Loi ALUR et copropriétés

Loi ALUR : quels changements pour les copropriétés ?

Tout un pan de la loi ALUR concerne la vie des copropriétés. Les conditions d’exercice du syndic et les modalités de prise de décision sont en particulier modifiées.

Parmi les objectifs affichés par les pouvoirs publics : mieux connaître le million de copropriétés dénombrées, représentant 8 millions de logements.

Un registre d’immatriculation

Un registre national d’immatriculation des copropriétés, géré par un établissement public dédié, sera créé. Les ensembles de plus de 200 lots devront y être immatriculés à compter du 1er janvier 2017 ; les copropriétés de plus de 50 lots, à compter du 1er janvier 2018 et à compter du 1er janvier 2019 pour les autres. Cette immatriculation est obligatoire et les aides publiques, en particulier en matière de rénovation, y seront conditionnées.

Une fiche synthétique devra être créée par le syndic pour chaque copropriété qu’il gère. Elle recensera les données financières et techniques essentielles relatives à l’immeuble et à son bâti.
Cette fiche devra être annexée à toute promesse ou compromis de vente portant sur un lot de copropriété.

Les annonces immobilières doivent désormais préciser si le bien mis en vente appartient à une copropriété, son nombre de lots, le montant annuel des charges et le cas échéant si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures liées « aux copropriétés en difficulté ».

Le rôle des syndics

La loi confie de nouvelles missions aux syndics et en modifie d’autres.

Au titre des prestations prévues au contrat conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015, tout ce qui n’est pas limitativement listé au titre des prestations complémentaires est compris dans le forfait.

La liste des prestations que les syndics peuvent facturer en frais particuliers aux seuls copropriétaires concernés est précisée dans le modèle type de contrat s’imposant à tous les syndics.
En outre, la loi ALUR supprime la possibilité de dérogation à l’obligation d’instaurer un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, dès lors que l’immeuble est composé de plus de 15 lots principaux.

Pour les copropriétés plus petites, l’assemblée générale pourra décider de déposer ses fonds sur un compte bancaire unique.
Dans ce cas le compte unique fait apparaitre dans les écritures de la banque un sous-compte qui permet d’individualiser les fonds de chaque syndicat de copropriétaires.

Le syndic met à la disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte bancaire séparé, dès réception de ceux-ci.
Depuis le 1er janvier 2015, le syndic professionnel doit mettre en place un extranet
permettant d’accéder à distance aux documents de la copropriété et les convocations aux assemblées générales pourront être envoyées par mail. Le syndicat des copropriétaires peut l’exonérer de cette obligation.

Télécharger la brochure " Copropriétaires et syndics de copropriété : vos obligations"

Les copropriétés en difficulté

La loi prévoit de renforcer la prise en charge des copropriétés dégradées, dont on estime qu’elles représentent environ 15 % du parc. Elle abaisse notamment pour les copropriétés de plus de 200 lots de 25 à 15 % le seuil d’impayés à partir duquel se déclenche la saisine du juge pour la désignation d'un expert indépendant chargé d’analyser la situation de la copropriété.

Elle instaure également la possibilité de confier la gestion des parties communes d’une copropriété en état de carence à un opérateur financièrement capable de mener à bien les travaux nécessaires suite à l’expropriation de ces parties communes par la commune ou par un établissement public de coopération intercommunale. Ce nouveau régime sera expérimenté pendant une dizaine d’années, et des conditions de retour à la copropriété par rétrocession sont prévues.