Avantages location meublée

Location meublée : quels avantages ?

De plus en plus de propriétaires louent leur logement meublé à l'année.

Moins contraignante et fiscalement plus intéressante, la location meublée répond à des règles bien précises.

Quel type de bail, quels équipements, quelle durée pour le préavis, etc. ?

Qu'est-ce que la location meublée ?

Un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. ».

Un décret publié le 5 août 2015 liste le mobilier minimum obligatoire soit : une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou four micro-ondes, un réfrigérateur comportant au minimum un freezer, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d'entretien ménager.
Cette mesure, qui s'applique aux nouveaux contrats de location, entrera en vigueur le 1er septembre 2015.

Les locations meublées constituant la résidence principale des locataires sont régies par les dispositions des articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.

NB : les nouvelles dispositions relatives aux locations meublées ne s’appliquent pas aux logements-foyers, aux logements conventionnés (logements faisant l’objet d’une convention avec l’État qui définit des conditions d’occupation et modalités d’attribution particulières), aux logements de fonction et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Le bail meublé et ses spécificités

  • Durée du bail

    Le contrat est conclu pour une durée d’au-moins un an. À défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail se reconduit par tacite reconduction pour une durée d’un an.

    Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois correspondant à l'année universitaire, dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable.
  • Dépôt de garantie

    Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal.
  • Loyer

    Dans les zones dites « tendues », l’encadrement et le blocage des loyers des locations meublées sont identiques à celles des dispositions applicables pour les locations nues. Cependant les loyers de référence ne seront pas les mêmes que pour ces dernières.
    Les règles de révision du loyer de l’article 17-1 I de la loi et celles relatives à la fixation du loyer lors du renouvellement du bail sont applicables aux baux meublés.
  • Charges locatives

    Les charges locatives sont récupérables soit :
    - dans les conditions de l’article 23 de la loi (provision mensuelle avec une régularisation).
    - en prévoyant un forfait de charges qui peut être révisé chaque année, dans les mêmes conditions que le loyer lui-même. Le montant de ce forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges que le locataire, ou le cas échéant le précédent locataire, aurait acquitté.

  • Congé et préavis

    Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par huissier.
    Le délai de préavis à fournir par :
    - le locataire est de 1 mois ; il peut être envoyé à tout moment même s’il s’agit d’un bail étudiant ;
    - le propriétaire doit être envoyé 3 mois avant l’échéance du bail.

  • Non-renouvellement de bail

    Au cas où le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il doit motiver son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

    Le congé pour reprise, délivré dans le cadre d'une location meublée répond aux mêmes obligations que celui des locations nues.
    Le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
    Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

    NB : en cas de contestation du congé délivré par le propriétaire-bailleur, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations du bailleur. Il peut notamment déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

S'appliquent désormais également aux locations meublées....

... les dispositions de la loi portant sur :

  • la non-discrimination (art. 1er de la loi) ;
  • l’état des lieux (art. 3-2 de la loi) ;
  • le dossier de diagnostics techniques (art. 3-3 de la loi) ;
  • les clauses réputées non écrites (sauf celle relative à la reconduction tacite) (art. 4 de la loi) ;
  • la charge des honoraires d’entremise et de négociation, de visite et de constitution du dossier du locataire, de rédaction du bail et d’établissement de l’état des lieux (art. 5 I de la loi) ;
  • l’obligation d’information des observatoires locaux des loyers (art 5 II de la loi) ;
  • les obligations du bailleur (art.6 de la loi) ;
  • les obligations du locataire (art 7 de la loi),
  • les délais de prescription d’une et trois années art 7-1 de la loi) ;
  • la sous-location et à la cession du bail (art. 8 de la loi) ;
  • la colocation (art 8-1 de la loi) ;
  • les règles en matière de révision de loyer (art 17-1 I de la loi) ;
  • le décret de blocage des loyers (art. 18 de la loi)
  • la mise en conformité aux critères de décence (art. 20-1 de la loi) ;
  • la quittance de loyer (art.21 de la loi)
  • le dépôt de garantie (sauf en ce qui concerne son montant) (art. 22 de la loi) ;
  • le cautionnement (art 22-1 de la loi) ;
  • les documents pouvant être demandés au candidat locataire (art. 22-2 de la loi) ;
  • la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie et les actions aux fins de constat de la résiliation du bail en application de cette clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail en cas de dette locative (art. 24 de la loi) ;
  • les associations de locataires (art. 24-1 de la loi).

Propriétaires : quel régime fiscal et avantages pour la location meublée ?

Les bénéfices tirés d'une location constituent aux yeux de l'administration fiscale une activité commerciale. Il faut donc les déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si le propriétaire a tiré moins de 32 900 € HT de loyers, le service des impôts applique le régime d'imposition de la « micro-entreprise simplifiée » et propose un abattement de 50 %.

Par ailleurs, les revenus provenant d'une location meublée sont exonérés si :

  • les pièces louées font partie de l'habitation principale du bailleur (les chambres de bonne sont, elles aussi, considérées comme faisant partie de l'habitation principale) ;
  • le prix de la location est « raisonnable ». Il ne doit pas dépasser un certain montant annuel par m2 de surface habitable. Au titre de l'année 2016, ces plafonds s'élèvent à 184 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 135 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.