'effectuer les menues réparations. Il ne peut donc être tenu responsable de l'usure normale d'une moquette ou d'un revêtement mural. Mais le propriétaire ou son mandataire pourra lui reprocher des tâches indélébiles, des traces de brûlures ou toutes les dégradations liées à un défaut d'entretien.
De la même façon, si le locataire peut accrocher des cadres aux murs, ceux-ci ne doivent pas être endommagés par des trous importants. C'est également à lui qu'il revient de changer les joints fatigués ou de remplacer les vitres brisées.
D'une manière générale, enfin, toutes les transformations difficilement réversibles sont à bannir.