Honoraires du professionnel

Que recouvrent les honoraires du professionnel ?

Un point important est de savoir que l'on ne verse pas une "commission" à un professionnel de l'immobilier, mais des "honoraires" qui rémunèrent une prestation de service et des compétences, au même titre que pour d'autres professions libérales.

La FNAIM se bat d'ailleurs sur ce sujet pour que cesse l'utilisation des termes "CAI" (commission d'agence inluse) ou "FAI" (frais d'agence inclus) qui laissent à penser que l'action des professionnels immobiliers se limite à encaisser un pourcentage sur les transactions réalisées.

Le rôle de conseil de l'agent immobilier

Indépendamment des actions commerciales servant à la vente du bien et son rôle d'entremise entre les parties, l'agent immobilier s’assure de la régularité de la transaction et transmet toutes les informations techniques nécessaires à l'acheteur. Négociateur et rédacteur de l'acte, il est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.

Il est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. En matière de vente par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).

Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence de ces vices.

Le droit à honoraires

Le droit à honoraires de l’agent immobilier est subordonné au respect de plusieurs conditions :

  • l’agent immobilier doit être titulaire de la carte professionnelle (le négociateur immobilier doit quant à lui détenir une attestation professionnelle délivrée par le titulaire de la carte professionnelle après visa du Préfet) ;
  • il doit disposer d’un mandat écrit et régulier ;
  • il doit avoir rempli sa mission, c'est-à-dire qu'il doit avoir accompli toutes les diligences ayant permis de trouver un cocontractant au mandant (annonces, visites, réunions, etc.). S'il s'agit d'une mission de négociation, son intervention doit être déterminante dans la conclusion de la vente. Si son rôle a été incomplet, ses honoraires devront être inférieurs à ceux indiqués dans le mandat.

Si le vendeur a signé plusieurs mandats non-exclusifs de vente d'un bien, auprès de plusieurs agences immobilière, le droit à honoraires ne peut bénéficier qu'à celui des agents par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue.

Calcul et montants

Dans le cadre des transactions d'achat/vente, les honoraires du professionnel de l'immobilier sont libres depuis 1987. Ils peuvent donc faire l'objet d'une négociation entre l'agence et le vendeur dans le cadre de la vente d'un immeuble ou d'un appartement. Mais en pratique, les mêmes règles de calcul se retrouvent dans la plupart des contrats.

Le plus souvent, le montant des honoraires, exprimé TTC (toutes taxes comprises) est défini en proportion du prix de vente : plus le montant de la transaction sera élevé, plus celui des frais d'agence le sera également.

Le montant du pourcentage, quant à lui, est la plupart du temps dégressif. Ainsi, un prix de vente d'un montant important se verra appliquer un pourcentage moindre qu'une « petite » vente de faible montant, et inversement. Il sera souvent de 10 % sur un garage de 10 000 euros vendu seul, et de 4 à 7 % sur un logement.

Obligation d'affichage des honoraires

Les honoraires doivent être affichés de manière visible et lisible tant en vitrine que dans les locaux de l’agence. Ils correspondent au travail de recherche de l’acquéreur : visites, frais de publicité, etc. Contrairement à une idée reçue, les honoraires ne s’ajoutent pas au prix du marché, mais viennent en déduction, et sont supportés par le vendeur pour le travail de recherche du client.

Quand doit intervenir le paiement des honoraires ?

Le paiement des honoraires se fait quand la vente est conclue, après la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Aucune somme d’argent ne peut être exigée ou remise à l’agent immobilier avant que l’opération visée ait été effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l’engagement des parties.

En cas d'infraction, il faut saisir le procureur de la République.