Crowdfunding immobilier

Crowdfunding immobilier

Vous connaissez déjà le crowdfunding pour financer des projets artistiques, il s'applique désormais aussi à l'immobilier...

Les particuliers connaissaient déjà le crowdfunding pour financer des projets artistiques, et notamment de la musique.
Désormais, ce principe s’étend à l’immobilier. Si ce secteur ne représente actuellement que 6 % des projets financés via des plates-formes sur Internet, il est fort à parier que ce chiffre risque d’augmenter dans les mois à venir.

En effet, depuis un peu plus de deux ans, de nombreuses plates-formes spécialisées ont vu le jour.
Qu’elles soient des pure players en immobilier ou qu’elles proposent une offre de projets diversifiée, elles ont comme point commun la promesse faite aux internautes qui souhaitent investir : une rentabilité attrayante comprise entre 4 % et 12 %. Mais comme tout placement, il faut savoir être vigilant. Lumière sur la tendance du crowdfunding immobilier.

Le financement participatif immobilier : mode d'emploi

Le crowdfunding immobilier consiste à récolter des fonds auprès de particuliers pour financer une opération immobilière, en complément des fonds propres du promoteur qui va réaliser le programme et le vendre. La plupart des plates-formes de financement participatif spécialisées en immobilier proposent d’investir dans des projets neufs : habitations collectives, individuelles et/ou locaux commerciaux.
Avec un montant minimum d’investissement variant entre 1 000 et 2 000 euros, le principe est a priori simple : une fois le programme immobilier terminé et entièrement commercialisé, le particulier « investisseur » récupère son capital ainsi qu’un bénéfice plus ou moins important en fonction de la rentabilité annoncée…

Mais c’est sans compter sur la réalité des risques potentiellement liés à ce type de projet : retard, dépassement des coûts de construction, difficulté à commercialiser les biens…

Depuis 2013, différents sites de crowdfunding immobilier ont été créés sur Internet.
C’est le cas de Lymo.fr, Wiseed.com ou Anaxago.fr qui proposent aux investisseurs de devenir actionnaires aux côtés du promoteur, cependant à quelques différences près.
Dans le cas des deux premiers, les particuliers souscrivent un emprunt obligataire. Alors que pour le troisième opérateur, les internautes sont réunis dans une holding consacrée à l’opération.

Quid du parc existant ?

Dernièrement, de nouveaux acteurs se sont positionnés sur l’immobilier existant. En effet, certaines platesformes offrent désormais la possibilité aux particuliers d’investir dans des logements existants. C’est notamment le cas des sites homunity.fr et crowdimo.fr. Si les deux structures proposent aux internautes de constituer une société civile immobilière (SCI) pour réaliser leur opération, leurs concepts sont néanmoins différents.

Pour Honunity, lancé en septembre 2014, le principe est de permettre à des particuliers de réaliser un investissement locatif à plusieurs, avec un ticket d’entrée minimum de 5 000 euros. Une fois la somme totale du bien collectée, une SCI regroupant l’ensemble des acquéreurs est créée et la vente actée devant notaire.
Chacun détient alors un nombre de parts correspondant au montant investi et touche un pourcentage du loyer perçu après la mise en location du logement par la plate-forme.

Le site annonce « une rentabilité nette annuelle avant impôts de 5 % » sur la totalité des loyers versés par an.
La société Crowdimo Invest propose, quant à elle, trois formules d’investissement. Toujours sous forme d’une SCI, et une fois le lot acquis, les particuliers peuvent soit investir dans la rénovation d’un bien avant la revente avec plus-value, soit acheter des mètres carrés d’un logement résidentiel ou commercial existant et déjà loué, soit investir en viager (achat du bien pour la constitution du bouquet et prélèvement d’un abonnement pour la rente).
En fonction de la durée du projet choisi, la rentabilité annoncée varie entre 4 % et 8 %. Le site précisant que la société accompagne les investisseurs de la création de la SCI à la gestion locative des biens.

Le crowdfunding dans l’ancien n’en est qu’à ses balbutiements et la visibilité sur le sujet un peu courte. Restent que les formules proposées ne sont pas sans contraintes pour le particulier investisseur. Comment récupérer sa mise ou sortir du programme avant l’échéance ? Autre interrogation, le modèle économique de ces structures sera-t-il suffisamment pérenne pour garantir la rentabilité supposée ?

Sur quoi faut-il être vigilant ?

Avant de se lancer, il est recommandé d’appréhender l’ensemble des informations techniques, pratiques et financières sur le programme à financer mais également sur la plate-forme qui le commercialise.

Comme tout projet d’investissement, qu’il soit participatif ou non, avant de s’engager, il est important d’être alerté sur les aléas liés à ce type d’opération, que ce soit dans l’immobilier neuf ou l’existant. Comme le rappelle l’Autorité des marchés financiers (AMF), les plates-formes doivent émettre des avertissements explicites sur les risques de perte partielle ou totale du capital ainsi que l’illiquidité importante de l’investissement.

Par ailleurs, l’AMF recommande aux particuliers de bien s’assurer que les frais de gestion sont mentionnés et connus à l’avance.
Elle rappelle qu’il faut faire attention aux conditions d’achat, de revente mais également aux modalités de récupération de ses parts ou de remboursement si le projet n’est pas financé à 100 %. L’AMF invite enfin les particuliers à vérifier si la plateforme retenue a bien reçu son agrément et est enregistrée à l’Orias, organisme qui tient le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance.

De son côté, Hubert de Vauplane, avocat, spécialiste du secteur bancaire et financier et expert auprès de l’AMF, précise sur son blog que « l’exercice illicite du crowdfunding est sanctionné pénalement ». Pour éviter trop de désillusions du côté des investisseurs et générer, à terme, un impact négatif sur le financement participatif, il encourage les plates-formes à jouer la carte de la transparence.

Que ce soit sur les avantages du dispositif ou sur « le taux de défaut, sur le degré de risque lié à tel ou tel type de projet, sur leur capacité à alerter les internautes des risques avant de conclure une opération, à les inciter à diversifier leur risque et non à le concentrer sur un ou deux projets, à répondre à leurs questions en cas de défaut et gérer ceux-ci en accompagnant leurs clients, et non en les laissant se débrouiller face à une entreprise défaillante ».

Un travail de communication et de réel accompagnement est nécessaire pour positionner de manière durable ces nouvelles pratiques auprès des consommateurs.

Quel cadre réglementaire pour le financement participatif ?

Le crowdfunding n’a pas de définition juridique. La notion de financement participatif fait référence à une récolte de fonds pour financer un projet spécifique de type artistique, humanitaire, social ou entrepreneurial, via Internet.

Ce financement peut se faire sous forme de dons, avec ou sans contrepartie, sous forme de prêts avec ou sans intérêts ou encore via la souscription de titres financiers (capital ou dette).
En février 2014, l’Autorité des marchés financiers (AM F), l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) et le ministère de l’Économie et des Finances ont proposé un cadre favorable dédié précisément au crowdfunding, tout en s’assurant de la protection des investisseurs, faisant ainsi de la France un pays pionnier en matière de régulation du financement participatif.

Entré en vigueur le 1er octobre 2014, ce nouveau cadre national de réglementation crée deux régimes distincts pour les plates-formes de prêts et celles de souscription de titres financiers. Depuis cette date, toute plate-forme de crowdfunding doit choisir l’un des statuts suivants :

  • conseiller en investissement participatif (CIP)
  • intermédiaire en financement participatif (IFP)
  • prestataire de services d’investissement (PSI)


Pour toutes informations complémentaires : www.experts-fnaim.org